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裁判要旨 因出卖人原因导致商品房烂尾无法交付，按揭贷款是由谁偿还？对于这一问题，司法实践中存在两种截然相反的裁判结果，笔者将两类结果的裁判要旨总结如下： 第一类裁判理由：认为购房人应负有偿还贷款义务，理由如下 《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款虽然规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，但并没有免除购房者的还款义务。根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。 第二类裁判理由：认为出卖人应负有偿还贷款义务，理由如下： 1.《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款明确规定：因出卖人的原因致使贷款合同被解除的，还款义务人是出卖人，购房人不负有还款义务。 2.贷款合同中约定，如因出卖人的原因致使贷款合同被解除的，购房人仍负有还贷义务，属于加重购房人义务的格式条款，不能以此约束购房人。 3.在按揭贷款购房关系中，商品房买卖关系与借款关系是密切关联的，在处理具体案件时不能割裂对待，避免各方权利义务的严重失衡情况的出现。 评析摘要 （2019）最高法民再245号判决书作出后，被纳入“最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例”中六个案例之首，自此，第二类裁判理由逐渐成为司法实践中的更具倾向性的观点，如引起广泛关注的嘉兴中院判决（详见下文）即遵循了这一观点。在出卖人违约导致商品房买卖合同和贷款合同被解除的情况下，笔者倾向于认为： 1.根据司法解释的规定，出卖人负有偿还银行贷款的义务。 2.银行在贷款合同中如约定“即便合同解除，购房人也应承担还款义务”，此类条款属于加重购房人义务的格式条款而无效。 案情摘要 一、（2017）最高法民终683号案件、（2019）最高法民再245号两案——最高院不同观点代表案例 基础事实 （2017）最高法民终683号案件、（2019）最高法民再245号两个案件属于密切关联案件，前者系购房人先诉出卖人归还购房款，后者是出卖人诉购房人共同向银行还款。 2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元购买越州公司开发的66-16号商业用房（下称案涉房产），2015年10月30日前交付。王忠诚首付73983124元，剩余房款按揭贷款。 2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝（以下称王忠诚等三人）与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款7397万元，抵押物为案涉房产。该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。 前述合同签订后，建行青海分行于2015年8月21日向越州公司支付7397万元，王忠诚按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。 最高院最初思路—— （2017）最高法民终683号案件 2017年2月，王忠诚等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼，要求判决解除商品房预售合同、借款合同；越州公司返还王忠诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息。 最高院二审认为： 1. 根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。 2. 就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者的还款义务。根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。 最终最高院判决解除商品房预售合同、借款合同，越州公司向建行青海分行偿还贷款，向王忠诚等三人偿还首付款。 最高院思路变化—— （2019）最高法民再245号 2018年4月，建行青海分行向西宁市中级人民法院提起诉讼，请求判令王忠诚等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元。 青海省高级人民法院于2018年11月23日作出（2018）青民终199号民事判决，判令王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元。王忠诚等三人不服，向最高人民法院申请再审。 最高人民法院提审本案，经审判委员会讨论决定，于2020年12月3日作出（2019）最高法民再245号民事判决，撤销（2018）青民终199号二审民事判决，维持一审法院判决结果：驳回建行青海分行的诉讼请求。 最高院再审认为： 1.根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同、借款合同、抵押合同被解除，应由越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。 2.案涉借款合同第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。 3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。 二、嘉兴市中级人民法院（2021）浙04民终1597号 2014年4月23日，许余征与开发商永欣公司签订《浙江省商品房买卖合同》，由许余征向永欣公司购买位于浙江省嘉兴市秀洲新区逸林雅苑1幢2号预售商品房。 2014年4月29日，许余征因购房所需，向招行南湖支行申请借款392万元，双方签订《个人购房借款及担保合同》，合同第38条约定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。 招行南湖支行于2014年6月18日向许余征发放了贷款392万元，许余征收到后将该款用于支付上述欲购买房产的购房款。 2018年6月5日，浙江省嘉兴市秀洲区人民法院受理永欣公司破产清算，破产管理人书面通知许余征，因逸林雅苑项目未竣工验收，房屋也不符合交付条件，合同无法继续履行，双方间合同解除。 