 无论买还是租，“房事”题难解 文 | 柴犬 编辑 | G3007 2021年，绝对是房地产行业难忘的一年，宏观部门坚持住房不炒的定位，房企融资异常艰难，频繁的巨头暴雷、土地流拍，行业的市场景气度持续下行。房地产与地方财政的收入息息相关，现在很多地区，地方财政已经紧巴巴的了。 在社交媒体上，“房价”与“教育”和“医疗”一起，被戏称为是压在人民群众头上的“三座大山”之一，还被诟病为拉低中国生育率的罪魁祸首。不能说生育率低完全是房价导致的，但肯定也有一定的原因，尤其是在一线城市。 最近，我们跟几位40岁以下想在上海买房的人士聊了下，他们都在上海有体面的工作，也打算在这座城市长久发展，虽然家庭背景各自不同，但他们都同样为了买房殚精竭虑。 房价的涨跌，跟这些家庭的消费力息息相关，大涨会让房产持有者感觉到纸面富贵，因而大手笔花钱，但是同时会让未持有房产的人，因为购房成本大幅提高而挤压别的消费，反之亦然。 多重因素之下，房地产迷局实难轻易解开。我们没有解开困局的能力，但是却可以谈一谈身边的事。一句话总结就是：在一线城市，年轻人（此处不包括富二代和本地有房产人家的小孩）想要仅凭自己的勤奋工作过得好，真的太难了。 A：小王，毕业7年，来自小城市，原生家庭无法给予经济支持 毫无疑问小王是不可能买房的，一直租房至今。 2021年下半年上海租金不知为何涨了一波，没看出来经济有多好，也许这就是放水带来的膨胀。 2014年刚来上海的小王，跟人合租在市中心黄浦区，一间房摊了3000元。因为希望上班近，所以选择了市中心。如果住去郊区花1个小时左右的上班时间，合租能降低到1500元。 又过了几年，小王选择搬出来一个人住，2016年上海核心区一个人住studio或小一房一厅，月租金在4000-8000元不等（特别豪华的公寓除外）。4000-8000元的价格维持了好几年，涨幅不大。4000元/月的单间，基本上就是老公房内部装修翻新，要电梯房的单间基本上7000元/月往上。 2021年小王结婚了，存的钱仍然不够首付，只能继续选择租房，但是希望租一个条件好一点的两房或者大一房。 小王惊讶的发现，上海租房分了两种情况：一种是便宜的，内部装修和家具极其糟糕；另一种是房东用心装修收拾过的，那么价格绝对不低。 在上海外环附近，装修收拾得不错的两房或者大一房租金在6000-7000元不等。内环以里，80-100平的两房，条件好的几乎都突破了2万。1万以下的要么楼层低有噪音，要么采光不好，要么老房翻新，要么装修家具既老又丑。 小王看了一圈房子，发现上海内环，条件好的两房不会低于2万/月。对于还没有凑够首付的小王，又希望婚后小两口能够改善生活环境，高昂的租金几乎让他们不可承受。接下来只剩下一条路，就是降低要求，要么住的远，或者住的差。所谓没有欲望就没有伤害，继续在一线城市过着实则有些窘迫的生活。 小王夫妻两家里都出不了什么钱，如果买郊区4万/平的房子，100平要400万，考虑工资和房贷，对于小王夫妻两人得攒够200万首付。 如果太低的工资，在上海是很难存到钱的。对于小王夫妻俩的工作和赚钱能力，还是提出了一定的要求。 B：小张，毕业5年，靠家里买过一套小房子，目前计划置换 小张的家庭条件明显比小王优越许多，5年前就靠家里给的300万和贷款买了一套小房子，这几年也算是享受了房价上涨的红利。 不过，现在随着年龄的增长和需求的改变，小张决定置换，卖了旧房去买新房。 但是上海的新房可不是人人都能买的，积分、运气、金钱缺一不可（规则参考下表）。
具体来说，基本上是名下无房的家庭，在上海工作时间越长年龄越大的，积分越高。积分低的选手，即便有钱，也买不了那些位置最好且价格最合适的房子，低分是进不了摇号池的。 前两天新闻上还说，就连港星阿sa都在交社保攒积分呢！人家缺的不是钱而是分。这个积分规则被人称之为“老头乐”。 所以摆在小张面前的局面就是，虽然赚了一些钱，但是分数实在不占优势，只能去挑一些略微冷门的新楼盘。 即便分数入围了摇号池，在1:2甚至1:2.5的摇号比下，还得多烧香拜佛。打个比方，一个楼盘开出200套房子，1:2入围比就是400个人可以进入摇号池，那么是按照分数从高到低选出400个人，低分者直接出局，400人去选200套房子，要有进入前50%的运气。 