终于讲清楚了：城镇居民买卖农村房屋到底有效无效？

导读：近年来，农村房屋买卖交易越来越多，人们形象地称之为“小产权房”“乡产权房”交易。那么实务中应如何认定该类合同的效力呢？

文章来源：综合法信、最高人民法院司法案例研究院

1.在房屋登记制度尚不完善时，双方并未订立书面协议，如何确认农村房屋买卖关系是否存在【张某清与冯某霞、崔某、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷申请再审案，《最高人民法院公报》2000年第5期】 

案例要旨：对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人是否交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。 

2.出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后，又主张合同无效的，应认定出卖人对合同无效具有较大过错，需赔偿买受人的损失【施某培等人与杨某军宅基地买卖纠纷案，《民事审判指导与参考》2019年第2辑】 

案例要旨：出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后，又主张合同无效的，认定出卖人对合同无效具有较大过错，（法院确定出卖人具有90%的过错）并以现有房屋价值（含土地价值）与购买房屋时的差价确定买受人的损失。 

3.能否仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力【孙某培等与孙某祥农村房屋转让纠纷上诉案，《人民法院案例选》刊载】

案例要旨：农村房屋所有权及宅基地使用权未办理登记的情况仍普遍存在。随着城镇化进程加快，农村房屋转让及土地流转迅速增多，而在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下，曾经卖房卖地的农民又往往反悔请求法院确认房屋所有权未转移。在物权法司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及为由在个案当中赋予物权法溯及力；即使未登记的农村房屋转让行为发生在物权法实施后，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力；如果无法确定出让人是否为有权处分，则可以准用动产善意取得的构成要件，准予善意取得，以维护交易安全。 

4.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效【马某民诉陈某印房屋买卖合同案，《中国审判案例要览》刊载】 

案例要旨：对于城市居民购买农村宅基地上的私有房屋，现阶段我国的法律法规及政策还都采取禁止性原则，在审判实践中对于农村私有房屋买卖合同在一般情况下认定为无效，但并非绝对。对因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。 

5.同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员的判定【汪某恒诉贺某贵房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》2012年1月5日第6版】 

案例要旨：判断同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员时，应依据集体土地的物权归属、发包主体等进行识别。无村农民集体经济组织而仅有村内并存的各农村集体经济组织的，同村不同组的村民不属同一农民集体经济组织成员；有村集体经济组织形式或者村农民集体经济组织与村内各农民集体经济组织并存的，同村不同组的村民属同一农民集体经济组织成员。 

6.农村房屋买卖合同无效并不当然导致拆迁利益分配方案无效【马某诉张某农村房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》2017年12月28日第6版】 

案例要旨：签订农村房屋买卖合同的双方当事人在涉案院落被拆迁之后就解决拆迁补偿问题达成一致的，即使农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而被确认无效，也并不必然导致此拆迁利益分配方案无效。 

7.违章建筑属不可交易物，以其为标的物的买卖合同属无效合同，应按照缔约过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失【李某诉左某农村房屋买卖合同纠纷案，“北京市第三中级人民法院网”2017年9月4日】 

案例要旨：当事人购买违章建筑，由于房屋系违建，属不可交易物，故合同为无效买卖合同，应按照缔约过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，出卖人应当返还房屋价款，因房屋已实际交付使用，依公平原则，买受人应支付一定使用费用。

8.村委会将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人的行为是否有效【董某某诉某村委会农村房屋买卖合同纠纷案，“北京法院网”2015年11月9日】 

案例要旨：无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家或者集体所有。村委会将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人应为合法有效。买受人虽持有买房合同，却无处办理农村房屋的产权登记，法院可确认其所购房屋归其所有。 

9.申请“五保”并不代表其放弃房屋所有权，案涉村委会对五保户的房屋只是享有代管权，而无处分权【吴某等诉渔洋关镇大房坪村委会、曾某房屋买卖协议无效案，《民法物权法典型案例疏议》，法律出版社2010年版】 

案例要旨：所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。其中处分权是所有权的核心。“五保”对象对其个人财产是享有所有权的，只是“五保”对象对其个人财产“不得自行处分”。申请“五保”并不代表其放弃房屋所有权，案涉村委会对五保户的房屋只是享有代管权，而无处分权。

10.对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要综合评定【《人民法院报》2010年9月29日第7版】 

案例要旨：对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。

司法观点

一、农村房屋主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类

就广义而言，所谓农村房屋，是建造于集体所有的土地上的房屋，系相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村房屋。

物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”土地管理法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”上述法律确立了“一户一处宅基地”原则，农村村民主要通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权，由于法律、行政法规及部门规章未对宅基地使用权及宅基地房屋所有权登记发证进行明确规定，现实中大部分宅基地及地上房屋并未进行权属登记，近几年这项工作正在推进，从目前有关法律、行政法规及政策的规定及精神看，农村村民享有宅基地使用权及宅基地房屋所有权，并不需要登记作为生效要件，故未进行权属登记并不影响农村村民对于该两项权利的取得。

而“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，无法获得国家法律认可，自然也无法办理权属登记。纪要（《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》）第十九条并未涉及后者，而是仅针对宅基地房屋买卖的情形作出了规定。

（摘自《民事审判指导与参考（2017年第1辑·总第69辑）》，最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2017年版，第97-98页）

二、根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买房屋的诉讼请求

我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定。最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月11日，国务院又专门召开会议，再次强调严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。从这些政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，是一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。而根据我国《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，应以国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》来认定该通知后售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效。

（摘自《 人民法院案例选》2010年第3辑（总第73辑）， 最高人民法院中国应用法学研究所编，人民法院出版社2011年版）

三、城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效

禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，这是处理此类纠纷案件的认定基准或者说一般原则。但是维护交易的安全、稳定是合同法的立法宗旨，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。

1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

2.城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

3.城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

4.买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

5.在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

6.对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。（李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载《人民司法·案例》，2008年第10辑。）

7.城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。 

（摘自《房地产纠纷裁判标准规范》，吴庆宝著，人民法院出版社2009年版，第300-301页）

END 

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