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（来源：回澜听涛） 人口争夺战，“头部玩家”正在重新洗牌。 2010年到2020年，全国人口流动有一个非常鲜明的指向——去北上广深。十年间，深圳常住人口增加714万、广州增加598万，常年霸榜人口流入城市排行；即便户籍政策较为严格的北京和上海，十年来人口增量也分别达到了228万和185万。 四大一线城市总人口增量超1700万，年均增量达170万余人，而这一势头却在2021年陡然转向——四个城市人口增量总和只有12万余人，不到过去10年年均增量的十分之一。  相较之下，新一线城市人口增长势头却格外喜人。截至2021年末，青岛常住总人口达1025.67万人，较2020年末增加了15.1万人，增量位于全国第四。如果把时间线拉长至十年，这个数据更为亮眼： 从2010年六普的871.51万人，到七普过千万大关，青岛年均增人达13.9万！ 一方面，汇聚更大规模的人口，是一个城市永续发展的动力和底气；另一方面，人口的持续正向增长也需要城市发展匹配完善、宜居宜业的生存环境。这其中，最核心的一点即，人口流入多，宜居需求也就更旺盛，怎样在人口、收入、支出、住房上做好平衡，让城市真正能让人安身奋斗，把城市的立足门槛降下来、宜居体验提上去，是“留人”的关键所在。  万科泊寓项目 住房租赁就是突破口。 2019年，财政部、住房和城乡建设部印发《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》； 2020年，青岛成功入选第二批试点城市，从当年起连续三年获得共计24亿元的中央财政专项资金支持，用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。 截至目前，青岛已筹集新建、改建租赁房源4.96万余套； 在2022年年初发布的山东省保障性租赁住房新开工计划（89622套）中，青岛又领到了4.5万套（间）的任务，占比达到50.21%；本年度，青岛计划基本建成3463套保障性租赁住房，这也是全省的计划数，也就是说，从计划来看，今年山东基本建成的保障性租赁住房，全部来自青岛； 延至“十四五”末，青岛最终将完成21万套（间）保障性租赁住房的规划目标。 显然，城镇化后半程中的青岛已经在用更综合、更持久的眼光看待“人口净流入”——可持续发展一定要解决新市民、青年人居住问题，发展保障性租赁住房关乎民生、关乎改革、关乎新时代社会主义现代化国际大都市的建设。要保持住城市的核心竞争力，一定要先“留”人！  龙湖冠寓项目 一、人口新变下的“租赁”新格局 2021年，全国净增人口仅48万，创下40多年来的新低。这意味着，新一轮全国范围的人口竞争已然开启，不是所有城市常住人口都能保持持续增长。 不过变局之下，人口流动和家庭结构的变化却总是有迹可循。 发展机遇多、基础设施好、公共资源丰富的大城市仍然是人流聚集的首选地，中心城市人口仍在增加，住房需求依然在提升。而与此同时，城市之间的流动人口迁徙却在某种程度上解构了“人与土地”高度捆绑的关系，跨城而居、择城而居使得人们渴望拥有更多的“居住自由”。 相较于门槛太高的买房来说，租房是适合更多人，尤其是年轻人的选择。如果能够通过制度化、市场化的手段，把当下租赁市场租金不稳定、配套不完善等痛点克服，租房极有可能成为宜居的主力军，这也正是住房租赁市场发展试点政策的终极目标所在。  长沙路保障性租赁住房项目 这种情况下，“以购为主”的住房制度显然已经滞后于新的人口形势，保障性租赁住房很有可能成为缓解“人口问题”的重大利器。而想发展保障性租赁住房，“房”始终是题眼。 为了挖掘更丰富的房源，青岛一方面整合国有土地、集体土地，单列租赁住房用地计划，集中建设租赁住房，一方面改建低效片区、办公楼以及存量闲置房屋来挖掘存量，并活用市场力量确保住房资源以更快的速度、更合理的价格匹配市场需求。 2020年以来，青岛已通过新建、改建、盘活存量等各种方式建设筹集各类租赁住房约13万套（间）。 当然，数量不是衡量市场开发程度的唯一指标。 就在不久前，青岛市政府常务会议研究通过了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。会议指出，要进一步完善住房保障体系，压实责任，形成工作合力，落实好土地、财税、金融等支持政策，推动保障性租赁住房各项举措落地落实。 这是政策上的导引，也是一个积极的信号：新进入城市的外来群体不一定非要通过购房融入城市，青岛保障性租赁住房要兼顾量的增加和质的提升。  来源：青岛住房和城乡建设 二、租赁，不止于“住” 作为青岛首个租赁型住宅试点，西海岸大学毕业生租赁型住宅项目同时是新区招财引智计划中的亮点，旨在解决创业大学生住房困难问题。