伦敦国王十字：一个世界级TOD型创新区的诞生！

蓝林观海 2022-05-19 发布于山东

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本文来源：TOD都市开发研究所

上图：国王十字车站，图源：维基百科

伦敦城市更新——国王十字站域

King's Cross Railway Station

国王十字车站（King's Cross Railway Station）是一个1852年启用的大型铁路终点站，位于伦敦市中心的国王十字地区，在卡姆登区(Camden)与伊斯林顿区（Islington）的交界线靠卡姆登区一侧，由A501、尤斯顿路和约克路连接。

在国王十字站的西边，紧接着就是圣潘可拉斯站、新不列颠图书馆和尤斯顿站。

（国王十字车站位置）

国王十字片区交通网络密集，甚至可以连通欧洲大陆地区。

它连接了6条伦敦地铁线路( 维多利亚线 (Victoria line)、北线(Northern line)、环线 (Circle line)、皮卡敌利线 (Piccadilly line)、大都会线 (Metropolitan line)、和汉默史密斯及城市线 (Hammersmith & City line)。）5条火车线路（Grand Central,Great Northern,Hull Trains,LNER,泰晤士联线Thameslink）2个国家干线火车站和国际高速铁路。

乘客可以便利地到达伦敦的五个国际机场，位于国王十字站西边的圣潘克拉斯国际也是欧洲之星的所在地，乘客乘坐欧洲之星2小时16分便可到达巴黎的市中心。

除此，乘客也可通过德国联邦铁路的“ICE”城际特快列车抵达科隆和法兰克福。

国王十字站有很多开往英格兰苏格兰的东部和北部的线路，连接诸如剑桥、彼得伯勒等十多个大城市。是伦敦本地、国内和国际交通的重要枢纽，当地交通基础设施方面的投资高达25亿英镑。

（国王十字站跟伦敦市内、英国境内、欧洲大陆之间的交通连接线路）

历史发展脉络

The History Development

历史演变时间轴

（历史脉络变迁图，制图：TOD都市开发研究所）

18世纪 —— 起源

现在被称为国王十字的地区位于罗马人定居地伦敦市西北约2公里处。罗马遗迹表明，它可能是横渡舰队河的地点，也是传说中不列颠英雄布狄卡女王和罗马入侵者交战的地点，直到18世纪，该地仍是一个乡村地区，零星散布着一些居民点。

19世纪 —— 发展

19世纪初期，随着摄政运河的完工，国王十字区和北方其他工业大城连接起来，成为货物商品流通的重要集散/转运站。该地区迅速发展起来，住宅开发、砖瓦制造、煤气灯、焦炭生厂等产业逐渐形成区域规模。1830年，以荒唐出名的乔治四世国王的雕像被竖立在战斗桥的十字路口。这座雕像引起了民众的嘲笑，并戏称它所在位置为“国王路口（King’s Cross）”，雕像于1842年被拆除，但该地区的新名字“国王十字”却被保留了下来。

（国王十字雕像，图源：Google）

1849年至1852年间，大北方铁路(GNR)开发了伦敦终点站。1852年国王十字车站启用，取代了临时客运站，以解决主干线的交通问题。1854年，大北方酒店开业，主要为铁路旅客服务。运河以北的大部分货场建筑群于1850年开放，所有主要建筑于1860年完工。圣潘克拉斯路已成为主要路线。各种水湾入口可以从火车上直接换乘运河上的驳船，从北方来的铁路在经过约克高架桥后呈扇形向货场建筑延伸。

有了交通的加持，国王十字区迅速全面发展起来。

（1868年圣潘克拉斯车站，图源：Google）

尤其是受到煤炭交易的影响，铁路交通需求大幅增长，交通堵塞问题也日益突出，国王十字车站不得不加宽国王十字铁路线及扩建其西侧部分。19世纪60年代，国王十字车站以西的艾格镇（Agar Town）和萨默斯镇的部分地区被重新开发，成为米德兰铁路干线西南部的终点站和货场。这其中就包括建于1866年至1868年之间的圣潘克拉斯车站(St Pancras Station)，以及于1876年为米德兰的顾客服务的米德兰大酒店，直至20世纪初，国王十字车站及其周边区域为重要的工业中心和交通枢纽。

