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最新的《民法典》中关于合同无效的规定分散在总则编和合同编的条款中，其中总则编关于合同无效的规定主要包括主体不适格、意思表示不真实、违反法律行政法规的强制性规定、违背公序良俗及恶意串通损害他人利益等情形，合同编中合同无效的规定主要包括格式条款无效、免责条款无效等情形。
2016年，张三看中了李四位于上海市某区XX镇上的一块场地和房屋，遂与李四签订了《租房合同》，约定李四（甲方）将上海市某区XX镇XX楼XX号场地及房屋约600平方米租借给张三（乙方），租赁时间自2016年7月1日起至政府动迁之日止。租金每年6万元。房租先付后用，每年一次付清。甲方、乙方秉持共同投资、共同受益的原则。政府动迁时甲方先行向乙方支付所投资的房屋改造26,000元，大棚搭建23,000元，电器改造11,500元，合计60,500元。然后甲方获得拆迁款总价的80%，乙方获得拆迁款总价的20%。 合同签订后，租赁房屋及场地由张三使用。张三在租赁地块搭建了员工宿舍以及大棚等，未取得建设工程规划许可。张三陆续支付李四租金至2021年6月。 2020年，张三搭建的大棚因属于违建被政府勒令拆除了一部分。2020年12月25日，张三（乙方）与李四（甲方）签订《拆迁补偿协议》，约定因张三租赁的房屋已纳入拆迁范围，且不能再继续租赁使用，甲乙双方本着诚实信用、平等自愿的原则，达成以下约定：1、甲方退还乙方已支付的剩余租金30,000元；2、甲方向乙方支付所投资的房屋改造26,000元，大棚搭建23,000元，电器改造11,500元，合计60,500元；3、甲方向乙方支付该租赁场地的拆迁款总额20%。特别约定（1）甲方在签署《拆迁安置补偿协议》后，应在三日内将该协议向乙方明示，由乙方核实该租赁场地的拆迁款总额；（2）以上所有款项应在甲方取得拆迁款之日起七日内向乙方支付完毕。若甲方违反上述约定，不仅应向乙方支付以上所有款项总额的30%违约金，而且因此导致乙方提起诉讼，产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、鉴定费等）均由甲方承担。协议签订后，张三于次月搬离租赁场地。 2021年7月，李四的房屋被XX镇环境综合整治办拆除，张三认为李四是拆迁，遂向法院提起诉讼，要求：1.被告李四退还原告张三剩余租金30,000元；2.被告李四支付原告张三房屋改造费26,000元、大棚搭建费23,000元、电器改造费11,500元；3.被告李四支付原告张三租赁场地拆迁款总额的20%；4.被告李四支付原告张三上述款项总额30%的违约金；5.被告李四支付原告张三律师费10,000元。 李四辩称，同意退还张三剩余租金30,000元，不同意原告的其他诉请。原告在不是被告的地块上进行了投资搭建，其主张的投资改造款没有依据。另租赁房屋是违章搭建，本案合同应当认定无效。原告建造的房屋也属于违法建筑，政府部门采取了拆违措施，而非拆迁或动迁。被告从未与其他部门签订过拆迁安置补偿协议，也尚未取得任何补偿款。 审理中，原、被告确认前述租赁物中房屋约40平方米（系被告李四搭建，未取得建设工程规划许可），场地约500多平方米。李四表示500多平方米场地是村闲置地，与李四无关联。 另外，李四提交了日期为2021年11月15日、由XX镇XX村村民委员会盖单的情况说明一份，载明“李四房屋因为违法用地于今年8月初整治完毕并进行了土地复耕。当事人李四配合拆违工作，所以他其他事情并不知道。XX村委会和李四签的建筑物、构筑物移交确认单，现在XX镇环境综合整治办走流程，所以还没有赔付资金。” 法院认为，原、被告在2016年7月1日签订的《租房合同》因所涉租赁房屋系未取得建设工程规划许可而建造，所涉场地系违法用地，《租房合同》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告在2020年12月25日签订了拆迁补偿协议，该协议的内容实为双方对无效租赁合同后果处理的约定，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效。补偿协议签订后，原告已搬离了租赁场地，场地上的违法建筑物已拆除、土地已复耕。被告同意按补偿协议退还原告剩余未使用的房屋占有使用费30,000元，予以准许。关于双方争议的被告是否应当支付原告房屋改造、大棚搭建、电器改造费60,500元，法院认为，双方认可原告承租后在租赁场地搭建过大棚、改造过房屋等设施，双方于2020年12月25日签订拆迁补偿协议时，原告搭设的部分大棚实际已因整治而被拆除，协议签订后，租赁地块上遗留的搭设、改造设施已被拆除，故原告存在因合同无效所导致的财产损失。正如原告所述，在原、被告签订补偿协议时，不论案涉地块是拆迁或拆违，双方均明确租赁合同已无法再继续履行，约定由被告退还剩余租金（实为房屋占有使用费）30,000元、支付原告投入的房屋及附属设施的改造款损失60,500元。该金额亦与双方在无效合同中的约定相吻。被告主张案涉地块是拆违而不是拆迁、被告实际并未获得拆迁款、拆违补助金额微小，故认为其无需向原告支付60,500元。但从原、被告签订的拆迁补偿协议文意看，该笔60,500元款项的支付并不必然与被告是否获得拆迁款以及拆迁款金额的多少有关联，且目前也无其他证据表明被告系出于重大误解而签订了该份补偿协议。故原告主张被告向其支付所投入的改造款损失60,500元，法院予以支持。拆迁补偿协议特别约定中的《拆迁安置补偿协议》实际并未签订，被告签署的建筑物、构筑物移交确认单亦不能等同于《拆迁安置补偿协议》，原告以被告违反补偿协议的约定为由诉请被告承担原告的律师费，缺乏依据，本院不予支持。 最终，法院判决： 一、原告张三与被告李四签订的《租房合同》无效； 二、被告李四于本判决生效之日起十日内退还原告张三房屋占有使用费30,000元； 三、被告李四于本判决生效之日起十日内支付原告张三房屋改造、大棚搭建、电器改造费损失合计60,500元； 四、驳回原告张三的其他诉讼请求。 最新的《民法典》中关于合同无效的规定分散在总则编和合同编的条款中，其中总则编关于合同无效的规定主要包括主体不适格、意思表示不真实、违反法律行政法规的强制性规定、违背公序良俗及恶意串通损害他人利益等情形，合同编中合同无效的规定主要包括格式条款无效、免责条款无效等情形。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，合同无效的情况下，根据造成合同无效的具体原因，当事人可以主张返还财产或恢复原状、折价补偿、过错损害赔偿等要求。当事人遇到合同无效情形可以向专业律师咨询，以便更好地维护自身权益。 文案：曹 凯 编辑：周志坚 审核：李雨新 |
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