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幸福里BANNER 熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百一十三期（NO.213） 专栏内容：2020年，买房置业的新手们，需要的几个重要入门认知。
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号） 我是 @熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。 图片来源：网络 导读：（正文约7100字，完成阅读约需要8分钟） 最近的股市可是真心热门啊~ 甚至已经从互联网用户当下流传甚广一些明显脱离理性范畴的浮躁盲目观点，例如“卖房买股”，“加大杠杆全仓追钱”，还有诸如“不用懂股票，吃肉就完了”的喧嚣中窥见股市的热度。 虽然这些内容是很多有才的段子手迎合热点制作的笑梗，但是也反应了当下社会和群体对于股票和股市的一种高度关注和追捧。 前日笔者写了一篇文章：「深度思考」楼市VS股市？2020年下半场，何去何从？（NO.210） 承蒙各位读者和平台的认可，收到了不错的展现量和阅读量，也接收到很多具有理性态度和认真思考读者朋友的留言和分享。 其中最让笔者感到高度认可的，是这么一条：  图片来源：本人文章的粉丝留言 在这篇文章中，对于中国人的房产情结，做了追根溯源的分析，也受到了大家的认可和肯定。 西方的金融结构和资本市场至今已经有快200年的历史了，股票市场就是体现和反应西方资本主义国家的经济的晴雨表。 而中国的金融市场，从真正意义上来说，连30年都不到（“中国股市在1989年开始试点，在1990年12月深圳证券交易所试营业和上海证券交易所成立，就这样中国股市交易的序幕开启。），从长远来看，在中国的大部分人，还是更为看重房产，而不是金融凭证。 这是不争的事实，或者说，还将持续很长一段时间的趋势。 中国人，至少是绝大部分的中国人，有着农业社会的传统文化和情怀，自古流传至今的“家文化”，让房产，在中国被赋予了超越货币的资产价值。 所以，在股票高涨，股市繁荣的这个特殊时期，先预祝各位进场的朋友牛气冲天，收益丰厚，等赚了钱，留着这篇文章，买上好房子，实现安居乐业，成家立业，资产稳健。 岂不美哉？ 今天这篇文章，就给第一次买房的各位朋友，聊一聊，新人买房的几个重要入门认知。 股票谁都比我懂，这个我要承认，毕竟我没有在股票市场中深度拼杀。 但是在房地产、楼市和房产价值领域，这个不吹不黑，大家看看我以前的文章就知道了，嘿嘿（这里小得意一下，各位读者朋友笑笑就好。哈哈哈……） 地产行业从业超过15年，笔者从未以所谓“专家”自居，只想用自身所学所得的经验，帮助大家答疑解惑而已。 毕竟在信息爆炸的时代能看到这篇文章绝对算得上是缘分了，让屏幕前的你，有所收获，有所心得，有所认知，有所思考，是我写作的重要原则之一，肯定不会是常见的陈词滥调，肤浅缥缈的内容，而是结合实际，深入浅出，切身站在购房需求群体的角度和真实情况，以笔者地产行业的专业沉淀，从更好的角度为各位读者朋友做出指导和建议。 PS：本文为系列文章，计划撰写2-3期，这篇主要讲首次购房的新手入门认知。 图片来源：网络 温馨提示： -本文不含任何广告和引导，请放心阅读，如有帮助，欢迎收藏、分享和点赞。 -本文除标明引用部分，均为本人原创，谢绝断章取义无脑摘抄和伪原创搬运，转载复制请注明原文出处，本文首发头条号。 PS：写不出来要搬运我也拦不住，至少带个我的ID我就不计较。 -本文引用图片和部分文字，会规范使用“引用标注”并注明出处，如有版权争议，第一时间处理。 尊重原创版权，从自己做起。 -熊猫贝贝原创文章，内容仅供交流参考，不构成投资或其他建议。 分享让生活更加美好，希望本人的文章能带给大家帮助！ 假如本文有什么不足的地方，希望大家提出宝贵意见和建议，本人会及时加以改正。