招行南湖支行向一审法院起诉，请求许余征、张宏云归还借款2156721.77元，并支付利息47379.96元。许余征向一审法院反诉，请求确认许余征与招行南湖支行之间签订的《个人购房借款及担保合同》解除，招行南湖支行返还许余征已付贷款本息合计2727315.16元。 一审法院认为，合同第38条约定对双方具有约束力。根据上述合同约定，无论许余征、张宏云与开发商永欣公司的商品房买卖合同是否解除，均不影响该合同的效力，许余征、张宏云作为合同的相对方，仍应按照合同约定履行还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定的是房屋出卖人在此种情况下所应承担的义务，但从中不能直接反推出贷款人因此就丧失了依照与借款人的生效合同约定而要求借款人还款的权利，司法解释的此项规定与合同的规定并不矛盾。 二审法院认为，合同第38条系招行南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《商品房买卖合同司法解释》相抵触的内容，加重了许余征、张宏云的责任，该条款对许余征、张宏云不具有拘束力。 案件评析 一、《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款背后的含义 “商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该第二款的文义不难理解，也应没有歧义，但对其背后的含义，却有两种不同观点： 第一种观点认为，根据合同相对性的原理，购房人与出卖人属于房屋买卖合同关系，购房人（同时作为借款合同的借款人）与银行之间属于借款合同关系，两者相互独立，银行实际上是受托直接放款到出卖人的账户，但并不改变购房人作为借款人的事实。当借款合同解除后，购房人仍应向银行承担返还借款义务，而在房屋买卖合同关系中，出卖人负有返还购房人购房款的义务。所以，《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款的本意在于“充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累”。[1]也就是说，为了避免购房人先向开发商追偿、再向银行还款的繁琐，司法解释规定由出卖人直接还给银行，但不意味着，出卖人无法还款时，就免除了购房人作为借款人的还款义务。这一观点的典型案例是（2017）最高法民终683号案件。 第二种观点认为，购房人的债务人（出卖人）向购房人的债权人（银行）履行债务，对消灭购房人对银行负有的债务具有积极意义，从债务消灭角度来说是允许的。而且，出卖人已经实际占有贷款的，由出卖人承担返还贷款的责任，是按揭贷款购房方式的特定要求决定的，是合理的。[2]因此司法解释的本意在于从按揭贷款三方关系中权利义务的平衡角度出发，在购房人无法取得房屋的情况下，由出卖人承担偿还贷款的责任，更符合公平原则。这一观点的典型案例是（2019）最高法民再245号。 二、借款合同中的格式条款问题 在按揭贷款合同中，银行一般会在其贷款合同的格式文本中设置这样的条款，即无论购房人与出卖人之间出现何种纠纷，也不影响购房人向银行归还贷款。即明确还款义务人为购房人，那么此类条款是否有约束力？ 《民法典》第四百九十七条规定“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；”可见问题的焦点在于，约定因出卖人原因导致贷款合同解除的，仍由买受人偿还贷款的此类条款是否属于格式条款无效的情形。对此也有两种不同观点。 第一种观点认为：在司法解释已经明确规定还款义务人应属于开发商的情况下，且购房人对合同的解除并无过错，银行强行约定由购房人负责偿还贷款，明显加重了购房人的责任，该条款属于无效的格式条款。 第二种观点认为：贷款所涉交易问题本就与银行无关，银行对贷款所涉交易并没有能力进行影响，银行对于贷款所涉交易的免责并不会加重借款人的义务，借款人并没有因此多偿还贷款。 笔者认为，上述两种观点都各有一定的合理性，但笔者认为，在按揭关系中，判断借款人责任是否加重，不宜仅着眼于借款合同项下借款人的义务是否增加，而应遵循公平原则从三方整体的权利义务是否平衡来考虑。 三、公平原则在案件中的适用 《民法典》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”公平原则是民法基本原则，是民事活动的基本准绳。 按揭购房这一民事活动中，购房人、出卖人、银行三方通常签署多份合同、形成多种法律关系，如购房人与银行之间的借款关系、出卖人与购房人之间的房屋买卖关系、出卖人与银行之间的保证关系等。应当认识到，上述多种法律关系是密切关联的，如果合同正常履行，各方权利义务保持一个平衡状态。但如因出卖人违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对出卖人、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款，各方权利义务处于明显失衡的状态，有违公平原则。 那么，贷款合同中的格式条款是否存在“加重对方责任、限制对方主要权利”而无效呢？目前看，法律层面缺少明确的规定，交易规范也尚未形成，因此也造成对上述格式条款的两种截然相反的理解。在这种情况下，笔者认为正是需高度重视以民法基本原则作为裁判依据的情形，最高院避免机械适用合同相对性原则、采用公平原则进行裁判、是合理的。笔者也注意到，金融机构在案件中并无过错，但却承受可能无法足额收回贷款的风险，这种处理方式的确并不能很好兼顾对金融机构的利益保护。但是，法律选择的背后是价值选择，当价值选择难以兼顾时，法律选择总是充满艰难。在最高法（2019）最高法民再245号案件和嘉兴法院（2021）浙04民终1597号案件中，我们看到了人民法院的艰难抉择，看到了人民法院对人民群众切身利益的勇敢捍卫。 法条链接 《中华人民共和国民法典》 第六条 【公平原则】民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第四百九十七条 【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 注释： [1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第321页，人民法院出版社2015年9月第二版。 [2]最高人民法院中国应用法学研究所：《人民法院案例选（民事卷）上》，中国法制出版社2000年版，第310-311页。
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