买房后无法交付，还要不要继续还房贷，这个判决告诉你答案……

HAINABAICHIAN 2021-10-16

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购房者打赢“断供”官司

买期房之后如果无法按时收房，能不能选择“断供”？最高人民法院的一个案例告诉我们“能”！

2015年8月，青海的王忠诚与青海越州房地产开发有限公司（以下简称“越州房产”）签订购房合同，以1.48亿元的价格购买该公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19平方米，交付时间为2015年10月30日前。首付7398.31万元，剩余7397万元按揭贷款。

随后，王忠诚等三人与建行青海分行、越州房产签订《借款合同》，约定三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息约83万元。

但是，由于越州房产未能按期交房，于是王忠诚选择了“断供”，停止还贷。建行青海分行向西宁市中级人民法院起诉请求：1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止。

据了解，根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金917.10万元、利息609.50万元，尚欠建行青海分行贷款本金6479.9万元。

一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。但建行青海分行不服，向青海省高级人民法院提升上诉，二审则做出了相反的判决：王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息。

王忠诚三人当然也不服，最后官司打到了国家最高人民法院。高院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审该案后做出终审判决：撤销二审判决，维持一审判决。

该案例告诉我们，如果是由于开发商未按照约定期限交付房屋，导致《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》等合同目的无法实现而一同被解除。根据相关法律条文规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给提供按揭贷款的银行，购房户不负有返还义务。

“断供”之前应该干什么？

在大多数人的印象中，银行在楼盘“烂尾”事件中能够脱身而出、置身事外，而购房者只能认栽，哪怕没有拿到房，也需要继续还贷而无法选择“断供”。

此前不久，上海市浦东新区某楼盘开发商已申请破产重整，但业主却欲哭无泪，他们在2019年上半年缴纳了数百万不等的首付款，并还了两年多每月几万元不等的房贷，然而当在规定的时间里无法收房时，业主却根本不敢选择“断供”。

这是因为，在《借款合同》中，存在这样的条款：贷款人（指银行）与借款人（指购房者）的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。

据小编了解，类似于上述条款的内容，其实是各银行提前拟定的格式条款，并重复出现在所有购房者的《借款合同》中。

但在上述案例中，因越州房产未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现而被解除。请注意，这是极为关键的一步。

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

对应到上述案例中，应该由越州房产将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，而王忠诚等三人不再负有返还义务。

高院在判决中指出，在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人（指开发商）将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，哪怕贷款银行拟定了对自己有利的内容，即要求购房者在既未取得所购房屋，同时未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”等规定，银行事先拟定并有利于自身的格式条款对购房者不具有拘束力。