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学法守法：业委会必须纳入依法管理的轨道 一、业主大会的产生及职责 《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定： “ 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。” 《国务院物业管理条例》第八条规定：“ 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。” 《山东省物业管理条例》第二十三条规定：“ 一个物业服务区域成立一个业主大会。”第二十四条规定：“ 下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（后六条省略）。 国家住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二条规定：“ 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。” 二、业主委员会的产生及职责 《山东省物业管理条例》第二十九条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。” 国家住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三条规定：“ 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。” 三、首次业主大会的召开 《山东省物业管理条例》第二十一条规定：“ 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。第二十二条规定：筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法； （五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。 《聊城市物业管理条例》明确规定：“ 首次业主大会会议应当通过业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则，并选举产生业主委员会委员。” 四、业主的权利 国务院《物业管理条例》明确规定：“ 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。” 五、指导协调监督职责 《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定： “地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 《山东省物业管理条例》第七十二条规定： “ 街道办事处、乡镇人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。” 《聊城市物业管理条例》规定：“ 街道办事处负责组织、指导本辖区内业主大会成立、业主委员会选举、换届和物业管理委员会的组建 ; 指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责，依法撤销其作出的违反法律、法规的决定。居民委员会负责协助街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作 ; 指导、监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理，就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会了解情况，引导其规范运作。” 六、违法违规处理 《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。” 《山东省物业管理条例》第七十五条规定： “ 业主、业主大会、业主委员会、物业服务人、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。” 国家住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条规定：“ 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。” 第五十八条规定：“ 因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。” 《聊城市物业管理条例》第二十五条中规定： “ 业主委员会到期未进行换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举工作，原业主委员会不再履行职责。” 根据上述法规要求，可以得出明确结论：不按法定程序建立业主大会制度，筹备召开业主大会，通过业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则，单纯产生一个业主委员会，是明显违背法定程序的，从而也就决定了这个业委会的非法性。没有业主自治管理规约，业委会的一切行为都未得到业主大会授权，因而其任何物业管理作为，都可被认作违法侵权行为。 到8月份，我们小区的业委会就三年任期届满了，一定要严格按照法定程序组织换届工作。有关各方应履行好肩负的职责，防止推诿扯皮、重蹈覆辙，认真做好筹备工作，确保业主大会顺利召开，尽快使市委家属院物业管理纳入法制化管理轨道。 不然的话，广大业主不仅可以向市委、市政府领导反映，而且可以直接向人民法院提起侵权诉讼。 |
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