美兰海岸物业管理纠纷法律解析之四 ‖ 业主委员会与物业管理公司之间的法律关系

指导〡朱代恒        撰文〡刘艳

全文共3616字，阅读大约需要7分钟。

序言

随着我国商品房经济的不断发展，住房制度改革的不断深入，住房商品化和住房管理商品化已然成为必然趋势，在此过程中，衍生了许多新型矛盾和纠纷，其中物业管理纠纷尤为突出。近年来，法院受理的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势，究其原因，大多是由于业主委员会与物业管理公司之间的法律关系不明确，各自的权利义务不清晰，最终导致矛盾激化，产生法律纠纷。为更好解决此类纠纷，就必须厘清业主委员会与物业管理公司之间的法律关系，故笔者拟在本文中就此问题进行初步论述。

Chapter-1

物业管理法律关系概述

业主委员会与物业管理公司在物业管理过程中均发挥着举足轻重的作用，都是物业管理的主要主体。业主委员会与物业管理公司之间的法律关系当然也属于物业管理法律关系的一种。

物业管理法律关系是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务，是区别于其他普通民事法律关系的一种特殊的法律关系，设立专门法律法规予以规范。各物业管理主体之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容，亦是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。

物业管理法律关系包含六个方面的内容：一是业主、非业主使用人的权利与义务；二是业主大会、业主委员会的权利与义务；三是物业管理公司依据物业管理合同的规定所享有的权利和所承担的义务；四是开发商在物业管理活动中的权利与义务；五是政府及其相关部门的职权与职责；六是物业管理协会的基本权利义务。

目前，物业管理行业就物业管理法律关系中业主委员会与物业管理公司之间的法律关系出现了许多不同的解释，其中大多解释中都包含着“委托”、“代理”、“委托代理”等字样，甚至在某些地方性物业管理法规中也出现了以“委托”定义物业管理的情形。笔者认为“委托”、“代理”等法律概念是我国民法法律体系对民事领域中普遍存在的基本法律行为的法律规定，生搬硬套地将“委托”、“代理”、“委托代理”与物业管理相提并论，错误地界定了业主委员会与物业管理公司之间的法律关系，是一种错误引导。

Chapter-2

业主委员会与物业管理公司之间的法律关系并非委托合同关系

“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。委托制度的发展在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此产生“委托”。委托合同是法律规定的有名合同类型之一，结合物业管理的事实对照委托合同的相关法律规定就会发现委托合同关系与业主委员会和物业管理公司之间的法律关系在形式上、程序上是有根本差别的。

1.委托合同关系与业主委员会和物业管理公司之间的法律关系在形式上的区别。

首先，委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件，订立合同也无须遵循固定的形式；而业主委员会和物业管理公司之间签订的物业管理合同则是要式合同，必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司，签署物业管理合同，并且一般要求采用物业管理示范文本。

其次，委托合同的受托人是以自然人为主；而物业管理服务依据物业管理法律、法规的规定，只能是由具有独立法人资格的物业管理公司来承接，不能是自然人。

再次，委托合同处理的事务往往是一件事，或者是相关事务，时间比较短；而物业管理则不同，物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务，这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的，通常签署物业管理合同的服务期间都长达几年。

最后，支付报酬的方式不同。物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同的报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬。

2.委托合同与业主委员会和物业管理公司之间的法律关系在程序上的区别。

首先，委托合同是基于委托人对受托人的特别信任为前提条件建立的；而物业管理合同则是通过招标投标之后获得的。

其次，委托合同可以将委托合同转委托，同时也可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人，业主委员会也不得与两个以上的物业管理公司同时签署重复的物业管理合同。

再次，委托合同的委托人和受托人均享有解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。而物业管理合同的双方当事人不具有随时解除合同的权利。

最后，受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人。而物业管理则不同，无论是侵权责任还是违约责任都要由物业管理合同的双方当事人各自分别承担自己的责任。

Chapter-3

业主委员会与物业管理公司之间的法律关系并非代理关系、委托代理关系

代理是一种法律制度，是一种法律行为，是代理人依照代理权，以被代理人名义向相对人实施意思表示，而意思表示的效果归属于被代理人的民事法律行为。代理关系的基础，是代理权，代理人之所以能代替被代理人实施法律行为，就在于代理人拥有代理权。

在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用代理的概念来涵盖物业管理的概念。

委托代理，又称为意定代理，是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理是代理的一种形式。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托代理的关系。

Chapter-4

业主委员会与物业管理公司之间的法律关系属于特殊的民事法律关系，应由民法典物权篇建筑物区分所有权法律制度、民法典合同篇总则法律制度、民法典合同篇物业服务合同法律制度及相关行政法规、地方性规范予以依法规范

首先，依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。作为不动产的区分所有建筑物的转移只是建筑物区分所有权的权利主体发生变动，而并非实际物体发生位移。物业建筑物的出售、租赁实际上是建筑物区分所有权的权利交易和转让。区分所有建筑物的管理（即物业管理）的一切来源归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是我们通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在。相应的物业管理的法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的，因此，业主委员会与物业管理公司的法律关系由建筑物区分所有权法律制度依法规范。

其次，在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误定位成为委托合同。我们应该将物业管理行为与委托相区分，剔除过去在物业管理法规将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定为委托的错误观点，认定物业管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依据民法典相关法律规范，物业服务合同是有名合同类型之一，属于合同篇规范的内容，不仅需要适用合同篇总则的相关规范，也要适用合同篇中的物业服务合同的相关规范。

最后，虽然业主委员会与物业管理公司之间的法律关系从根本上讲是一种民事关系，理应由民法典予以规范。但由于此种法律关系覆盖人群面极广，可以说在城镇居住的所有人口均会涉及其中，且此种法律关系与人们的基本生活息息相关，直接影响到城镇居民的生活质量，故相关政府部门基于种种考虑，也出台了相关法规对物业管理行为予以规范和约束，此举对于业主委员会与物业管理公司之间的法律关系的健康发展起到了积极的促进作用。

综上所述，业主委员会与物业管理公司之间的法律关系本质上是一种民事法律关系，具有其特殊性和复杂性，与民法领域中的委托、代理、委托代理等基本法律概念具有本质区别，不可相提并论。鉴于业主委员会与物业管理公司之间的法律关系具有其自身特性，其不仅需要民事主体之间的“市场调节”，也需要相关政府部门的“宏观调控”，由民法典结合相关行政法规、地方性法规予以综合规范，只有这样，才能使业主委员会与物业管理公司之间的法律关系得以健康发展，居民的生活质量得以稳定维系。

END

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