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 张异律师 上海华勤基信律师事务所 高级合伙人 案情 但慢慢的，最初的欣喜就变成了对每个月开销的惊恐。光是房贷、房租就让他的生活质量直线下降，仿佛一夜回到了解放前。即便他过得小心翼翼，终究逃不过大环境的变迁。 2021年小鹏的公司也陷入了互联网裁员的风暴之中，小鹏失业了。因为去公司的时间不长，他只得到了2个月的补偿。小鹏在这家公司的工资不算低,应该是3W打底，这也是小鹏敢贷款200多万，一个月还款一万大几的底气。可是现在，他却被裁员来了个釜底抽薪。 因为小鹏在进入这家公司之前的工资收入并不高，所以也没攒下什么积蓄，父母作为地地道道的农村人，更是帮不上什么忙。所以对小鹏来说，完全是靠当前这家公司的工资支撑着他的“还贷人生”。现在失业了，没有了收入来源，房贷该从哪里出... 没有了收入，疫情让断供成了不得不面对的现实。 回头看看自己的房子，房价掉了多少不说，光是要还的贷款总额竟然还有340万+，当时买房的时候，整个房子价格不过310多万。还了4、5年钱不说，还欠银行340多万！而他当时买的这套房子，按照现在掉价后的房价算，居然100万都不到！就是在这样的情形下，没有了收入来源同时又不知将来会是什么样子的小鹏只能选择断供。拿小鹏的这套房产，现在市场价100万，如果走法拍，能卖出70万就算理想价位了。上面我们算过，小鹏房贷还差300多万，通过法拍一进一出，房没了，他还欠银行200多万的“饥荒”要还！ 房贷还不上而选择断供，原本以为这样就躺平了。事实并非如此，不但自己的征信出问题，还承担着一大笔费用。 然而，这位35岁的断供业主并不是个例。这一数据，可能还在激增。 近日，有两个截图刷屏： 1、中央财经大学金融学院的韩复龄教授在微博上发了这么一段话：“2022年刚开年，四大行已经起诉20万断供业主”。 同时，记者还注意到，目前司法拍卖网上，光是住宅的房子就有近172万套。而有网友列出数据显示：4年的时间，法拍房的数量增长186倍！2018年，数量为2万套；去年12月中旬，有机构数据显示，全国31省市司法拍卖住宅数量总计超过了160万套，创下历史新高！ 方弘：小鹏断供以后会面临怎样的处境？ 张异律师：首先是经济损失，购房者断供将被银行起诉。房产会被法院拍卖，但是拍卖的价格可能会略低于房产的市场价格。而且法院的执行费用以及律师费、诉讼费、保全费等费用也需要断供者负担。同时，房贷逾期罚息水平较高，时间拖得越久，对断供者越不利。 断供除了将蒙受经济上的损失之外，还将对个人信用记录产生极大的伤害。现在银行越来越注重诚信体系，逾期或者违约情况严重的客户会被计入银行征信体系的黑名单，成为银行的禁入类客户，很难再办理其他贷款。 如果拍卖房产后，对于拍卖价额和贷款余额之间的差额近200万，小鹏还得以其他财产进行偿还，并不是说房子拍卖了，剩余贷款就不需要还了，银行仍然可以要求小鹏就剩余房贷进行偿还。如果也没有其他财产能偿还剩余房贷，小鹏还会被法院列入限制高消费和失信被执行人名单，生活、出行等各方面都会受到很大的限制。 方弘： 小鹏遭遇这个结局的原因，其实就在于现在房价降了。如果房价上涨了，房子被拍卖出去，可能至少不用再往里搭钱。但是，如果面临像小鹏这种状况，房价已经跌了这么厉害了。即便房贷不还了，房子还要交给银行，之前交的首付和后来还的房贷也都相当于是白付了，而且还要额外还相应的差额。这个代价确实是很多人想不到的。所以，房贷看上去很美，很容易，但是还是有代价的。在面临无法还贷的情况的话，您认为购房者还有其他的办法可以选择吗？ 张异律师：对于断贷，购房者可以采用几种方式争取一下。本案中，小鹏断供是因为他失业了，暂时性失业以及房产下跌的情况。如果小鹏能够争取到更多的时间，第一他可能会恢复还款能力，第二房屋价值可能会升值，从而弥补他的损失。 那么，怎么去争取更多的时间？有几个方法： 第一、向银行去申请暂停归还本金，只归还利息。因为，作为贷款人一旦发生这个情况，他（她）可以去跟银行协商，要求只还利息，暂时不还本金。银行因为也有房子在作为抵押物，也有可能会接受借款人的提议，而且银行也能多赚一点利息。对银行来说，只要贷款人不恶性逃债，银行就不会有很大的损失。 第二，向银行申请延长还款期限。比如，之前的还款期限可能约定的不是那么长，比较短。