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前言 Law 工业地产项目在存量土地市场中占比较高，同时，地方政府对能创造就业与GDP的产业越来越重视，在建设用地的增量市场中，也占有相当的比重。开发企业直接、间接收并购工业地产项目，已经成为开发企业收并购的主战场之一。 但与相对成熟的居住或商住用地不同，工业地产涉及更多非标准化的地方法规、政策规制，给此类目标资产的收并购造成特别的障碍，体现了特殊的风险因素。 国家级立法层面，通常引用的法规是《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条，该法条仅要求出让金缴交完毕，取得不动产权证，开发投入达到25%。 根据国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），提出要“明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件”，将政府许可、登记流程与要求标准化，并要求“以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由”。 同时，中国人多地少的国情，又决定了国家层面对土地使用进行高强度的规管。特别是近年基于“节能减排”、“集约发展”的需要，出台了一系列的政策。《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号），提出“严格控制建设用地总量”、“完善区域节约集约用地控制标准”，并允许“制定激励配套措施”、“推进节约集约用地评价”。 因此，地方政府从国家政策实施到地方利益考量，在工业地产管理方面出台了相应的规制政策，给工业地产的投资并购带来需特别关注的风险因素。 实际案例 Law 笔者结合近期操作的杭州某工业地块收并购项目，总结分析对此类项目法律法规政策风险核查分析。 尽调核查发现公司股权处于警示状态 负责政府机关现场核查的律师，在进行例行的核查取证过程中，发现标的公司所在行政区的工商管理部门的企业页面有如下信息：  企业存在警示信息 状态：有效 警示内容：该企业上一年度亩产效益评价结果为D类企业，登记涉及调出资比例、股权结构的，请出具《股权变动注意事面告知单》。 风险事项主管机关核查 经咨询工商管理局，该评价与警示事项的主管行政机关为区级经济和信息化局。 经电话咨询杭州市萧山区经济和信息化局，标的公司持有的国有土地使用权受到相关政策规制。 相关地方规章、政策核查 标的公司持有的工业用地，受到属地如下地方规章、政策规制 ： （一)、交易限制 《萧山区规范工业用地二级市场管理的实施意见（试行）》（公示稿）（2020年8月15日；以下称《实施意见》） 规范目的：提高工业用地亩产效益，杜绝投机资本炒作工业用地资源。适用于全区工业用地通过二级市场买卖、股权变更等导致工业用地使用权转移的行为。工业用地转让必须同时符合以下条件：取得国有建设用地使用权登记的不动产权证（或国有土地使用证），权属合法、界址清楚、面积准确。在未建立工业用地二级市场交易平台前，在转让时必须明确产业达产履约条款，受让方与属地镇街、平台签订《产业项目履约监管协议书》后方可办理过户登记，并抄送区经信局等区级相关部门。《产业项目履约监管协议书》中相关亩均税收、固定资产投资强度等达产指标，如原土地出让时已明确的参照原条款执行；原土地出让时未明确的，其中亩均税收按上年度全区工业企业亩均税收的平均值以上确定、固定资产投资强度等其他相关指标按标准地要求的50%以上确定。司法拍卖的工业用地竞得人与镇街、平台签订的《产业项目履约监管协议书》参照上述标准执行。 （二)、整治、淘汰 《中共杭州市委杭州市人民政府关于实施“新制造业计划”推进高质量发展的若干意见》（2019年9月30日） 第一条第（六）项：深化“亩均论英雄”改革，亩均工业增加值、亩均税收年均增长7%以上。单位工业增加值能耗、污染物排放量、用水量明显下降，节能减排主要指标优于全省全国同行业平均水平。 而未满足上述要求的，属于“全面整治'低散乱’企业和淘汰落后产能”。 （三)、等级划分 《杭州市萧山区人民政府办公室关于深化“亩均论英雄”改革促进高质量发展的实施意见》（2020年8月26日） 该意见“将企业分为A类（优先发展类）、B类（鼓励提升类）、C类（帮扶升级类）、D类（倒逼整治类）四类，其中：规模以上工业企业A类设30%、B类设55%、C类设10%、D类设5%；规模以下工业企业A类设20%、B类设45%、C类设25%、D类设10%；占用工业用地的非工业类企业B类设20%、C类设55%、D类设25%；数据中心机房企业B类设20%、C类设55%、D类设25%；政策有效期内，分类比例可根据我区发展实际进行调整；工业企业亩均税收1万元以下、非工业企业亩均税收5万元以下、数据中心机房企业单位电耗税收在0.85万元/万千瓦时以下的，一律列入D类；评价年度发生较大安全生产事故、重大环境责任事故、重大食品安全事故、严重违反税收法律法规、新增违法用地、列入企业信用黑名单和发生较大群体性事件的企业，一般情况下评价为D类。” （四)、差别对待 《浙江省人民政府办公厅关于深化制造业企业资源要素优化配置改革的若干意见》对上述ABCD类企业，在优惠政策、资源供给等各个层面实施差别待遇，以达到整治、淘汰的管理目的。