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这是2022上半年小结的最后一个部分了。 翻看了今年上半年的大宗交易，不知道是不是我掌握的信息不全哈，京沪就没有太象样的产业园区类资产大宗交易。 金茂资本收购张江展想中心，你说它算是产业园吗，我个人觉得只能算一半；我期待的其他几个交易，都因为这样那样的原因，都拖着没有走完。。。疫情真滴是耽误事儿呀！ 读者们一定以为，大宗交易稀疏，我就没有啥可以聊了。。。错！在尬聊方面，清河从来没输过。 交易少，本身就是话题。 准备先聊下市场的体感温度，再讲几个自己觉得有意思的转型励志小故事，比如自贸壹号、比如华夏幸福、比如联东。
我在给一家产业园区开发商讲课的时候，曾经回顾过产业园区这个事物在国内的发展历程，可以说是地方经济发展的主要剧情线。 哪怕“开发区-高新区-保税区”系列的模式已经有了多轮改版，哪怕产业园区已经演绎出无数种表现形式，但是，根儿就在那里：各地政府拿出自己最好的地方，作为试验田，全力扶持发展。 随着时间推移，这些开发区逐渐成长为地方经济的四梁八柱：全国经济有三分之一来自产业园区；单单是国家级的开发区和高新区，就贡献了全国GDP的20%。重庆的工业总产值中，有80-90%来自各大产业园区。。。
也正因为开发区/高新区是各地经济转型大发展的起点/先锋队/尖子班，从一开始就获得了各种政策倾斜和资源导入，经过几十年的发展，这些地方几乎都是所在城市中产业资源最丰富、产业人才最富集、科研创新能力最强的区域。 如此一来，各类产业要素，都处于动态的流转中，增强、集中、溢出。比如苏州，比如上海。按照最新的数据，上海市战略新兴产业的增加值，有90%来自市内的各大开发区。良性循环，肉眼可见。 地方政府已经用三十多年的时间培植好了营养丰富的区域“培育基”，在这个基础上做项目，顺势而为，培育孵化的周期会短，风险比较小。。。这等于是锚定一个靠谱的β打底，然后再琢磨如何发挥自己的α。
正因为产业园区关乎当地产业经济发展，它是地方政府最在意的东西。政府也日益体悟，需要把核心资源控制在自己手中。。。如果手里控制的产业用地越来越少，会导致日后发展受限、心里没底。 所以从最近几年来看，政府对于产业用地的管束，正在逐渐增加，而且越来越主动。。。 如果沿着京广线从北往南走过去，你可以发现一条从严到宽的渐变色。。。 华北：咱们之前聊过2018-2019年北京接连出台针对工业用地的限制，基本上是一刀切。 华东：上海也施行全生命周期管理，并出台了一系列盘活低效工业用地的措施，和苏州短年限、标准地 主动回收工业用地等一起，作为先进经验被各地政府学习和传播。但还是对于M和C65等不同类型土地预留了一些销售的口子。 华南：深圳之前“工改X”的城市更新策略，被各种整顿和反思。。。本以为会向上海模式靠拢，但发现最近广州、珠海等地接连出台政策，（经区政府/管委会审核后）允许工业物业按幢/层/间等销售。 我这里聊下北京吧，关注产业园区资产的朋友们，越来越有一种共同感觉：北京不好搞事业呀。。。尤其亦庄和海淀。 北京经济技术开发区管委会规定：土地使用权人未经管委会批准不得转让国有工业用地(包括以股权转让等方式的土地使用权转让)。北京经开区已形成了“50年（国家战略项目） 20年弹性出让 先租后让 国企公司代建标准厂房 产业用地城市更新”的五级产业链供地模式。而且这种模式，已经作为先进典型，在北京全境推广学习了。。。 海淀也是。咱们之前聊过，中关村软件园一个楼要司法拍卖，中关村管委会强势发函，后续证照办理必须经过管委会认定资格；后来又有几个项目，都是因为类似的原因而废止。 情况就是这么个情况，这可能就是所谓的一城一策。
我又好奇查了下北京过去五年的供地计划，亦庄、海淀、大兴的产业聚集区地位正在得到不断强化（顺义、房山、昌平、通州是第二梯队，丰台、朝阳、东西城基本上可以忽略不计）。。。 重点打造的这三个区，正好就是约束政策最严的区。。。增量供给倾斜，存量严加管控，估计这个趋势，会持续很长时间。
我关注京沪比较多，就目前看到的情况： 产业园区一级市场（拿地开发）的门槛越来越高，基本上还是平台公司（包括咱们之前聊的新城投）为主，其次央国企是主流。也不是不能搞，但是参与门槛高，之前活跃的联东、华夏幸福之类的开发商，在京沪再想像以前那样搞项目，是怕是越来越难吧。 二级市场（存量盘活与转让）的限制逐渐增加，政府对于买方资质需要审核，虽然权限在区一级政府，但是毕竟是半公开的，各种可能性都有。。。当然，也有可以绕开的案例，这咱们就不展开了。据未经证实的传言，上海张江某医药产业园的转让，还引发了几方竞争对手，相互写“举报信”。。。江湖险恶，卷出新高度呢。 三级市场是经营权或者轻资产，目前还是有不少机会空间。无论是园区平台企业，还是央国企，在运营能力方面，都是有补短板的需求。这个方面，为民营资本留出了很多的空间；无论是包租、委托经营，还是混改、JV，都看到了很多的案例。 其实严格意义上说，上面聊的这一二三级市场，理论上社会资本都可以参与，但参与方肯定要考虑自己的品牌认可度、综合能力和资金状况，选出最适合自己的路子。这也就构成了桃李不言，下自成蹊这个成语的新含义。