贷款人可以向银行申请延长还款期限，最长的贷款年限是30年。如果你原来是20年，变成30年后，每个月的还款额就会相应降低，贷款人可能就会有更多的机会和能力延长还贷的时间。 第三，如果一旦还不上，进入了司法程序，被银行起诉了，购房者可以在进入法院审理阶段的时候向法院申请调解，与银行协商一个可以实现的还款计划。法官一般会积极促成调解。因为，在疫情影响的期间，司法上通常要求法官对于贷款类案件尽量避免断贷抽贷的情况发生。 所以，大家可以通过以上三个方式尽量争取时间获得还款能力，以及争取房屋能够有升值的空间和机会，可能是现在来看唯一的方法。 方弘：前段时间也有朋友咨询说她的房子拖延还贷了三个月，就接到了银行的起诉书，被起诉了以后还有没有商量的余地。一旦面临断供，会有一个怎么样的流程？ 张异律师：一般来说的话，银行会有一个催收流程。如果贷款人停止按期还贷，银行会有预警。它会有几个催收环节，先是银行内部的电话、短信催收，如果经过催收无效的话，它可能会转到外包的律所或者相关的催收机构进行第二轮催收。 经过几轮催收之后，如果仍然没有任何效果，根据双方约定的贷款合同中逾期违约责任的约定，如果超过了逾期的最长期限，贷款机构就可以起诉终止合同，并且进入司法流程，最严重的可能会拍卖房产。 所以，作为贷款人来说，他（她）在当时签购房贷款合同的时候，也要仔细的阅读相应的贷款合同条款，对于违约责任逾期多少天数，银行或贷款机构可以终止合同，这个时间点必须要非常的清楚和了解。否则，可能稍不注意逾期了，导致贷款机构抽贷、断贷直接起诉拍卖房产的情况就有可能发生。 方弘：咨询我的朋友说，她把三个月的贷款凑齐了，但是对方还要起诉。不起诉的条件是对方要她承担律师费。否则，就拍卖房子。作为购房者来说，显得非常被动，律师费购房者也要来承担吗？ 张异律师：法律上没有明确要哪一方承担律师费。因为这取决于在当时的贷款合同里面有没有约定。如果没有约定，银行是不能向贷款人主张律师费用的。但，是如果贷款合同里面约定了相关的费用，一旦到了司法程序即起诉阶段，银行是可以向贷款人主张律师费用的。 但是，这位朋友的情况并没有到司法程序，只是银行进行催收。我认为对方并不是银行的内部人员在进行催收，而是已经转到了外部机构，而外包机构大概率是一家律师事务所。它为了争取律师费，就以这个理由要求贷款人承担这笔费用。 但我认为这种情况下支付律师费是没有任何道理的。因为，这个案件还没有到起诉阶段，银行主张的律师费用其实并没有产生。所以，购房者是可以不认可这笔费用的，建议购房者直接找到银行的内部负责人，而不是直接跟外部的催收人员沟通。 相对来说，如果购房者愿意按时继续还房贷，我相信银行是不会额外要求贷款人承担所谓的额外律师费用的。 方弘：就像小鹏的遭遇，现在可能很多人都会觉得购房贷款这个事儿是一件看起来很美好，但是在实际体验上应该说比较失望，甚至是让人饱受打击的事情。作为房产律师，您怎么看购房贷款这个事儿？ 张异律师：为什么我们对于购房贷款这个事情还是要慎重？ 因为，如果房产价值上涨，购房贷款没有任何风险。因为有房屋价值的支撑，无论如何这个房贷是不可能变成负债的，最坏的结果就是房屋被拍卖。这对于购房者来说，起码还有一个溢价的收入。而一旦房价剧烈下跌的时候，房贷的风险凸显出来，甚至可能像我们这个案例中，房屋价值远低于房贷的情况发生。这种情况下，购房者就会陷入一种两难局面。如果选择还贷，贷款的金额远超过房屋的实际价值，如果选择不还贷，可能结果更糟，房子被拍卖都不足以偿还贷款，还得继续以其他财产来还房贷。 如果其他财产还不足以偿还房贷，购房者将面临失信被执行人的风险。毕竟房屋价值的下跌，本质上是市场风险！ 如果我们要求银行免除贷款债务，确实也很难实现。所以，我们建议对于房贷资金能力不是非常充裕的购房者务必谨慎。除了考虑未来收入能力变化的风险，更要考虑市场变化的风险。毕竟风险一旦发生，便足以摧毁整个家庭。 所以，我们要居安思危，量力而行。同时，我们也要呼吁国家出台相关的政策，进一步稳定房产市场，尽量避免房屋价值大起大落。 作为购房者确实要把这个事情想明白，买房贷款就和刷信用卡一样，买的时候特别爽，但是一旦涉及还钱却往往入不敷出。这就是借债还钱天经地义。所以，现在还不上也就不能有太多怨言！说到底，房奴是我们自己选的！  |
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