项目不仅达到了“保证质量、设施完备、拎包入住、舒适宜居”的要求，且精准地击中了“价格痛点”——对入住人才按市场均价的7折优惠价进行收取。 其实不限于这一个项目，扩展到全市范围内，新就业无房职工只要拥有本市户籍，只要满足在青岛首次就业创业、首次办理就业登记并在申请前及获得补贴期间、连续缴纳社会保险和住房公积金等相关条件的，都可以享受到不同程度的租房优惠。 比如，符合条件的新就业职工阶段性租赁补贴，可达300元/月；具有全日制专科及以上学历的申请人，补贴标准可增加至400元/月。  西海岸大学毕业生租赁住房项目 可以说，这个兼顾“品质”与“实惠”的尝试标志着青岛住房租赁进入了“改善型”新阶段： 在人口城镇化前半程，租赁住房的主要作用是为由乡村入城的新市民在城市中提供容身之所，这部分人群居住品质容忍度较高。但随着租赁需求多样化，眼下不同收入人群对租赁住房的品质也有了相应的差异化需求，这也对青岛提出了更高的要求： 想盘活租赁市场，就得让出租人和承租人都满意。 对于租房者，价格只是难“租”、“租”难的原因之一，更难解决的痛点在均等化的公共资源。换言之，如何让城市服务跟“买房”剥离，真正实现租购同权？ 除了刚刚毕业的大学生，收入水平相对较高、已经婚育但在城市购房难的家庭，同样是城市间流动性人群的主力。子女教育问题就是困扰这部分人的最大难题。 其实在2020年5月，青岛市住房和城乡建设局就已经联合青岛市教育局、市公安局等多部门出台了《关于进一步促进住房租赁市场平稳健康有序发展的通知》，明确“依法登记备案的承租人，平等享受基本公共服务，符合区市入学条件的随迁子女可以申请在居住证所在区市按照有关规定接受义务教育”。 在此次发布的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》中，又再一次对租房者的基本公共权益进行明确保障。目前青岛市住房和城乡建设局正在试点实施保障性租赁住房自动租赁备案，让“不跑腿、零等待、云领证”成为现实，大大提高承租人申请享受基本公共服务的便利程度。可以预见的是，这些有力举措将大力拉动市内租房需求。  嘻嗨公寓住房项目 对于出租人而言，那些有运营经验和规模的企业之所以不愿意参与“保障性租赁”，还是困于回报率低。 入选中央财政支持住房租赁市场发展试点城市后，青岛依规利用专项资金，鼓励和引导相关企业将住房租赁纳入经营范畴，培育专业化、规模化租赁企业；与青岛建设银行签订发展保障性租赁住房战略合作协议，引入金融活水为参与保障性租赁住房建设和运营的市场主体匹配信贷资源支持。 眼下，青岛住房租赁企业已由试点前120余家增加至170余家，其中包括了嘻嗨、泊寓、冠寓等一批专业化、规模化的租赁企业。行业标准化、市场规范化，都将全方位改善租赁市场的供需错配。  天相嘻嗨青年社区 三、为城市未来“留”人 刨除疫情短期影响，一线城市的人口增长在未来将继续放缓。 当“北上广深”人口规模达到一定体量后，人口发展会更关注质量、结构及具体分布，以及如何提升人口综合竞争力和人口贡献率。以北京、上海为例，2021年人口流出最大的特征即是，大量学历型人口流入，产业工人流出，从而导致总人口增速下降甚至出现负增长。 这就意味着，新一线、二线城市将迎来分流人口的重大机会。对于制造强市的青岛来说，引人、留人靠的是经济牵引力，而规模化的人口、尤其是制造相关的规模化技能型人口，更会反哺城市、推动经济高质量发展。 为了帮城市和企业留人，租赁住房一直在默默发力。比如，正在建设的海尔智家黄岛创客公寓项目，就是瞄准了企业创新创业、做大做强的需求，着力做好“人才有其居”的储备；又如，位于青岛轨道交通产业示范区的动投芯领寓项目，就是要助力高端装备制造、做足产业配套。  海尔智家黄岛创客公寓项目 来源：中建七局 除去这些显性的“留人”，青岛大力发展保障性住房租赁还有更为隐性、长远的考量。 随着房地产市场进入深度调整通道，以“稳”为主基调的行业大势下，房企依靠“高杠杆、高负债、高周转”实现快速扩张的规模红利时代，已经过去。而保障性租赁住房，恰是促进房地产市场平稳健康发展最有力的途径。 在国家“人地钱” 挂钩政策的导向之下，未来财政支付和人口、土地的适配性将不断加强，人口流入多的城市也有有望获得更多供地指标，想要流入的人口留下，就要不断降低租房的各项成本。 保障性租赁住房能让初到大城市的新市民、青年人安心租住，用心工作，显然间接起到了稳定房地产市场预期、合理释放购房需求、缓解房价上涨压力的作用。 当人口与空间的匹配进入良性循环，青岛自然就有了能级跃升最核心的驱动力——继续保持人口净流入，为城市的未来奠基。  保障性租赁住房，是城市社会保障体系的重要组成部分。对城市中的“人”而言，它即是“兜底”的网，更是“冲高”的跳板。三年为期，青岛正在打造更公平普惠的城市发展环境。  |
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