19世纪中叶，街区内铁路网络密布，加之摄政运河在区内穿过，粮食、蔬果鱼肉与煤炭的交易渐渐成市，仓储转运业发达。

随着煤气照明普及，国王十字街还成为伦敦管道煤气的供给中心。此外，印刷业、漆料业和废料处理也是本地重要产业。居民大部分为工人，住在铁路和运河周围的住宅中。

1900年的国王十字，粮库、工厂等散罗密布 (Credit: David Millbank Challis Collection)

20世纪 —— 转折衰败与机遇

在经历了20世纪30年代的经济大萧条、二战的浩劫和1948年的国有化之后，铁路运输遭受了加速的衰退。

第二次世界大战后，英国经济开始去工业化，从制造业向服务业转型升级，公路运输逐步替代铁路运输，英国各地出现越来越多的废弃工业用地，特别是首都伦敦，包括以交通物流和工业为主的国王十字车站及周边区域，国王十字车站周遭的运河以及厂房停止运作后逐渐颓废。

80-90年代的国王十字街区已稳居“伦敦最贫困十大选区”名单，成为了伦敦中心区中商业办公用房房租最低的地段之一，遍布毒品、流莺、低端夜店与艳舞俱乐部。至此，该区域从一个繁忙的工业中心和货物集散调度中心变成不完全利用的工业棕地。

（1994年土地利用图，图源：Google）

在1987年，英国国铁曾和开发商Rosehaugh Stanhope合作，邀请大名鼎鼎的福斯特（Norman Foster）对国王十字车站区域进行了总体规划。

最终由于居民团体的强烈抗争、以及资金链断裂、市场条件不佳以及该街区突遭大火等种种因素，改造计划未能付诸实施。

21世纪 —— 重生

国王十字区域的第一轮建设是在2000 年，从欧洲之星线路的规划，圣潘克拉斯国际火车站的扩建开始。

开发商Argent负责开发整片国王十字都市更新区域，2008年，国王十字区域重建工作正式开启，政府宣布投入80多亿英镑，国王十字也因此成了伦敦市中心150年来规模最大的区域重建项目之一。

2012年，耗费5.5亿英镑的国王十字火车站改造完工，连通了2007年改建后的圣潘克拉斯火车站，加上原有的6条地铁线路，国王十字成了英国最大、最重要的综合交通转运站。

(国王十字地区变迁图，图源：Google)

改扩建情况

Reconstruction of King's Cross Railway Station

（国王十字车站位置，制图：TOD都市开发研究所）

（2002国王十字火车站平面（改造前），图源：Google）

国王十字火车站改造总投资5.5亿英镑，铁网公司Network Rail作为业主，聘请John McAslan Partners (JMP)进行设计， JMP自1998年开始车站改造的设计，至2005年完成项目的主要规划，于2012年完成建设，为伦敦奥林匹克运动会的到来而服务。

国王十字车站的改造蕴含着三种不同的建筑风格：重复利用、复原和新建。

JMP事务所方案的构造性目标就是创建出一个新的地标，使其成为新伦敦的催化剂，同时又能够每年容纳5000万的流动客流。该车站被英国遗产协会定为一级保护建筑。

西大厅

这个价值5亿英镑改造项目核心就是新建西大厅，整个大厅高20米，占地7500平方米，拱形有150米之长，由16条树枝状的钢柱呈漏斗状向外辐射的钢结构组成。大厅南端通过国王十字广场与尤斯顿路相接，西南端与历史建筑大北方酒店（Great Northern Hotel）的弧形外立面搭接。大厅被设定成为国王十字中心全面发展的建筑门户以及圣潘可拉斯国际火车站东部入口的关键通道，同时，也将充当国王十字广场的延伸区。