而实际上我们认为要有前30%的运气才具有可操作性，因为总有一些户型不好、楼层低采光不好的房子是大家都不愿意要的，摇号排序靠后就由不得选了，要么放弃这次机会，要么被迫买自己并不满意的房子。 C：小李：37岁，已婚有娃待上小学，名下有一套百平米房子，手握3000万现金 看到这个数字，大家不会认为他们家是穷人吧？但是小李也有小李的难处。 小李家110平米，目前价值1000万左右，但在上海并不算豪宅，有时候老人还要来，经常4-5个人住在一起，是略微拥挤的。 小李想着，自己这些年赚钱能力还是相当不错，手握3000万现金在做投资。如果小李现在直接去买新房，受制于名下已经有一套房（参考积分规则），其打分是不高的（在拥有住房一项只能得5分，比无房者低15分），在新房购买中并不占优势，看得起的买得起的分不够，看不起的也不想花这几千万。 那如果把当下住房卖掉，加回15分，买新房有了积分优势，可是小李得携家带口去租房过渡，不仅不方便，还要影响马上要上学的小孩的学区；如果不去买新房，小李拿着3000万现金去买二手房，也是可行的，因为二手房不看分数。但是二手房的问题在于，太贵了！明明看得上的同地段新房只要11-13万，二手房却要15-20万，而且贷款受限制，几乎要花掉小李手上所有的现金。小李就没钱做投资了。 买房这件事让他迟迟下不了决心。 想来想去，小李家只能继续挤着住，等小孩不用学区了再说吧。但也看得出来，目前的居住情况，小李家是不可能去生二胎的，更别提三胎了。 有钱人也有有钱人的烦恼，几千万资产的家庭也是备受制肘。估计只有至少几个亿身价的巨富，才可以真正做到在上海住房自由。 D小梁，刚落户上海一年，靠土豪老爸豪掷2000万，已购置新房豪宅一套 小梁刚刚落户，虽然有购房资格，但是才交一年社保且单身，在新房积分制中是非常劣势的。同时应届生的工资基本上不支持大额贷款，也就是说想要买房几乎要拿出全款。 还好小梁出生比较好，爸爸在浙江做生意，小有所成。 爸爸告诉小梁：“咱要在上海安家，必须得买房，你去看，爸爸出钱。”小梁考察了一圈说，要么去买低分的新楼盘，要么去买二手房，咱家有钱一次到位，那基本上至少要2000万的总价。 最近，上海市中心确实出了一些低积分即可买到的豪宅，要么太贵要么有点缺陷。但是对于小梁来说，可以买到就行。最近小梁拿着爸爸给的2000万，刚刚完成认筹选房。 2年后，年纪轻轻的小梁就可以搬入上海市区的大平层了，且不用背负房贷，过上了没有什么压力的生活。 小梁还有个同学也是类似情况，只不过同学家是卖掉了老家的3套房子凑了1500万，才完成了上海置业第一步。不过这也得出生在房价较高的城市且家里有资产的家庭，才可以顺利完成这样的大挪移。如果出生在小城市，家里的资产几乎是不可能跟上海房产做置换的。 写在最后： 以上这4位都是我们观察到的非常真实的案例。总结看来，我们是认为无论租房还是买房，对于年轻人来讲成本和难度都是极其高的。 租房，中国的房东几乎毫不注重房屋内部的装修设施和家具，居住感极差；注意了内部环境的房子，价格又极其高。 买房，好的房子，稀缺且昂贵，又要积分又要资金还要运气。买房这一个门槛，几乎就可以形成筛选，能够在上海生存的年轻人要么家里非富即贵，要么必须得有两把刷子，大量的普通年轻人买房的确是非常难以逾越的一道坎儿。 PS：这里顺带还要吐槽一下上海很多房子，价格上去了，品质完全跟不上。2000万上下的新房，不便宜了吧，但仍然让购房者感觉十分无力，例如公摊面积大，户型极其不合理，不通透，采光不好等等。 根据我们的观察，几乎要达到3000万总价的房子，才可以说没有太明显槽点，能满足一个家庭（3口以上）过上好的生活。如果可以放弃一些要求，2000万也可以做到。 这样的价格对于普通人来讲仍然都是一个非常巨大的数字。 -End-   延迟退休后 打工人的“35岁“更焦虑  亲述《互联网体检》 背后的故事  2020毕业季 疫情之下的非典型求职样本 来咖视频号  |
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