最高法：建设工程价款优先受偿权能否对抗商品房买受人的物权期待权？丨实务研究

良好的秩序是一切美好事物的基础

——埃德蒙·伯克

在建设工程施工合同纠纷案件中，建成的房屋已出售或办理网签，承包人是否仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，即在承包人行使工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突，究竟何种权利更为优先，实践中争议不断。

本期，我们选取最高院的一则案例，对前述问题进行了分析。下文，我们将予以分享，希望对您有所启发。

一

案情简介

一、2007年9月，上海建工与多力多公司签订了《施工总承包合同》载明：由上海建工承建多力多公司投资的滨河湾小区工程，双方就施工具体事项进行了明确约定。合同签订后，上海建工进场施工。

二、2010年12月，由上海建工承建的案涉工程项目已完成施工，预计2011年9月1日完成验收及结算工作。后双方因工程造价等事项发生争议，遂诉至法院。

三、诉讼中，多力多公司主张涉案小区部分房屋在查封前已经出售,为优先保护购房人的利益，上海建工对案涉工程不享有建设工程价款优先受偿权。

四、最高院审理认为，法律没有规定建设工程价款优先受偿权因房屋已出售而消灭。多力多公司以此为由主张上海建工对案涉工程不享有建设工程价款优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

二

核心观点

建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已办理商品房预售合同网签而消灭，但消费者物权期待权是基于保护消费者生存利益的特殊价值而产生，其效力要优先于建设工程价款优先权。

 

三

实务分析

在建设工程案件中，承包人享有的建设工程价款优先受偿权（以下简称“优先受偿权”）与商品房买受人的物权期待权（以下称“消费者物权期待权”）的实现对象存在着全部或部分的重叠。因此，在承包人行使优先受偿权时在所难免的会与消费者物权期待权产生冲突，如何处理二者之间的关系，法律并无规定，实践中亦未达成统一观点。

实务中，部分观点认为，当建成的房屋已出售或是已办理预售合同网签的情况下，承包人再主张优先受偿权，已不符合民法典第807条规定的承包人优先受偿权适用条件，此种情况下应视为该优先受偿权已消灭。但最高院民一庭则认为，优先受偿权是承包人的法定权利，在符合法律及司法解释规定的条件时就已经成立。商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采取的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，因此，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的优先受偿权因此不成立或者消灭。

然而，当优先受偿权与消费者物权期待权存在权利冲突情况下，对于权利顺位问题，根据九民纪要及司法解释的规定，消费者物权期待权属于特殊的物权期待权，是基于保护消费者生存利益的特殊价值而产生。在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27、29条规定条件时，承包人通常不得以就商品房享有优先受偿权为由对抗消费者物权期待权。即最高院认为消费者物权期待权要优先于优先受偿权、担保物权、一般不动产买受人的物权期待权等权利。需要说明的是商品房消费者是以居住为目的的自然人，而不包括以投资、经营为目的的购房人或是单位等主体。故，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的物权期待权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的物权期待权。

四

律师建议

不同主体的物权期待权与工程价款优先受偿权的优先级存在差异。审判实践中通常认为应当按照消费者物权期待权、建设工程优先权、一般不动产买受人物权期待权的顺位予以保护。故当事人在司法实务中应当根据自身所享有的权利，选择合适的维权途径。对于买房人而言，应厘清购买的房屋的属性，避免因无法证明所购房屋是用于居住而被排除其优先顺位；而债权人，也要把握自身债权的性质，以及和其他权利相比自身权利的顺位。

五

类案参考

案例一 最高人民法院在审理任周良、长青公司等申请执行人执行异议之诉[(2021)最高法民终606号]一案中认为，执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。原则上，物权优先于债权，法律规定的特殊债权优先于普通债权。《异议复议规定》第27条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第28和第29条则分别规定了不动产买受人的普通物权期待权和作为商品房消费者的物权期待权与强制执行的关系。第29条为第28条规定的特殊情形，当事人可以选择适用以排除金钱债权的执行。同时，就本案所涉实体权利优先顺位而言，商品房消费者物权期待权最优，工程价款优先权次之；不动产买受人的普通物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先权及担保物权等。也就是说，异议复议规定第27条规定的“除外”内容包括第29条，但不包括第28条。本案虽然任周良对案涉房屋享有普通物权期待权，但长青公司对案涉房屋享有建设工程价款优先权，故任周良关于排除对案涉房屋执行的请求不予支持。

案例二 最高人民法院在审理曹县建筑公司与曹县农村合作社、昊龙公司商品房预售合同纠纷[（2016）最高法民监25号]一案中认为，本案中的争议主要为信用社购买争议门市房的行为能否对抗建筑公司的建设工程款优先受偿权的问题。首先，在本案审查中，经过现场勘察可知，昊龙商住楼临街第一幢拐角l至6层与北临4层并非不可分割的整体，原审认定两栋楼为不可分割的整体，应整体交给信用社作为营业用房，缺乏事实依据。且信用社获得争议房产后即将房产高价出售，并未用为营业用房。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”对于本条所称“消费者”，应为消费者权益保护法所规定的消费者，应为自然人，不能为法人或其他组织。其购房系为生活消费需要而并非经营。故信用社据以起诉的债权不实，其请求不应得到支持。

案例三 最高人民法院在审理中建二局第四建筑工程有限公司、陈桂琴等申请执行人执行异议之诉[（2021）最高法民终936号]一案中认为，本案经最高人民法院审理并已认定中建二局四公司就包含案涉房屋在内的案涉工程在136240342.69元范围享有工程价款优先受偿权。该优先受偿权是法律赋予建设工程承包人的法定优先权利，具有极强的优先效力。而消费者物权期待权是对商品房消费者享有的物权期待权的特别保护。故同一不动产按照消费者物权期待权、建设工程优先权、一般不动产买受人物权期待权的优先顺位予以保护。本案中陈桂琴与日出康城公司在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，且所购商品房用于陈桂琴居住且其名下无其他用于居住的房屋，其已向日出康城公司交付全部购房款。因此，本案消费者物权期待权可产生对抗中建二局四公司工程价款优先受偿权的效力。

六

法条链接

1.《中华人民共和国民法典》

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3.最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知

125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

出品 | 刚刚 Lawyers

指导 | 段志刚

作者 | 朱兵兵  孙圳

责编 | 徐远芳  张喆