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长租公寓头部企业魔方生活服务集团突出重围传出IPO消息：据港交所9月26日披露，魔方生活服务集团有限公司(以下简称“魔方生活”)向港交所主板递交上市申请，摩根士丹利、建银国际为其联席保荐人，而观察其业绩能够发现，公司营收年年增长，业绩表现喜人。
营收连续三年增长 直营公寓量效齐升 魔方生活发展迅猛，是中国规模最大、发展迅速的独立集中式长租公寓运营商。公司专注于为社会精英、白领人员、企业基层员工等提供安全、便捷、 舒适、温馨的租住解决方案。自2009年6月于南京推出业内首套长租公寓以来至今，其业务已覆盖北上广深在内的26个一线及主要城市。 独特商业模式为何能在一线城市立足? 集中式长租公寓通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓;分散式则从不同的个人业主收集分散在不同地点的公寓。比起分散式长租公寓，集中式长租公寓运营成本更低，也更便于标准化运营。通过社交功能区域的设计，使得住户居住体验更佳，且更有利于增强用户粘性、形成品牌价值。
中国集中式租赁公寓市场爆发出巨大的增长潜力，其主要驱动因素如下： 中国城镇化进程加快。随著中国经济快速现代化，中国的城镇化进程比计划的速度更快，推动了大量人口从农村地区涌入城镇地区。2020年，中国城镇人口9.02亿， 同比增长2.0%，中国城镇化率达到63.9%。预计未来几十年，中国的持续城镇化将在城市（尤其是核心城市）产生巨大的住房需求，这将进一步带动集中式长租公寓市场的增长。 置业门槛高，尤其是在一线城市。儘管一线城市的住房需求强劲，预计一线城市 中期的整体住房供应水平仍将处于低位。快速增长的住房需求加上可用住房供应短缺 导致房价上涨，置业对年轻一代而言更加遥不可及。集中式长租公寓提供了置业的替 代方案，可缓解住房负担问题。
租房倾向变强。由于年轻一代晚婚及转换工作更为频繁，他们租房倾向愈发强烈。此外，由于租房具备多样性与灵活性，部分年轻人更喜欢租赁公寓。根据弗若斯特沙利文的资料，2021年全国租房率达到15.3%，预计2026年将升至18.0%。 服务质量意识不断增强。随著可支配收入增加，如今住户追求更好的生活条件和社区环境，较过往更愿意为优质居住体验买单。除优质的住房选择外，集中式长租公寓亦为住户提供各种设施，并使增值服务多元化，有助集中式长租公寓广受市场欢迎。 有利政策。2016年6月，国务院印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，加快发展住房租赁市场，规范租赁住房管理。2017年5月，住房和城乡建设部印发《关于在人口淨流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励发展大规模、专业化租赁住房企业。2021年7月，国务院印发意见，重申鼓励专业及机构化长租公寓运营商发展的决心。大约在同一时间，财政部和国家税务总局联合公布了适用于运营租赁公寓的企业的增值税优惠税率。此外，中国省级部门已採取措施鼓励行业参与者增加公寓物业的供应，包括将非住宅物业转换为保障性租赁住房，提高空置或不常使用物业的使用率，及改造现有城市住宅社区。有利政策的出台及可用公寓物业的新增供应均有助于集中式长租公寓的可持续健康发展。
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