一个小小的点赞动作就是最大的动力。 图片来源：网络 一、首次买房，需要建立关于房产的价值认知：谈价值有点虚，换个说法大家可能更好理解一些，那就是买房的目的之上，第一次买房置业的群体，还需要考虑房产本身如果当做资产，是否具有保值的能力。 注意，是保值，先别想着什么增值收益，能够实现保值是首次买房的底线重要认知。 首次买房置业，尤其是房地产行业以外的个体和家庭，尤其是以结婚，教育，安居乐业为目的的刚需，最最重要的一点，就是目标房产的保值性。 有句俗话说的很好，只要在牌桌上，就一定有机会。 之后，第一次买房置业，这件事仅仅意味着你有了上场打牌的资格而已，而随着个人的发展和家庭的成长，在未来几年，置换，改善，甚至是创业经营，应对风险的资本，很大程度上，由个人和家庭买的第一套房子所决定。 也就是想在楼市有更好的收益，这第一套房就是后续置换的“基础砝码”。 以10000元单价房价城市的房产为例，100㎡的房子总价100万，先不说是不是有房价增长带来的增值收益，在当下中国的经济环境中，一个普通人或家庭，要赚100万，需要多久？ 只有买了房子，一直买房的人，才能一直买得起房，在中国大部分城市，这是铁律。 建议有买房需求的各位朋友，把这句话收藏了多看几次。这个在别的地方可没人给你们这么直白透彻的说。这就是中国房产和楼市的核心逻辑：只有上桌打牌，才有机会。 其实和股市一样，没开户或者空仓的人，就是涨上天了，和他们也没有一丝一毫的关系。 这笔账，谁都会算，在这里就不赘述了，关键的点，是这个房子要能在很长一段时间内，保住这个100万的“资产价值”。 而保值的意义，不是5年前一套房子100万，放了5年住了5年，还能以100万的价格卖出去，这么想的人，还是不建议买房或者创业经营了，老老实实继续打工领工资比较合适。 如果是自住的房子，保值的意义在于三个方面，也就是是出售价格在成本购入价格上，能保障以下三个方面： 1、房价增长能够对冲装修，家电的投入 2、房价增长能够覆盖已经支付的利息 3、房价增长能够覆盖银行定存利率 简单说，就是你买的房子，自己住了3-5-10年不等的时候以后，出于改善，置换或者是资金需求的角度，需要进行资产估值，那必须要同时包含以上四项。 为了便于理解，这里以一套100万的新房为例做一个解释： 100万的新房（房价总价），20万的装修家电和10万相关入住费用，5年周期，30年等额本息贷款。 5年以后这套房子的保值底限=100万+20万+10万+637431/30*5（5年利息支出）+100万*2.75%*5（5年定存资金利息）=130万+10.6239万+13.75万≈154万。 当然装修家电这个毕竟个人偏好和折旧严重可以忽略不计，毕竟这5年也是业主自己用了的。可以拿去忽略不计，这个算生活成本和个人消费，让下家买单有点吃相难看了。 但是从保值角度上来看，至少也要134万的市场成交价（实收），才能说这样的房子算是合格的保值。 也就是说，如果要买保值的房子，至少房子所在城市的二手房房价，要能实现5年34%的价格增长，折合到1年大概是7%的涨幅，这样城市的房产，对于首次购房的群体来说，才具备基础保值意义。 这样的条件仅仅是保值，完全不能实现增值，关于增值的事儿，我们下一篇文章再来说。  图片来源：房价计算器  图片来源：银行利率官网 看了这个例子，就能明白很多人为什么在房产购置上赚不到钱了吧？ 资产价值认知，是一个动态的测算过程，简单说，房价静止就是事实亏损，房价涨幅达不到7%就是缓慢贬值，房价涨幅等于或者接近7%，只能算堪堪保值。 那些整天唱衰楼市，指望房价大跌的群体，基本上都是不懂不理解中国房产价值逻辑，也就是根本没有资格上场，或没有上场经验的群体。 一旦这样的群体买了房，巴不得恨不得房价立刻翻倍，当然这是人性，不多做评议。 所以，要想买房保值，就得支持房价适度平稳上涨，这个从资产购置价值认知上，是最入门的知识。  