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致“区分所有权立法改革团队”学人 文/李云亮 大家好。戴萍博士召集列位聚此“区分所有权立法改革团队”中，显示戴萍博士理想的一个志向。我深感及时且重要。 今天，我讲一起区分所有权纠纷。司法对此作出判决。 此事证明，正确的理论何其重要；错误的理论如何顽强。 2003年12月13日（周六），习惯又看《南方周末》报。我看到记者杭正亚报道：《南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有》。 惊奇。有进步。社会对区分所有权，有全新判断了。 该文末：“法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。” 当庭，作出一审判决。我心想，有这样一个基层法院的法官，能有这样一个认识和判断，了不起。 后来，2005年，网上出现一篇文章：《刍议美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属 ──兼谈对物权法草案第76条的修改建议》。作者，戴忠喜；工作单位，南京市鼓楼区人民法院。 南京市鼓楼区人民法院。我立即去寻原文所载。《中国房地产(上旬刊)》2005年第11期。 我很惊讶。南京市鼓楼区人民法院很了不起。 1、2003年，《南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有》；2、2005年，《刍议美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属 ──兼谈对物权法草案第76条的修改建议》。 我看到了南京市鼓楼区人民法院法官思想的独立性、先进性，以及对社会的关怀。他们提出了“对物权法草案第76条的修改建议”。 我也是通过戴忠喜2005年文章尾注，得知有一本书。周树基著:《美国物业产权制度与物业管理》。北京大学出版社，2005 年出版。 显然，南京市鼓楼区人民法院法官戴忠喜们，从周树基的著作那里，感觉到了社会的支持。 2006年，我又看到戴忠喜新文章：《刍议美国住宅小区区分所有权及对我国立法的建议》。刊于《中国物业管理》 2006年第4期上。也是在此文末尾，我确切看到“作者系南京市鼓楼区人民法院法官”。 可惜，南京市鼓楼区人民法院法官戴忠喜们作出的正确判决，以及其后提出的“对我国立法的建议”，全部落空。没人理解。更得不到整个司法环境的支持。 2003年一审判决出来。开发商不服，提出上诉。南京市中级人民法院裁定“撤销原判,发回重审”。 然后，鼓楼区法院长达11年没有下文。直到2014年,鼓楼区法院才经过审理,改变2003年的判决结果。2014年的再审判决，已经没有了2003年判决的法理精神。 2003年的审判长、鼓楼区法院现任党组副书记、副院长盛皓解释道： 当年依据的事实是，小区实有土地使用面积为7697.60平方米,分摊面积也是7697.60平方米。证明小区土地面积已全部分摊到全体业主。“小区的土地使用权为小区业主享有,开发商不再享有小区的土地使用权,因此也不能享有土地上建筑的所有权和支配权。” 这个事实，没有在2014年的再审判决中使用。因此，也就没有了2003年判决的法理精神。 开发商始终坚持的事实是：“车库是公司投资近300万元建成的,当然拥有车库的产权,出售车库并没有错。”。 开发商的理由，根据物权法第七十四条第二款规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者是出租等方式约定。 这个理由，2014年得到南京市鼓楼区人民法院的支持。 一审再审，南京市鼓楼区人民法院依据物权法第七十四条第二款的“车库产权约定说”，十一年之后，作出再审判决，否定了2003年的一审判决。 “车库产权约定说”，本质上是开发商利益在物权法草案期，因立法意见不同而提出维护自己利益的委婉表述。 约定的甲方（出售出租方）不言而喻是开发商。约定的乙方，不言而喻是业主。 这完全是“朝四暮三”改“朝三暮四”成语的现代版故事。 我们的立法，落入开发商的圈套里了——开发商卖什么，业主的区分所有就是什么。其他国家，开发商区分销售，必须提前公示，并且必须依法先行登记清楚。 看看周树基的书吧：“第三章第一节 区分所有物业产权的设立 / 一、设立区分所有物业产权必须编制的法律文件 / 1、设立物业小区总协议书”， 以及书中介绍的美国宾夕法尼亚州卡莱尔市一个物业小区设立区分所有的总协议书。这个总协议书，比我们的《民法典》“业主的建筑物区分所有权”设计得好很多（不在一个水平上）。 一句话。我们的立法走错路了。业主们在这条错误的道路上，绝对挣扎不出任何最终对自己有利的结果。 |
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