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原创观点丨租赁厂房被拆迁时,如何在出租人与承租人之间分配征收补偿?(上)

 丫胖子 2022-06-24 发表于上海

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一、问题的提出  

厂房尤其是租赁厂房被拆迁时涉及的征收补偿问题一直是实务中的复杂问题。租赁厂房被拆迁时具体的补偿款项包括哪些?征收补偿款是否应当对承租企业进行分配?如果应当分配,具体分配方式及数额如何确定?笔者在结合承办的相关案例经验基础上进行研究,研究的法律规定和案例范围主要在上海地区。现将成果整理如下,以期探讨和交流。

本文分为(上)(下)两篇。(上)篇主要对厂房征收的相关法律规定进行梳理,明确征收补偿的法律依据并分析涉及的交叉法律关系(下)篇则聚焦实务,对租赁厂房征收补偿在出租人与承租人的具体分配进行总结

二、厂房被拆迁时的征收补偿:需区分国有土地和集体土地  

由于我国立法权限的相关设计,我国将房屋征收补偿[1]区分为国有土地[2]上房屋征收补偿和集体土地[3][4]上房屋征收补偿,二者分别由条例和土地管理法两类法律规定予以调整。那么根据厂房坐落地的土地属性,厂房征收分别适用两类法律规定中有关非居住房屋征收补偿的规定。

1、如果厂房坐落于国有土地,则主要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》等规定。

2、如果厂房坐落于集体土地,则主要适用《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《上海市征收集体土地房屋补偿规定》等规定。

具体规定列举于下表。

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【小结01】对比来看,可以发现两类规定主要在土地使用权补偿项目和搬迁奖励项目上存在差异:

1、对于土地使用权补偿项目:

国有土地上的非居住房屋征收未明确针对土地使用权的补偿项目,只是将土地使用权作为房屋价值评估中应当考虑的因素;

而集体土地上非居住房屋征收则规定了针对土地使用权的补偿项目。

2、对于搬迁奖励项目

国有土地上房屋征收对于非居住房屋征收明确规定了应当给予搬迁奖励;

集体土地房屋征收则区分了居住房屋和非居住房屋:对于居住房屋[5],将搬迁奖励明确列举为应当补偿的项目;对于非居住房屋,则未列举为应当补偿的项目

三、承租人对征收补偿的主张路径:选择民事诉讼还是行政诉讼? 

当厂房同时成为租赁合同和行政征收的标的物时,发生了民事租赁法律关系和行政征收法律关系的交叉。此交叉情形下承租人应据何主张征收补偿的问题经常成为法律适用中的疑难点。

1、就承租人是否有权利就租赁物被征收直接主张征收补偿利益的问题[6],从民事租赁法律关系部分来看,《民法典》第三百二十七条规定:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。”该条明确了用益物权人因征收而获得补偿的权利。

【案例01】上海某公司与上海市某镇某村村民委员会、上海某实业公司其他所有权纠纷,上海市(2017)沪***民初77227号 

【法院裁判认为】本院认为···租赁期间,因原告租赁的房屋被征收,原告由此取得的相关民事权益受法律保护···现原告主张涉讼的****房屋中涉及的设备搬迁补偿费10,050元、物资搬迁补偿费30,520元、停产停业损失补偿费1,756,528.30元、搬迁奖励费526,958.49元之请求,于法有据,本院应予支持···

综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第四十二条第四款、第一百二十一条的规定,判决如下:

一、被告上海上某实业公司于本判决生效之日起三十日内给付原告上海某公司设备搬迁补偿费10,050元、物资搬迁补偿费30,520元、停产停业损失补偿费1,756,528.30元、搬迁奖励费526,958.49元(合计2,3240,56.79元)。

【案例02】安徽某公司、蚌埠市某局土地租赁合同纠纷,最高****(2019)***民终703号

【法院裁判认为】本院认为,本案的主要争议焦点为:安徽某公司起诉要求赔偿或补偿因原蚌埠某局划走案涉27亩土地产生的损失是否超过诉讼时效。针对焦点问题应着重审查:一、该损失是否受诉讼时效限制;二、本案是否存在诉讼时效中断事由。

一、关于安徽某公司主张的27亩土地的相关损失是否受诉讼时效限制问题。安徽某公司主张其通过与原蚌埠某局签订的《协议书》,获得了案涉土地用益物权,其基于用益物权主张相关赔偿不存在超过诉讼时效问题。经查,安徽某公司与原蚌埠某局签订的《协议书》约定原蚌埠某局将面积约60000平方米土地租赁给安徽某公司开发建设兴建水上游乐园,租赁期限为20年。从该约定来看,安徽某公司与原蚌埠某局签订的该《协议书》应为土地租赁合同,安徽某公司通过该《协议书》取得是该土地的租赁使用权而非土地用益物权。土地租赁使用权本质上属于债权

【小结02】有法院依据《物权法》第一百二十一条(该条为《民法典》第三百二十七条的前身)认定承租人可获得一定的征收补偿利益,并就征收补偿款项直接对承租人进行分配。不过在租赁权是否属于用益物权问题上,实务中存在争议。基于物权法定原则,也有裁判认为租赁权不属于用益物权,仅为债权。

若依据《民法典》第三百二十七条,承租人就租赁物取得征收补偿的权利被承认,但这一获得补偿权利是否具有独立性仍未被明确,而这关系到承租人取得补偿的具体主张方式,特别是能否直接参与行政征收补偿的问题。