图片来源：网络 二、首次买房，要看懂价格和背后的逻辑：建立了价值认知并不困难，对于首次买房置业的个人和群体来说，必须要面对和考量，也是最重要的门槛，就是房价。 毕竟按照现在的房价和楼市行情，动辄几十万的首付和上百万的总价，对于大部分人来说，并不是轻松友好的态度。 房价对于首次买房的个人和群体来说，非常的敏感和关注。 房子说到底，也就是一种商品，房价就是这个商品的流通价格。 但是房子和其他商品相比，具有唯一性和时效性维护性： 这是什么意思？ 一套房子最多卖一个人，也就是常说的一个萝卜一个坑，一旦明确了产权归属，同样的价格你买了，别人就买不了了。 而时效维护性呢？就是房子的价格是很难即时折损的，因为这个价格，是银行和市场都认可的，并且在很长一段时间里面都会受到被动维护。类比于具有耐用品属性的汽车，大宗家电家具，基本上在中国没有任何一种商品，具备这种特征，其他的商品一旦完成交易，立刻贬值，比如50万的汽车，只要过户完成，放到市场上，哪怕一公里都没有开，当场打个7折算挺行情了。 换句话说，就是房产价格的保值属性。 那该如何看待房价的高低呢？ 这里需要给商品的价格界定，做一个财商普及： 商品的价格高低，永远不是由购买力和简单的数字表现，能够决定的。这样的判断，非常肤浅。 商品的价格，要和价值挂钩，其实只有三种情况： 1、一件商品，买了没有对购买者带来任何意义和价值，既没有使用价值，也没有资产价值，那这样的商品，不管价格如何低，都是高昂的价格，因为这个价格是无效消费。就是常说的拿钱打水漂。 举例说明就像类似双11和商超打折活动中，买了一大堆看似很便宜的商品，又用不上，特别是食物这种有保质期的商品，一旦到期，只能扔掉，这不就是拿钱打水漂么？ 2、一件商品，买了以后使用的频次越多，使用的时间越长，并且流通价值折损的越慢或者不折损，甚至还有资产增值的效应，那这样的商品，不管价格多高，都是有“性价比”的价格。 在中国，有这样的特征的，除了不动产（房产、土地、山林等等），还有高纯度的黄金饰品，但是黄金饰品的价值会随着金价的波动发生变化，有一定风险。 3、最后一种，是随着商品使用时间的延续，价值完全折损到没有，这个时间阶段的使用价值就是价格的合理性，就是常说的物有所值。 以汽车消费为例，一台60万的私家车，按照中国关于车辆报废的周期来算，1元1公里，如果按照年限来算4万一年，约合100多元一天，至于值不值得，因人而异，但汽车这个商品的是使用价值就放在这里。
以上就是商品价格背后的逻辑。 现在很多人，第一次买房的时候，对于价格的敏感，只停留在很肤浅的高低和承受能力上面，而完全没有对这个价格后面的逻辑进行应有的思考。 抱怨房价高，盼望房价低，是人之常情，从大了说，黑龙江鹤岗（好歹也是地级市标准的城市）的房子，10万以内随便挑选，在2020年，10万元对于绝大多数的人，应该都是可以接受的数字，注意这里是全款，但是为什么没人去买鹤岗的房子呢？ 从小了说，一个城市不同区域的房价有差别，甚至一条马路之隔，再到同一个社区的不同的房子，都会有价格差距。 这些差距的产生和出现，其实都有他们背后的道理和规律。 所以这是本文给所有第一次买房的群体关于价格的建议：关注房价之前，先关注自己的需求，然后再看看自己的承受能力是否能够满足这个需求。 千万不要被低价房和便宜的房子给带偏了，因为是第一次刚需买房，很容易被价格蒙蔽了双眼（俗气一点就是贫穷蒙蔽了双眼）。 价格是价值最直接的体现，一分钱一分货的道理在商品市场上永远不会过时。 如果觉得自己眼光独到，能在楼市这样高度功利的商品市场中“捡漏”，有着本事还买啥房子呀，股票市场随便操作几只股票，一年1万本金到1.9亿根本不需要2020年这样的牛市就能实现。 下面这张图，就是2019年的时候，一个股市段子：  图片来源：网络 或者慧眼如炬，去各大古玩市场随便低价捡几个“大漏”，想买哪里的房子还不是手到擒来？ 图片来源：网络 当然还能买个彩票，400万一注头奖，中个几注别说买房了，自己当开发商都可以了…… 等等，既然是第一次买房，咱还是理智清醒一点好吧？