前面扯了这么多政策面的事情，略显负能量，还是讲几个这半年我感受到的一些积极的东西，感受下企业们的生命力。 第一，是自贸壹号。 我之前搞过一个《biotech园区杂谈》的系列，本来想找机会再续写几个的，包括自贸壹号、大摩的前社、嘉铭巢生，当然还有Jim他们的张江103。但是万恶的上海疫情，让很多事情都耽误了。
以后有机会再展开哈，这里只是简要说下自贸壹号的亮点。 外高桥区域，传统上还是进出口贸易为主，并没有啥生物医药研发的产业基础，也没有现成可参照的医药园区案例。据说，业主星北最初想搞IDC但不顺，后来又转医疗器械，一路跌跌撞撞阴差阳错之下，还真的搞出来一期，趁着产业东风，把动物房、实验室、GMP厂房啥的都搞上了。 星北之前也没做过这个，外聘的招商运营团队也换了好几拨，项目目前由普洛斯控股也是一言难尽。。。但无可否认，星北一步步走向轻资产了，而且还做得有声有色。 你说他们从三五年前就高瞻远瞩谋划了这一切？我觉得未必，更多是不断求索、努力突破吧。过程艰难，但结果胜于一切。。。项目一期2019年2月正式开园，这才算是站稳了脚跟，而且二期三期也在路上。 现在，自贸壹号成了外高桥最靓的仔，加入了浦东官方认可的创业孵化器体系，也绑定了复旦生物医药校友会等各种产业资源。同时，各种产业服务都搞了起来，联手知名药企的科学研讨会、交流论坛、公开课、人才推介、投融资对接，活动一波接一波，颇为热闹。 就这样，在原本大众以为的产业荒原上，基于一个池塘，就孵化出一片绿洲；对于自贸壹号这样的新玩家来说，产业服务的门槛有多高呢，只是差一个项目的距离？
第二，是华夏幸福。 华夏幸福宣布，在债务重组的同时，用2022-2025的三年时间，转型为产业新城服务商，聚焦两个目标： 以产业发展为核心的政府服务体系（含融资服务、产业招商、综合运营、城市营销推广等） 以空间服务为核心的企业服务体系（含选址、代建、物业、投融资咨询等） 虽然列出了两个方向，但明眼人不难发现：企业服务是略含期待的左手虚晃，政府服务才是真正致命的右手勾拳。 虽然是危机之中的转型，但华夏幸福战略“稳准狠”，非常清楚自己的能力边界，也非常清楚自己真正的顾客群体：地方政府和国企们。他们面临着迫切的招商压力，注定是华夏幸福的客户，过去是，现在是，未来也是。 6月份，华夏幸福已经为浙江温州海洋经济发展示范区导入了几家高科技企业，落地了招商顾问 轻资产的第一单。 第三，是联东U谷。 联东凭借着散售模式，一度被认为是产业地产的典型代表，也曾经走了很多弯路险路。 现在联东也喊着要往服务科技产业转型了，目标是“四个平台”：企业服务平台、物联服务平台、生活服务平台、运营管理平台。
我看了下联东的产业云，相当于是提炼出了联东在轻资产方面的各项能力吧，算是一种标准化和数字化，是电子版的“联东模式”。 除了提炼轻资产能力之外，联东也投了几个PE基金的份额，最近又战投了火石创造，它是做产业大脑数字化服务系统的，相当于联东在通过投资并购，进一步强化自己的轻资产武器库，朝着产业生态的目标继续靠近。
把自贸壹号、华夏幸福、联东这几家串在一起的，是同一条主线，资管能力/轻资产能力/产服企服能力。 对待所谓的资管能力，往往有两种极端： 极端1：黑箱化、神秘化。有些运营商，有点像算命先生，倾向于把产业园区和产业服务描述得神乎其神，全部都是艺术灵感，压根没有科学配方。各种模式满天飞，心诚则灵，其实大家差不多都在摸索，很难说有啥特别容易复制的经验，估计更多的是教训吧。。。 极端2：简单化、机械化。看别人做菜的时候，大家往往都有一种“我上我也行”的普信感，但一旦实际操刀，效果就只能交给心情和概率了。一千个人的心中，有一千个Tony老师。 其实今年上半年还发生了几件事儿，比如金茂把宏泰给私有化了，深圳国资特区建发集团成为华南城第一大股东，虽然肯定有资产获取的考量，但我总觉得： 我堂堂国资，缺你那点地、那点钱吗？我缺的，是产业园区的资管能力，或者服务能力。 所以call back华夏幸福提出的两类核心客户：政府和国企，再想想咱们前面聊的被挤压的一二级市场，不得不说，毕竟是产业地产老司机，看问题还是很准滴。 其实产业服务/企业服务，都是服务，都是体现于无数个具体细节，都是苦活累活，与卖房的爽快感相比，来钱太慢。。。这么多玩家们，到底能不能真得具有这个能力，值得关注。 联东其他服务做得好不好我不太清楚，但是他们在各个园区搞的食堂，那是确实没得说，一级棒。 相比之下，有很多号称产业牛掰、服务牛掰的产业园区，企业和员工的午饭问题解决的一塌糊涂。。。 是因为中关村上地的科技追梦人都不用吃饭吗？ 关注 | 园区荟（ID：biaozhunpark） 来源 | 清河三思 |
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