（车站结构示意图，图源：Google）

（车站内部图，图源：Google）

Western Range大楼（西翼楼群）

西侧部分是原有火车站最大的组成部分，一共有五座大楼，这个注重实用性的建筑为工作人员、运输公司以及铁路网络管理团队创造了良好的工作环境。

火车栅

车站的火车栅长250米，高22米，宽65米，跨越整整八个平台。以在原基础上修复和翻新为主，列车上方的棚架以及周围的建筑也都予以保留并重新利用，复原了车站之前被遮挡的一级保护建筑立面。JMP的设计首次将主副火车栅综合在了一起，创造了一个完全连贯的地面系统。副火车栅位于西方广场和Western Range 大楼的北部，促进三个平台的运行。

国王十字车站改造项目将Cubitt 原有的车站和21世纪建筑建立了一次非凡的对话，是英国基础设施设计的一次极具意义的探讨。

（车站图，图源：Google）

建造背景

Construction Background

现实困境

区域问题繁多矛盾集中。从上述的历史和沿革分析中可看到，其建筑和设施来自于不同的历史时期。从乡村休闲区到城市门户，再到工业中心，直至仓储地，整个区域没有经过整体的构思与规划。

物质环境上，在未进行再开发时，区域内充斥着各种废弃建筑物、烂尾工程，以及众多维多利亚时代的城市遗迹。

社会环境上，居住在这个区域的族裔繁多，文化多样，据统计，2001年该区域常住人口32000人，随着外来人口增加，人口保持持续增长态势，其中16岁以下儿童数量高于康登行政区平均值的5%，区域内的危险性高，场地内部及与周边城市功能连接性弱，死亡率高，教育普及率低，犯罪率高，就业率低。因此，构建一个更加安全、交通便捷、社区多元、就业充分的综合发展区域迫在眉睫。

（英国地图2004年国王十字区土地利用图，图源：Google）

（2007年场地内部及与周边区域的连接情况，图源：Google）

现实需求

火车站综合服务功能提升的需求

国王十字中心区地下有四通八达的六条地铁线路、两条国铁线路，随着跨英吉利海峡的国际铁路——欧洲之星的修建，作为伦敦最大的综合交通枢纽之一，该区域的发展对整个城市的发展和人员物资的交流有重要意义，其火车站预计2020年客流量将到达630万人次。

要满足该区域高密度、大运量、流通性强的需求，必须进行综合性开发。

（国王十字区域与伦敦及欧洲其他城市的连接图，图源：Google）

伦敦中心区复兴的需求

20世纪的伦敦发展规划战略中，国王十字区域就被誉为五大伦敦中心区的发展机遇区之一。由于中心区人口的不断增长，各种经济活动不断增加，作为当时伦敦市中心最大的未被充分利用的棕地，该地区的建设规划迫在眉睫。国王十字中心区的复兴能够在经济上为伦敦吸引新的投资机会和新型企业入住，使城市的发展进入良性循环。政府引导与商业逻辑共同指向了区域开发。

（伦敦发展机遇区，图源：Google）

规划模式实践的需求 ——国家政策与现状区域矛盾的契合

当前政策强调可持续发展和空间的高效利用，伦敦大规划也在寻找合适的区域作为此类型规划的起点，国王十字区域作为聚集了多种公共交通工具、多种族人群的交通枢纽，区域内住房问题、环境问题、治安问题、历史遗迹保护问题等诸多矛盾叠加，为新模式规划的实施提供了机遇与挑战。