2、就承租人是否有权就征收补偿提起行政诉讼的问题,从行政征收法律关系部分来看,现行的行政征收法律规定并未涉及征收租赁房屋时的处理

原《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款曾规定:“拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”该条款明确了房屋承租人能够成为拆迁补偿协议中的主体参与到行政征收法律关系中。但在取代该旧条例的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中删去了该规定。

据此,承租人究竟应依靠何种途径取得征收补偿,或者说承租人是否有权直接参与征收补偿分配?由于国家法律层面对此不存在明确规定,地方上也因此做法各有差异。有的地方实践中规定承租人不应参与行政征收法律关系,涉及承租人的征收补偿纠纷应当立足于租赁法律关系,由出租人和承租人两方主体解决,比如《广州市国有土地房屋征收与补偿实施办法》第三十一条第四款[7]。而有的地方实践中则存在相反规定,允许征收主体直接对承租人进行补偿,如《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(河北省人民政府令〔2012〕第2号)第十五条[8]。总体而言,对于承租人能否直接参与征收补偿分配的问题,各地方规定不一,上海市则暂未检索到相关规定。

在实务上,对于承租人是否有权单独依据行政征收关系提起诉讼,就上海市而言,上海地方法院多数认为承租人主张拆迁补偿可通过民事诉讼途径,但无权提起行政诉讼,因为其对行政征收行为缺乏诉的利益。

但2020年,最高人民法院在有关判例中对上述诉讼路径进行了突破,认可在特定情形下承租人直接向征收主体提起行政诉讼的权利。认为原则上承租人主张征收补偿应当依据租赁法律关系提起民事诉讼,向出租人主张补偿或者赔偿。但如果行政征收主体在征收过程中并未对承租人享有的独立补偿利益进行处理,则承租人有权据此直接向行政征收主体提起行政诉讼。

【案例03】上海某公司诉某开发区管理委员会行政案二审,上海市*** (2019)沪**行终39号

【法院裁判认为】本院认为,公民、法人或者其他组织对行政机关提起行政诉讼,应当有具体的诉讼请求和事实根据,并应具有诉的利益···本案也无证据表明被上诉人系动迁人,或拆除行为系为推进动迁项目而实施,在拆除前已张贴告知,拆除后当日上诉人即知晓拆除行为的情况下,其不积极采取止损措施,仅在事后对相关行为提起行政诉讼并主张赔偿,其做法难谓正当。如上诉人认为其作为承租人,在相关动迁项目中应获得补偿,可另行通过民事诉讼等途径依法向有关主体主张,但其在本案中,对本案的被诉行为则缺乏诉的利益。

【案例04】广东省某茶馆、广东省某政府再审,最高****(2020)***行再110号

【法院裁判认为】本院认为,《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。所谓“有利害关系”,可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响,且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。在房屋征收补偿案件中,一般而言,只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系,可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系,其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷,并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是,补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后,既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益,也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题,则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

【小结03】对于承租人主张征收补偿利益的路径,立法上缺乏明确规定,从检索到的案例来看,原则上应通过民事路径进行主张,特殊情况下可以通过行政路径。但由于法院自由裁量权的存在,不同地区法院对上述路径的认可程度可能存在差异。

碍于篇幅,租赁厂房被拆迁时,征收补偿款项在承租人与出租人之间的分配问题将在本文的(下)篇中阐述,敬请期待。

(此文感谢何亮。)


[1]实务中对于征收补偿的通常做法是依据取得经济利益的原因将补偿分为:征收资产补偿、征收费用补偿和搬迁奖励。

[2]《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)第三十四条(征收非居住房屋的补偿):征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:

(一) 被征收房屋的市场评估价格;

(二) 设备搬迁和安装费用;

(三) 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;

(四) 停产停业损失补偿。

被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的,应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县)人民政府制定。

[3]《上海市征收集体土地房屋补偿规定》(沪府规〔2021〕13号)第二十条(非居住房屋的补偿)第二款:农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业的非居住房屋,以及通过集体经营性建设用地入市取得土地使用权的非居住房屋,其货币补偿金额计算公式为:房屋建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

[4]《上海市征收集体土地房屋补偿规定》(沪府规〔2021〕13号)第二十一条(非居住房屋的其他补偿)第一款:对于经批准用于生产经营的非居住房屋,还应当补偿下列费用:

(一)设备搬迁和安装费用;

(二)无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用;

(三)停产停业损失补偿。

[5]《上海市征收集体土地房屋补偿规定》(沪府规〔2021〕13号)第十六条(居住房屋的其他补偿)第一款:征地房屋补偿,还应当对宅基地使用权人或者居住房屋所有人补偿搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费、奖励费,具体标准由区人民政府制定。

[6]就承租人主张征收补偿利益的民事依据来看,承租人可能存在三条路径:1)主张租赁合同项下的合同责任;2)主张侵权责任;3)直接请求分配征收补偿款。前两条路径属于对征收补偿利益的间接主张,第三条路径则是对征收补偿利益的直接主张,本文主要聚焦于第三条路径。

[7]《广州市国有土地房屋征收与补偿实施办法》(穗府规〔2021〕2号)第三十一条第四款:被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的,依照约定分配停产停业损失补偿和搬迁费、临时安置费;没有约定的,由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

[8]《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(河北省人民政府令〔2012〕第2号)第十五条:生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所承租房屋被征收的,其停产停业损失补偿费应当依照生产经营者与被征收人的约定分配;无约定的,房屋征收部门可将生产经营者的停产停业损失直接补偿给生产经营者。




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