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槿思成 【实操案例】 房地产通过提前开具发票的方式优化增值税税负，规避全案税负率低于3%的超缴风险，优化项目现金流，创造资金价值。 【涉税产生原因】 1项目预缴税款的抵扣在最后一道，优先地价抵减销项；其次进项税；最后预缴税款； 2增值税文件中没有明确的预缴退回机制。 【合理性说明】 1、关于提前开发票的很多文都已有描述，分别是否违规，是否涉及虚开，触发纳税义务发生时点是否不需要预缴，笔者这边就不赘述。 2、笔者最近看到另外一个思路，收到预收款，按照全案开具发票，全额申报，免预缴。试着说说自己的理解。 【新方式的理解】 1、比照了货物方式 （1）货物或者劳务的增值税纳税义务发生时间，“钱、货”两清的逻辑，纳税义务发生时点也基于此逻辑下； （2）对于按揭方式销售房子下，收到首付款时，即全额开具发票，类似开发商已提前触发纳税义务，与客户“钱货两清”，业主的首付款是由其提供，按揭款是银行放款放到开发商手中，业主影响力较弱。 2、是否无需全款开具，收多少，开多少。 （1）是否可作为首付款，开首付款的发票，按揭回款开具按揭回款的发票，笔者理解回归货物销售逻辑是不行。 比照分期收款方式下，“采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天”。按揭回款的时间是不确定。这个纳税义务发生时间还是基于货物发出。 3、纳税人有选择权吗 纳税人是否有权限去选择哪些房间预缴，哪些房间不预缴，笔者理解有。需回归到每一套房间去看，基于现有的规则和逻辑下，如果要提前开具发票的房间，就考虑提前开具发票，不提前开具发票的，就正常预缴。 PS：如果合理税筹，房地产企业可做到不预缴，或少预缴，国家少收税了。实际上还是应该转变观念，预缴不是真正的税金，部分意义上是为了平滑财政收入的方式。昨天的10万人大会就很说明问题了，特殊时期应该有特殊的动作，三军用命，举国办大事是我们的制度优势。盘活房地产现金流，减少后续增量留抵退税对财政盘面的扰动，其实也很关键。 |
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