建造方案

Construction Plan

规划目标

在肯顿区政府制定的远景规划中，国王十字区将成为一个“微缩伦敦”——对游客、居民、工作者均具有长期的吸引力，与周边区域紧密融合，推动城市可持续发展。

（国王十字区域规划框架图，图源：Google）

国王十字街再开发项目以提供便利的交通设施为核心，在此基础上，搭建一个功能复杂的生态系统。

其旨在进一步保护伦敦城的历史风貌，扩大商业发展、旅游业、娱乐业、教育、民宅、社区设施的利用范围，同时也尽可能增加就业机会。

规划中指出，项目最终决定在67英亩（约27公顷）的地区完成8约74.3万平方米的混合开发：包括增加约27.9万平方米的办公空间；约4.6万平方米的商业娱乐设施；新建2000套住宅以及引入1所大学。规划整片地区40%的用地面积，共计26英亩（约10.5公顷）要用于开放空间的设计，其中包括新增20条街道，设计10处公共开放空间，打造1公里的河岸景观带。

项目的规划目标是希望国王十字地区到2020年能够吸引42000人在此工作、学习和生活。

（国王十字区更新范围（包括主要区域和三角区），图源：Google）

方法、路径、策略

资金筹备

国王十字中心区规划采取了PPP（Private-Public Partnership）的经济投资模式，引入社会资本进行建设。

1996年新成立的LCR公司（伦敦和欧陆铁路公司London and Continental Railways）被选中。资金筹备来源一方面交通部作为建设1号高铁的财务安排，提供了现金拨款，担保了证券的发行，另一方面，英国政府给予LCR公司在欧洲之星沿线的地块开发权（Edwards，2009），包括国王十字车站周围的物业开发权，同时LCR需将其国王十字重建改造项目中扣除开发成本后的纯利润的50%上交交通部。

国家政策的支持、资金问题的解决、以及良好的开发前景使得国王十字火车站及周边区域的联动开发被重启，促成了这个27公顷未充分开发的地段可以进行高端的改造项目。

（国王十字区土地所有权划分，图源：Google）

参与方

整个国王十字片区土地所有权分属于不同的组织和公司，如图4-3中红线内的土地（包括摄政河南北两侧的大多数土地）归LCR和Exel所有，同时LCR也拥有圣潘克拉斯车站的土地所有权，其他一些站、线归属或录属不同公司或区。故而开发商进行规划建设时，需考虑多方的权利协调。为沟通之便，组织成立了国王十字区发展论坛（King’s Cross Development Forum），定期组织会议。在这个沟通过程中，各方利益冲突不断上演，经过不断博弈，多方协调，寻求共识，2006年，规划总图最终敲定。

（公众协商/以及公众参与的规划建议文件，图源：Google）

开发商

2001年，Argent公司，作为英国最负盛名的地产开发商之一，在老区改造和混合用途开发方面具有深厚的经验，被选为国王十字改造项目的开发伙伴。2008年，两家土地所有者——LCR公司、DHL公司（旧为Exel）和Argent公司成立了“国王十字中心有限合伙公司”（KCCLP），为国王十字项目唯一的土地所有人和开发商。

规划设计方

国王十字总体规划由Allies and Morrison事务所、Porphyrios联合公司和Townshend景观建筑公司联合制定；而其中个别单体建筑，也被分包给其他设计公司：比如令人印象深刻的站台白色树枝状钢柱方案，就来自英国本土建筑事务所John McAslan Partners。

相关政策

国王十字周边地区的混合用途开发包含了与三个地方机构的长期空间协调过程：卡姆登区议会、伊斯林顿区议会以及伦敦市政府。

伦敦战略规划指南

1996年发布的伦敦战略规划指南将国王十字确定为五个“中心区边缘关键机会”之一，指南中指出：

该区区域应容纳多种土地用途，离车站最近的地段应当用于密度最高、商业性最强的用途。同时，也要求提供适当地居住和社区配套服务设施去帮助改善周边社区环境，规划者还要求保留一个“具有独特风貌”的区域，彰显那些具有历史意义和保护价值的特色。