既然没有绝对压倒性的购买力做支撑，在明码标价的商品房市场上，价格高，总有价格高的理由吧？而买房的你，只需要看看这个理由，是不是你需要的，就可以了。 如果只需要栖身之所，农村自建足够。 图片来源：网络 三、首次买房，新旧观念和一步到位观念，最为害人关于“新房控”（特别集中在一些观念和教育水平相对落后的群体身上）和“一步到位”这两个买房观念，其实并不好评价和做出建议，因为这个涉及的是人的心理原因和人性层面的特点，很难用理性和道理来说明白和进行纠正。 但又不得不说：楼市新房永远没有真价格，网络环境永远没有真数据。 大家可以复制这段话全网搜索一下，没错，这话是我说的。 所有的新房，从南京到北京，从厦门到拉萨，整个中国范围内的楼市中的新房价格，都是具有透支效应的价格。 什么是透支效应？就是所有的新房价格都包含了未来3-5年的资产预期增值的溢价部分，或许有人会说有些城市新房和二手房价格倒挂（新房比二手房便宜），但是这样的城市是什么样的城市，也不需要过多解释了吧？ 第一次买房，只看新房，那就要做好提前支付这部分钱的心理准备，大概是正常房价的5%起步，到30%这个区间的样子，有些特别热门的城市，在当地市场火热的特殊阶段，甚至还能达到50%或更高。 其实对于楼市来说，最真实的房价，其实是同等地段的二手房价格，因为这个价格，是商品流通价格，而不是商品上市价格。 注意区分“流通价格”和“上市价格”。 流通价格为成交服务，上市价格为利润服务。真的要自住刚需，何必一定要为利润服务？ 真的需要买房和了解房价，多看看二手房，或许能颠覆很多人对房价和楼市的认知。 只看新房，特别是在聚集了营销包装一流套路的新房这件事上，有多少人是因为卖房小姐姐的事业线、金碧辉煌的售楼部，还有富丽堂皇的样板房等等的表象，多花了冤枉钱的？ 等交房入住的时候，可能才会幡然醒悟，噢，原来看到的美好，并不便宜啊。 买房置业把钱花到这些只能看的“附加值”上面，值不值得？ 这个问题如人饮水冷暖自知了。 至于一步到位，这个就不用赘述了，人最大的痛苦，往往来自于和自身当下条件所不匹配的追求，得不到满足而产生。 大的买不起，可以买小一点的，三房总价高，二房够的着，中心价格高，周边价格低…… 为什么抱怨房价？求而不得，因爱生恨，莫过于此。（这句话我也在很多自己的文章中说过好几次了，哈哈……） 以上两种心态“新房控”和“一步到位”，这里说一下结论： 新房其实并不是完全为首次购置群体量身定制的产品，买房这件事，要有爬楼梯和长跑的心态，先从最适合自己的赛道进入，根据自己的节奏不断的调整速度和赛道，就算再好的汽车，也需要一个加速提档的过程吧？ 当然人各有异，不做强求，但是这两种心态，耽误了不少人首次买房，倒是不争的事实。 图片来源：网络 四、大宗投入，莫贪小利！贪小便宜，是一种典型的“穷人思维”！ 别说这话听着刻薄，还真的是颠不破的真理：有谁见过做事业做生意做人能依赖贪小便宜实现做大做强的？ 但是被这种心理所驱使，在人生第一次买房置业这样的大事吃亏打眼的，还真不是少数。 真正具有商业意识的人都明白一个道理：免费的，往往是最贵的。 先不说房地产营销送米送油，周末各种免费活动，再到1万抵10万，各种折扣动人心…… 这里想请屏幕前的各位朋友，想想这么一桩房产交易，是不是很诱惑： 房价30000元/㎡！100㎡的房子，免首付免费送，到售楼部签个字办个手续，交一点点手续费，这个房子就是你的了！只需要按月还月供就行了。 这个优惠力度够大了吧！免首付，就是90万！银行贷款210万，等额本息30年，每个月还款11000多元：  图片来源：房贷计算器 结果你兴高采烈的以为自己捡了大便宜“买了房”，去周边的楼盘一看，别人的房价才20000元/㎡……  差不多的房子，你就比别人多花了80万…… 这个帐帮大家用房贷计算器算了，一目了然，而且这并不是笔者编撰的故事，是现实发生的真实案例。 为什么要举这个例子？