具体包括： 1、城镇土地使用税减免：在全省范围内（含宁波市）制造业行业纳税人统一实行分类分档的城镇土地使用税减免政策，2021年12月31日前，A、B两类企业的城镇土地使用税分别减免100%、80%，C、D两类企业的城镇土地使用税不予优惠。 2、差别用地机制：盘活的可用存量工业用地或指标，优先用于工业项目，优先支持A、B两类企业的用地需求。进一步降低制造业企业用地成本，鼓励各地根据工业项目产业类型、生产经营周期、企业“亩均效益”综合评价结果等，灵活确定工业用地供应方式和使用年限，可在A、B两类企业中优先试行。 3、差别用能机制：优先安排A类企业参与电力直接交易试点，D类企业不得参与。实行有序用电时，在保障电力安全稳定运行的前提下，优先保障A类企业用电需求。对行业内D类企业实施差别电价，其电价在现行目录销售电价基础上，每千瓦时提高幅度不得超过0.50元。对A类企业的用气价格予以优惠，对D类企业的用气价格不予优惠。 4、差别化排污机制：核定A、B、C、D四类企业排污许可总量指标。根据企业排放的主要污染物种类、浓度、环保信用评级等，建立分类分档的企业主要污染物减排差别化机制。对A、B两类企业的年度减排比例可低于当地工业平均削减比例，在排污权指标保障、排污权抵押贷款等方面给予支持；C类企业的减排任务按当地工业平均削减比例确定；D类企业的减排任务高于当地工业平均削减比例。 5、差别化创新要素机制：对A、B两类企业在政府性评奖评优、试点示范项目申报、重大科技项目攻关、企业研发机构建设、人才引进培养和建设各类开放创新创业平台等方面给予同等条件优先支持。 6、差别化金融机制：对A、B、C、D四类企业落实差别化信贷政策，优先支持发展质量好、产出效益高、研发投入大的企业。灵活运用再贷款、再贴现等货币政策工具，鼓励金融机构对符合经济结构优化升级方向、有发展前景的A类企业，在债务融资工具、信用评级、贷款准入、贷款授信、还款方式创新、利率优惠、担保方式创新、抵（质）押方式创新、并购重组、股改上市等方面给予重点支持。 支持传统产业改造提升，对接技术改造重点项目，量身定制A类企业技改信贷产品，加强中长期贷款支持。对战略性新兴产业中的区域产业龙头、就业大户A类企业，存在流动性困难时予以必要的流动性支持或采取其他措施纾困，帮扶企业稳健发展。 7、财政激励约束机制：建立与企业亩均效益挂钩的财政激励约束机制，优先支持A、B两类企业申报和享受财政奖励奖补政策，可根据实际提高A类企业享受补助比例，扶持、服务优质制造业企业做强做大；D类企业原则上不予补助，倒逼其提高资源要素利用效率。 综上可见，地方政府对“落后产能”实施了全方位的歧视政策。明确要求以“政策协同，加大A、B两类企业正向激励和C、D两类企业反向倒逼力度”。标的项目因被列入D类企业，在未来发展中面临多重不利的局面。 尽调核查问题与风险提示 结合尽职调查过程中发现的上述问题，尽调律师提出如下的风险提示意见： 1、根据《实施意见》，公司股权变更申请前，受让方需与属地镇街、平台签订《产业项目履约监管协议书》后方可办理过户登记，并抄送区经信局等区级相关部门。 2、如公司持续无法达到产业监管目标，可能面临政府整治、淘汰措施。 3、如未达到亩均税收要求，可能需按政府核定值确定实际税赋。 4、根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 标的公司地块符合《中华人民共和国房地产管理法》转让条件，且意向交易方式为股权转让，不属于直接转让房地产。但在实践中存在政府主管部门以产业监管、社会利益等名义，在没有正式法律、法规、规章依据的情况下，对主要资产为土地和房产的股权交易设置障碍，可能致使股权转让交易方式无法实现，或流程、时间超出预期。 尽职调查相关规范建议提要 1、与相关政府部门明确公司产业、工业增加值、税收监管要求。 2、转让合同中约定，如因公司转让前未达相关政府部门监管要求，需补交税费的，由转让方承担。 3、与主管政府部门（国土部门、产业监管部门、工商部门）确认股权转让是否受到特别限制；将公司土地、房产以外的资产、人员剥离的交易方式，是否会被认定为实质系转让土地使用权与建筑物不动产权。 |
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