市长交通策略（The Mayor's Transport Strategy）

运输战略反映了中部地区的运输能力和为其提供的服务之间的基本不平衡。整体而言，该策略所包括的四项主要公共交通建议中，有三条线路通过国王十字车站。无论如何，国王十字车站都能通过提供新的高速国际国内服务来改善公共交通。

106条款协议

2006年，卡姆登区开发管制委员会通过了一条“106条款协议”颁发了对国王十字地区棕地开发的许可，协议指出地方政府可授予土地所有者或开发商规划许可的同时，通过谈判协商要求他们承担某些建设责任，可以是财产安排，即一次性或经常性的某种财务承诺，以换取开发许可；也可以是对本地的实物性支持，如建设廉价住房或社区设施等。

设计方案

1996年，国王十字火车站及周边区域联动开发规划开始启动，自1997年LCR公司、卡姆登区和国王十字伙伴关系（英国政府建立的项目筹资机构）共同提出了项目愿景到2006年伦敦卡姆登区批准了改造工程的基本规划，整体规划的前期准备总共用了十年时间。

批准的规划包含了一个高密度和混合开发的50个新建筑和其他结构，包括20个历史建造，20个新的公共街道和10个新的公共空间。具体而言，规划中包括了世界级的公共空间，2000个家庭和650个学生宿舍单元，一些教育和健康设施。所有能够混合使用的地面面积是74万平方米，大概有45.5万平方米为办公空间，4.6万方零售，4.7万方旅馆和服务公寓，19.5万方用来作为住房使用，剩余的用来作为非住房机构和娱乐设施。

设计方法

（一）空间织补与交通节点的建立

项目以摄政河为分界线，南岸主要着力解决交通枢纽这一核心问题，两个车站的格局决定了南区的布局，向南形成一个通行的隧道，向尤斯顿路（Euston Road）汇聚；向北的地块则形成扇形的放射状布局，更加灵活机动，可塑性更强，以为多样化的经济活动提供场所。新的框架回应了场地现有的粮仓和周边城市的关系，城市街区为开放的城市空间提供了强大的包容性和互联性。

（规划框架图，图源：Google）

在规划国王十字街的交通网时，KCCLP在将“人”放在了第一位，将提升区域可达性视为开发的首要任务，“路网与街区的互相渗透是'人性城市’的基础”。步行、单车骑行与公共交通占据了交通网内的优先位置，并与周围临近地区和现有的交通系统紧密。

在交通流组织上，强调与外部的连通及内部线路的目的性。对外为城市肌理的织补，延展约克路（York way），疏解主干道的交通压力，打破边界引导车流快速离开国王十字区域。内部则建立了一个强大的连接南北和东西的公共路线网络，打通并改善南北向道路。

（左：原场地与周边地区的连接右：规划后场地与周边地区的连接，图源：Google）

在人流的组织上，基于对该区域未来的出行预测及对环保型出行的提倡，最终确定国王十字中心区中人行线性空间占主要部分。在人员流动上，鼓励非机动车出行方式，政府设置公共交通限制区域并开发大量串联的线性公共活动区域，创造了大量节点空间，并给周边住宅区域人群提供更多活动空间，满足人员流动的双重原则的需要。交通空间考虑均以行人为基本，地面层增设零售服务业，填补周围住宅区商业空间的空缺。

（公共路线连接策略，图源：Google）

交通枢纽建设依然是这个复杂整体规划的核心。在2022年到来前，国王十字街将建成全英国规模最大、最具有战略地位的综合交通运转枢纽，每年转运人数将达到6300万。场地原东西向交通阻隔，且南北向空间不利于人流疏解，导致国王十字火车站站前人流车流物流混杂，为此，在整体规划区内，新增了20条公路、895个汽车停车位和900个自行车停靠点，疏散车站交通。

