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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四十八期 今日专栏：走出国门看，开拓眼界，世界不同地区的住宅类型（美国篇） 导读虽然住宅从本质上来说，只是钢筋水泥的构造物，但是因为其给予人类居住，防卫和遮风避雨的环境，在任何国家和时代，居住空间都是人类最为关心的一个话题，也是陪伴人时间最长的空间。 中国的住宅和居住空间大家已经很熟悉了，甚至条件好的还拥有多套不同类型的住宅空间。 与国内简单的小区房或别墅相比，美国的房屋类型就复杂很多了。 随着网络和时代的进步，很多美国影视作品也进入了很多中国人的视野中，而美国人的住宅和生活空间是怎么样的？吸引了不少人的关注和兴趣。 本文就分享关于美国住宅和房屋的各种类型相关知识：  美国地图  美国人口密度图 美国大城市区人口聚集能力非常之大。可以清晰的看到纽约的人口是最多的。 温馨提示： -本文不含任何广告和引导，请放心阅读，如有帮助，欢迎收藏。 -置业购房投入数额巨大，特别是海外物业更是有各类风险，切勿听信一面之词，谨慎冷静，理性选择。 -本文除标明引用部分，均为本人原创，谢绝断章取义无脑摘抄和伪原创搬运，转载复制请注明原文出处，本文首发头条号。 分享让生活更加美好，希望本人的文章能带给大家帮助！假如本文有什么不足的地方，希望大家提出本人会及时加以改正。一个小小的点赞动作就是最大的动力。 整体上来说，美国对住宅的分类相比其他国家格外注重产权的分别。 美国房屋六大类型和受用人群：1. Single Family House 单家庭住宅 受用人群：政要人士，社会精英，企业高管，私营老板 2. Muti-Family Home 多家庭住宅 受用人群：中产阶段，蓝领，生活稳定群体 3. Condo 产权公寓 受用人群：年轻人，创业者 4. Townhouse 联排别墅 受用人群：中产以上的社会富裕群体，比多家庭住宅类型高一个档次 5. Co-op 合作公寓（较少见，比较冷门，不介绍了~） 受用人群：投资群体，酒店客群 6. Land 土地（对象较为特定，也较少见。） 受用人群：有自己建房能力和需求的群体 Single Family House 单家庭住宅第一个大类，是所谓的 single family home，即单户住宅，一个 property（一个地块及附着其上的建筑结构，土地交易的基本单元）只有一个 unit（一套住房，供一户人居住）。这之中又分为 detached house 和 attached house 两类。 绝大部分（63%）美国住宅为 detached house（也就是独立单户住宅，类似中文说的独栋别墅，口语中的一般说到 house，指的也是 detached house）。除了为了比较宽敞的居住空间和庭院以外，还有很重要的一个原因是它的独立性。这种住宅因为不跟任何其他住宅公用墙（所谓的 free-standing），也不共享任何取暖和自来水设施，所以业主可以对整个土地和建筑拥有完全的自主权，在不改变独栋住宅类型的法律分类前提下可以自由改建。当然，此类房产的所有维护工作也都需要自己负责 不过，美国的 house 其实跟中文意义的别墅仍然有所不同。中国提到“别墅”往往指相对比较高档而且至少有两层的独门独院式住宅，但美国的 house 其实包含了中文里面“平房”和“别墅”的概念，甚至一层的 house 还要比两层以上的多很多，在地价不高的情况下，盖一层成本比较低，而且实际上平层住起来比较方便。因为在密度比较低的美国，独门独院式住宅本来就是最主流的住宅形式，包含了各种档次。而不像中国大陆的 house 要么是农村和城中村的低档平房，要么是有钱人的别墅。 因为地广人稀，也因为美国人觉得爬楼不便，典型的美国 house 只有一层，然后有阁楼做储物使用，如下图所示。  两层的也有。  值得注意的是，美国绝大部分 house 带的车库都有两个车位，反映出美国车辆保有量之高（每千人近 900 辆，扣除掉不能开车的老人和孩子，差不多每人 1.5 辆以上）。而有的时候美国人会把车库单独改成一间小公寓出租，或者是给家里的单身长辈居住，叫做 granny apartment，或 mother-in-law apartment，或 secondary suite。  Muti-Family Home 多家庭住宅多家庭住宅作为美国特有的一种房屋形式，可能并不被许多中国人熟悉。从房屋的外观来看，多家庭住宅和单家庭住宅住宅并没有多大的区别，但是住宅里的格局会有很大不同。