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根据《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）13.1.1，当事人可以申请地役权首次登记，有两项分别是“因铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管线等利用他人不动产的”和“架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的”。如果仅以这两项的规定来界定地役权，对《规范》这一规定的理解可能会产生偏差。 《民法典》明确：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”这一规定清楚地表明了地役权形成的三个要素：一是地役权应当由当事人以合同来约定，二是地役权是一种利用他人不动产的权利，三是设定地役权的目的是提高自己不动产的效益。因此，要形成地役权，三者缺一不可。 在现实生活中，利用他人的不动产铺设管线可以产生地役权，但并不绝对。大多数情况下，相邻各方利用他人不动产铺设管线并不需要也不应当设定地役权，而应适用关于相邻关系的法律规定。 相邻关系是不动产的相邻各方相互给予便利或接受限制而发生的民事权利义务关系。相邻关系并不是一种独立的权利，是因法律规定而对相邻不动产权利进行的一种限制。这种限制是为了使相邻不动产各方能获得便利的利益。原《民法通则》也曾对相邻各方的这种关系进行了规定。 《民法典》专设一章来规定相邻关系并在第292条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。据此，需要利用他人不动产的一方应是“必须利用”，即这种利用是维持不动产正常使用的最低需求，而对另一方的要求是提供“必要的便利”。如常见的多层和高层住宅中相邻各户之间电线、电缆、水管、暖气和燃气管线的铺设，都必须利用他人的不动产，这些利用都属于“必须”的范围，所以一般是无偿的，也无须当事人之间约定。 而地役权和相邻关系不同，地役权的权利人并不是必须利用他人的不动产，而是为了提高自己不动产的效益，否则大可不必去利用他人的不动产。因而，地役权也被称为“奢侈性”的需求。正因为是一种奢侈性的需求，供役地的权利人并没有义务为需役地人提供便利，因而在设立地役权时，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权基于合同而产生，可进行权属登记。而相邻关系的产生是因法律的直接规定，不用进行权属登记。 设定地役权的目的应是利用他人的不动产来提高自己的不动产效益，而架设铁塔、基站、广告牌、输油管线等绝大多数是出于生产或经营的需要，并不是为了提高自己不动产的效益，因此极少存在地役权的设定。 登记人员在执行《规范》进行地役权登记时，应先按法律规定确定其是否属于地役权，属于地役权才可按这一规定进行操作。且《规范》13.1.1的规定与法律对地役权的规定并不冲突，该条规定的第5项兜底条款是“其他为提高自己不动产效益，按照约定利用他人不动产的情形”，这一表述说明这一条中前4项的内容也应将“为提高自己不动产效益”作为前置条件。 ❖ 制定《规范》的目的是规范不动产登记的业务流程，充分理解《规范》对地役权登记的规定，可以正确区分地役权和相邻关系，有助于登记机构提供更为优质的服务。 作者单位：江苏省常州市不动产登记交易中心   《中国不动产》2021年第2期 i自然全媒体 编辑：高荣唱 供图：高荣唱 审定：李军晶 以上文章不代表本官微观点 仅供参考 |
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