车站广场为国王十字车站和圣潘克拉斯车站之间的漏斗空间，包括大北方酒店前的曲面空间及国王十字车站西部范围，如图在淡红色阴影区域新建一个大厅，创建一个更加活跃的、有封闭感的边缘空间。围绕中央大厅的边缘创造一个新的公共路线(深红色)，在大北方酒店的底部建造一个一个新的拱廊(橙色)，二者共同形成从尤斯顿路进入国王十字中心一个新通道。移动潘克拉斯路，在圣潘克拉斯车站前向北延伸，提供公共汽车、出租车、自行车和其他交通工具为游客服务，几乎可在10min内步行到达片区各个角落。

（交通枢纽10min步行圈，图源：Google）

（二）综合修补与建筑节点设计

新规划不仅对物质空间进行织补，并且在政府的辅助下深入到社会环境修复，在社会经济、产业上均有涉及，从而为区域性的均衡发展提供契机。

区域性功能修补

（1）规划着眼于整个国王十字区域，确定在地面层及以上一定范围内的确定用途。在各大区的功能中混合着高比例的商业和服务业，形成多功能融合的规划，承载多种用途。

（功能分区图，图源：Google）

（2）开发商在改造项目的规划阶段，通过“国王十字开发论坛”与伦敦地方政府进行磋商。因改造工程需10-15年才能完成，地方政府准许开发商进行较为灵活的规划，在保证建筑面积的多样化使用的前提下，可根据市场条件的变化适时调整某些规划参数。

（106条款协议Gossop 2007，图源：TOD都市开发研究所）

历史建筑的“扬”与“弃”

在国王十字街，维多利亚时期的历史建筑数目众多，多与铁路与工业发展史有关。总共19座保护建筑被计入国王十字区总规划，通过改造翻新发挥社会与经济功能。对该地区进行文化历史的修复，建立归属感和地方感。这些方式被利用在改造商铺、购物中心、写字楼外墙、教学楼等，展现了新旧结合的独特街区风貌，例如维多利亚时期的拱形廊桥就保持了原貌，加入商铺后成为了购物中心。

（历史建筑改造分布图，图源：Google）

（三）社区修补与线性公共空间的设计

社区更新修补

为了避免造就一个纯粹的“高档社区”，倡导不同阶层的融合，国王十字街的总规划包含了13项不同的所有权形式混合的住宅开发项目。另外，社区修补的关键是与本地居民建立信任感。为了这种紧密关系的达成，KCCLP推出了“社区与更新计划”，旨在增加街区周围区域的社会与经济机会。

路径式、人性化尺度的公共空间

国王十字中心公共活动区被分为路径式的线性空间和为服务于地区及周边社区人群的公共区域两大类。新的设计在吸取民意后，在中心区内设置大量公共空间匹配相应服务型功能，以弥补周边地块相应功能的缺失。此外整个场地都可以找到可玩耍的路径，每个路径都有不同的主题，将连接国王十字中心内的各地，可以为儿童、年轻人、家庭、游客和居民等开发步道。

（公共空间分类图，图源：Google）

（路径式的公共空间，图源：Google）

在国王十字中心区新规划中，公共区域主要由 11 个大小型活动空间串联贯通南北两区，注重节点（主要公共空间）和串联路径的选择。整个公共空间的规划由路径式公共空间将人性化尺度的主要广场、次要广场串联起来的架构。

谷仓广场（Ganary Square）作为整个公共空间架构的中心点，是铁路、运河、公路三种运输方式的节点，被规划成标志节点，辅助构成连通主要和次要步行道的交通网，从而强化原地区的步道路径框架。主广场西侧为新型的商业区域，东侧形成半开放的公共空间，作为学院和超市的中间公共区域，成了学生午餐休闲、超市举行销售活动的场所。东西广场以不同的功能主题分化人流，作为整个公共空间框架的顶层空间，这“一主二辅”的节点区域成为各种交通路径的中心点，不仅成为连接东西两地块的沟通点，还作为贯通南北向的门路。