多家庭独立住宅可以隔成2-4户房型，每一间都是独立的一套房子，配套了各自的客厅，厨房，卧室和卫生间。 本质上来说，多家庭住宅是一个已经变成两个或更多单元的建筑。 它们可以是联排屋式或多层，尺寸范围从双层到四层; 多家庭住宅和公寓之间的区别在于单个单元不能单独购买; 整栋建筑只有一位业主，整栋建筑都归于一个业主所有，维护工作也都由屋主承担。 更常见的说法是 multi-dwelling unit，简称 MDU，也就是多户住宅。MDU 泛指所有建筑和土地为统一产权，但分为多个单元的住宅，其实跟中文“公寓”的字面意思差不多。 在所有 MDU 里面，住户只对自己单元内部有自主权，而不单独拥有任何土地和建筑结构，相应的也就无法自由对建筑的结构部分和土地进行任何更改。与之对应的是，美国各地政府一般要求 MDU 的建筑维护工作由 HOA（House owner assoiciation，差不多是业主委员会）负责 MDU 实际上包含了很多种建筑种类，包括前面说到的那些土地共有的双拼和联排别墅，也包括中国所谓的叠拼别墅，将一整个别墅切分为每层一户，每户会有单独的入户门。在美国英语中称为 stacked house，stacked townhouse 或者是 flat，这里 flat 意为一层归一户，并不是所有的叠拼别墅都是 flat，但在美国多半如此，因为买 stacked house 而不是 townhouse，就是在横向上扩展居住面积，从而实现套内平层，住起来方便。下图为典型的 stacked duplex，也叫做 2-flat。也有 triplex 和 3-flat，相对少见。   Condo 产权公寓简单点说，Condo有点像国内的商品房，和国内的区别在于业主拥有这间公寓的永久产权，同时地皮也是归这栋楼的所有业主共同所有，因此业主需要每年缴纳房地产税。 Condo与其他单元共用一面或者两面墙，通常与物业(HOA)一起，要求业主每月支付物业费。 公寓多出现在市中心等高密度地区，交通便利，同时周边餐馆、商店遍布，适合喜爱都市生活的年轻购房者，或渴望利用出租形式，进行长线投资的投资者。 在美国最为常见的多户住宅还是狭义的 condominium，简称 condo。（法律意义上 condominium 等同于 MDU，但口语中往往 condo 不包含 townhouse 和 duplex 等 MDU 形式）中国大部分家庭居住的公寓楼按美国法律定义都属于 condo，而不属于 apartment，因为 condo 的产权是部分分离的，内部空间像其他 MDU 一样是由这一户独立自主拥有，而每一个单元也可以单独销售。  Apartment特指只能租不能买的类型，和CONDO类型差不多，但是属性不一样。 Apartment一般由租房公司管理，有时学校也提供一些但数量很少， studio (卧室和客厅合在一起，有厨房), one bedroom(卧室+客厅+厨房), 2-4 bedroom。这类房子最多，选择余地大，面积较宽敞，比较方便，管理机构较负责。 以上类型也适用于CONDO。 价格适中。Dorm一般指学校提供的类似国内集体宿舍的房子，有大的公共厨房，比如UC的I-House。这类房子数量较少，面积小，价格较贵，喜欢烹饪的同学会觉不便。  Townhouse 联排别墅联排别墅顾名思义，是一栋或者几栋别墅share共同的墙组成的。每一栋房屋(家庭)都有2-3层的房屋空间，水、电还有气都是与其他家庭完全独立分开，内部设施的维护由屋主自己负责。业主同时拥有其房屋的所有权与其自带土地的土地权。 Townhouse是公寓和别墅的混合体。 它们通常是多层，面积一般在140—300多平方米之间，比公寓要大，但比单家庭别墅小。有些还带有一个小院子或屋顶阳台等空间。 这种类型的房子是美国中产标配。   总结一下，美国基于产权的不同，对住宅的分为 4 个基本类别：single family home（占全部住宅的 69%），mobile home（占全部住宅的 6%），MDU，和 apartment，其中属于 single family home 的 detached house 和属于 MDU 的 condo 又最为常见。 结语：开拓眼界系列，让屏幕前的您，不出国门，也能了解到各个国家不同的住宅类型和相关专业知识。 计划这个外国房屋类型专题做几期。有兴趣的朋友还请多多支持。 一般人不会说的行业门道，我说给你听。 欢迎各位朋友留言交流，畅所欲言。 |
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