就是想说明“贪小便宜”这种心态在初次买房置业上的弊端： 营销学中，物美价廉永远不是成交的动力，而让买家感到有利可图，有便宜可占，才是第一要素。 想要把钱花到刀刃上，每一份都值得，就不要想着能在小便宜上，讨到什么好处。 所有的折扣手段套路，还真的比不上实实在在的总价优惠来的真实，羊毛出在羊身上，卖方市场上，买家还想薅卖家的羊毛？不让买家褪层皮就烧高香了。 记住这句话，从南京到北京，买的没有卖的精，如果你觉得够精，那你应该是卖房子的。  图片来源：网络 五、买房不是赌博，首次买房更谈不上投资，风险意识不可或缺。风险意识，是这篇文章最后给首次买房置业群体的“压轴锦囊”！ 风险这两个字，谁都认识，谁都会说会写，但是对于这两个字的认知，很少见到有高度和深度的。 刚需绝大多数，都是年轻人，有冲劲，敢冒险，绝对是专属于年轻的特征和标签。 这个没有问题，但是房产购置不是一时冲动和不经过承受评估，就能随便决定的事情。 笔者在房地产行业十多年的经历中，看到过这样冲动，甚至说的上是鲁莽的购房者，不知道有多少。 特别是在黑天鹅频飞，经济收缩的2020年（这是现实情况），有多少人，因为不可预期的不可抗力导致的收入减少，进而影响了购房计划和月供偿还？ 这个没有具体统计数据，但是随便网上一查，一目了然：  图片来源：网站截图 或许断供这件事没有发生在自己的身上，很多是不能体会这种收入不能担负负债的痛苦，房贷断供，意味着“负资产”！ 为了加强各位读者的记忆，这里举一个栗子： 例如一套市值100万的房产，业主因为自身原因发生了断供，银行就有权收回房产进行拍卖（法拍房的重要来源之一），但是拍卖不能保证银行能收回贷款的总额（这个根据个人贷款的情况有不同），例如贷款的本金+利息是140万，房子被银行拿去司法流程进行拍卖，以90万成交了，那业主，还需要承担剩余50万的银行债务。（有银行从业朋友的可以验证一下这个说法，在贷款合同里面可是黑纸白字有这样的约定条款的。） 那这样的房产，对于业主来说，就是负资产。不仅房子没了，还倒欠银行一大笔钱。 人间悲剧，莫过于此。 所以，对于买房置业这件事，还是这么两句话，未雨绸缪，量体裁衣，晴天备伞，饱时存粮。 这段的结论就比较老调重弹了，但是绝对是良性建议哈： 记住，在没有还清贷款以前，房产不是资产，而是负债，最多算良性负债，但本质就是负债。 既然是面对负债，就要有履约解决债务问题的心理准备和阶段计划。 毕竟，信用社会，是人类文明社会发展的必然方向。 在房产是资产和债务这个问题上，还有疑问的朋友，可以参考笔者的一篇文章： 「观点」房地产中的“经济学”：资产、负债的那些事儿（NO.203） 图片来源：网络 写在最后：感谢能坚持看到这里的各位读者朋友们，真心感谢！ 撰写此文，有感于最近几位读者和粉丝朋友的反馈和写作创作过程中的一些心得体会。 宏观的东西难免有些枯燥和艰涩难懂，更多人，在这个信息爆炸，时间碎片的时代，或许更需要实实在在接地气的“行动指导”和“明确建议” 仅以此文，与君分享。 关注@熊猫贝贝小可爱，全新角度认识中国房地产和楼市，超过15年专业地产行业从业经验，希望能给对房产和楼市有所疑惑的您，真正实现答疑解惑，解决问题。 心存善念，广结善缘。 下期预告：[房产课堂]2020年，关于房产投资的几个全新角度的认知建立 最后，2020年高考已经结束，祝所有考生，心满意得，鹏程万里！  图片来源：网络 关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。 个人拙作，原创辛苦，还请各位看官支持（小小点赞动力大，转发关注真有爱）~ 欢迎留言文明交流，有问必答，拒绝地域黑，拒绝无脑键盘侠。 本人不做标题党，不哗众取宠求流量，写作分享，自我修炼，与君分享。 网络不是无法之地，倡议客观冷静，就事论事，尊重事实，文明表达。 |
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