（公共空间分布图，图源：Google）

建造成效

Construction effectiveness

实际使用情况

目前，该区域具备了办公、零售、住宅、教育、艺术、休闲综合交通运输等功能，各个功能板块相互作用，相辅相成。

（国王十字功能分布图，图源：Google）

综合交通枢纽

从2001年至2007年，经过了7年的整修与改造，耗资5亿英镑（约合人民币47亿），圣潘克拉斯国际火车站终于通车。2012年，国王十字火车站改造完工，改造耗资5.5亿英镑（约合人民币51亿），与圣潘克拉斯火车站接通，加上原有的6条地铁线路，形成英国最大、最重要的综合交通转运站站，城内、国内、国际线路在此交汇。

公共空间

摄政运河岸边，宏伟的粮仓广场（Granary Square）第一个开放，现已经成为伦敦人气景点。美丽的Handyside花园随后在2013年开放，2015年又有四个新的公共公园和广场开放了路易斯·库比特公园和广场（Lewis Cubitt）、新的储气罐公园（Gasholder Park）和Pancras广场，2017年Bagley Walk和煤气罐花园开放，至此，运河走廊的建设完成。

商业

新的商店、餐馆、咖啡馆、娱乐和休闲场所不断开业，为该地区增添了活力。经济结构也逐步向科技和创新产业转型。维多利亚时期的卸煤场（Coal Drops Yard）改造成一个展示国际顶级时尚与伦敦精致生活的商业中心，在这里，艺术、文化和娱乐的结合形成丰富多样的特色，时尚潮牌、轻食、连锁超市、咖啡厅、酒吧等业态丰富，是满足不同背景人群需求的商业空间。

文化艺术

在车站大厅内可找到诸多的艺术共鸣——大厅顶棚悬挂着各种艺术作品，拯救历史建筑的约翰·本杰明先生塑像，内存7500首歌曲的自动唱片点唱机，钢琴可随意演奏，甚至还会经常举行慈善团体或社区的集会，新兴音乐家的演奏会，大牌时装表演等。

社区住宅

2015年底，400户家庭搬入新建成的住宅楼，与此同时，还有540户单元仍在建设中；常住国王十字片区的居民、办公人员和学生会达到30000人。2020年项目开发完善之时，将有42000甚至更多常住人口徜徉于30座全新建筑、20座翻新历史建筑、2000户住宅、20条新街道、10座公园广场组成的机会区中。

（2014年-2016年创造的工作岗位，图源：Google）

工作机遇

现19家新建和翻新的公司写字楼提供了300万平方英尺的净商业办公空间。这些建筑提供从4,000平方英尺到56,000平方英尺不等的灵活空间，还有超过100万平方英尺的办公室正在建设中。不同规模尺度的办公空间吸引了多样化的办公形态在国王十字地区集聚，从全球国际企业总部到伦敦本地初创企业，创造了诸多工作岗位，仅2014年至2016年就增加了近450个工作岗位。

社会经济效益

国王十字地区的重建工程不仅可以彻底改善该地区的环境，也产生了重大的直接社会效益和经济效益。

（2022年国王十字区鸟瞰图，图源：卫报）

社会利益

高质量公共空间的创造，并通过综合全面的管理制度加以维护和保持，使得国王十字地区焕然一新。

该重建设改造项目促使这一区域的道路、排污和雨水管理等基础设施建设得到大力改善，电力供应也有所加强。同时也创造了成千上万新的就业岗位，其中很大一部分就业机会由本地人获得，使得本地人生活的到保障；该项目建设期很长，使得建筑行业在较长时间内提供稳定的就业机会。

国王十字中心采用的混合用途开发模式和建筑类型预计将成为推动伦敦北区经济集聚和多元化发展的催化剂，未来将带来更多的培训机会和更广阔的的就业选择。

经济利益

截至2014年3月，按建筑面积计算已完成57%重建工程，该地区房屋平均租金从每平方英尺700英镑上升到1400英镑。项目的开发也大大提高政府的营业税和市政税收入。

KCCLP中按各公司所持的股份获得利润分成，LCR在KCCLP中所持额36.5%的股份，2011-12财年为亏损1170万英镑，2012-13财年开始获得盈利7880万英镑，至2013-14财年盈利上升至8510万英镑。

——LCR集团报告

政府及社会的评价

政府评价

(1) 体型空间设计、混合型产业模式的设计、经济模式的构建，使得区域实现可持续发展。

(2) 强调了交通、产业、建筑、空间在城市中的整合，是一种集成性创新的空间发展规划模式。改善了区域交通，打破原有环境或人为造成的区域性隔断。

(3)设计本身改善了人们的居住环境、增加了活跃的互动空间，丰富了不同群体的社会活动，使开发商盈利和本地居民间形成了互惠发展的良性模式。

在国王十字2018年的回顾（KX Overview October 2018）中指出，现今国王十字车站是伦敦最好的一个缩影，色彩丰富，历史悠久，文化多样，富有进取精神。

社会评价

在英国经济艰难复苏的时期，建设大型项目一定程度上能解决经济内在动力不足的问题。当资本主义市场无力应付经济危机时，一个国王十字复兴项目可以替很多人保住饭碗。埃德温·希思科特（Edwin Heathcote）在《金融时报》上评价：

“这个场地是砂砾和光亮的完美结合，同时也象征着伦敦过去的工业和工程以及现在的创意。”

大项目的建成往往是多方博弈和妥协的产物，国王十字在发展建设中也出现了一些问题。

其中最有代表性的是来自本地的民间反对团体KXRLG(King's Cross Railway Lands Group)的声音。他们抨击开发商无视卡姆登区地方发展计划、当地历史建筑以及自然生态的维护，甚至将卡姆登议会告上最高法院。

同时亦有来自学界的批判，英国学者Michael Edwards写了一篇叫做《国王十字：复兴为谁？》的文章，尖锐指出国王十字项目所谓的“经济复兴”并没真正普惠到中低收入群体，商业霸权和公益住房之间依然存有很大的矛盾。

未来规划及总结

Future Planning and Summary

国王十字区仍在有条不紊地建设中，在2020年街区再开发项目完成时，总计30座新建筑、20座翻新历史建筑、2000户住宅、20条新街道、10座新公园广场、26英亩（约10万平方米）绿植环绕的公共空间（约占到开发面积的40%）、31.6万平方米的办公空间、4.6万平方米的零售与休闲场所将在街区内涌现。到2023年，预计将有42,000人将在国王十字车站学习、生活和工作。

（不同阶段完成开发的区块图，图源：Google）

作为伦敦市中心150年来规模最大的在开发项目，国王十字在一定程度上可视作城市复兴的缩影，历史痕迹与现代需求相联结，是目前伦敦最具热点的商业项目之一。

其规划坚持以人为本，可持续发展为原则，以保护型建造的方式，修补了区域历史文化的遗失；以修补的方法，扩大建筑在有限范围内对周边社区的影响，达到开发商与原居民的利益均衡；用织补的手段，促进区域人流、车流疏解，建立风貌统一、肌理相接的新型区域。从 2008 年启动建设至今，该区域环境氛围已发生巨大改变，成为城市不断变化、自然生长的一部分。

诚然，在建设中也上演着诸多矛盾冲突以及各方利益博弈，大量商业及高档办公区的引入，使得周围房价、物价飞涨，拉动了区域经济的同时也极大降低了原住居民的可负担性，城市改造、区域升级是否切实惠及中下层阶级仍值得思考。

总体而言，国王十字中心作为交通枢纽区域，同时也是教育资源和历史文化建筑集聚的伦敦中心地段，是值得参考的国际城市综合修补的典型案例。

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