 专栏介绍 类案办案要件指南 上海市高级人民法院为促进法律适用统一工作，制订了《类案办案要件指南编撰规划》，力争通过5年时间，形成一批实用性强、可操作的类案办案要件指南，实现常见类案问题全覆盖。在全市三级法院的共同努力下，第一批31个类案办案要件指南编撰工作均已完成，逐一经高院审判委员会审议通过，并汇编出版《上海法院类案办案要件指南》系列丛书的第一册、第二册、第三册第四册和第五册。五册共围绕2000多个法律适用问题，逐项梳理、归纳类案审查要件和注意事项，附以相应的规范指引（含《民法典》及最新司法解释）和典型案例800多个。 本丛书的编撰出版凝聚了上海法院数十载的审判智慧和经验结晶。为了更好地展现、分享、传承上海法院推进法律适用统一的系列成果，尽最大努力凝聚法律共同体共识，本栏目将持续节选《上海法院案办案要件指南》系列丛书的部分内容，旨在全面提升法律共同体的司法认知和适法统一能力，选取类案指南中的要点内容，以供大家学习和交流。  编者按  推荐阅读时间：30分钟  房屋租赁合同纠纷类案办案要件指南之典型案例要览  1.标的物为违法建筑物的租赁合同效力认定——浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷案 标签：合同效力 违法建筑物 裁判要旨：双方当事人就尚不存在或尚未建成房屋签订房屋预租合同，若预租物未取得建设工程规划许可证的，合同应无效。 案例索引：《民事审判指导与参考》（总第71辑）；最高人民法院（2017）最高法民终171号 2.出租人就违法建筑物与承租人订立的租赁合同应属无效——西安市碑林区紫雾酒家、西安市统一征地管理办公室与西安市碑林区永宁村村民委员会房屋租赁合同纠纷案 标签：合同效力 违法建筑物 裁判要旨：未经批准在集体土地上建房且用于出租经营的，租赁合同应属无效。 案例索引：《民事审判指导与参考》（总第3辑）；最高人民法院（1999）民终字第34号］ 3.标的物为划拨土地上房屋的租赁合同效力认定——新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷案 标签：划拨土地 房屋 合同效力 裁判要旨：出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，承租人未缴纳土地收益的，并不影响合同的效力。 案例索引：《最高人民法院公报》2002年第1期；最高人民法院（2000）民终字第115号 4.房屋未经竣工验收的租赁合同效力认定——七天快捷酒店管理（北京）有限公司等与上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案 标签：竣工 验收 合同效力 裁判要旨：若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力；所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。据此，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。 案例索引：上海法院参考性案例15号；上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第2448号 5.标的物为在建房屋的租赁合同效力认定——西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司、西安市赛格商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案 裁判要旨：当事人就在建房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。 案例索引：《民事审判指导与参考》（总第16辑）；最高人民法院（2002）民一终字第75号 6.就经济适用住房签订的房屋租赁合同效力认定——张雪蓉与祁骥、徐敏敏房屋租赁合同纠纷案 标签：经济适用房 租赁 合同效力 裁判要旨：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。就经济适用住房签订的房屋租赁合同系利用公共资源谋取个人利益，违背了公序良俗，一般应属无效。 案例索引：《2017年上海法院精选案例》；上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终5440号 7. 无权代理情形下租赁合同的效力认定——云南中信电缆有限公司与昆明市官庄五金建材供应站等租赁合同纠纷案 标签：无权代理 租赁 合同效力 裁判要旨：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。通常情况下，促使相对人有足够理由相信行为人有代理权系由被代理人的行为造成的。故被代理人未明确否认行为人的代理权、对行为人的授权范围不明确、未明确声明终止代理权等情况，都可能使善意相对人有充足理由相信行为人有代理权。 案例索引：《中国审判案例要览（2007年民事审判案例卷）》；云南省昆明市中级人民法院（2005）昆民二终字第299号 8. 房屋租赁合同纠纷中损失的认定——上海甬沪实业有限公司与上海露凡西化妆品有限公司房屋租赁合同纠纷案 标签：租赁合同 损失 责任 裁判要旨：法院对双方的过错责任及损失的认定，可根据合同的相关约定、租赁标的物本身的合法性、双方的报建义务、配合行为、扩建受益情况、扩建规模、风险控制、造价费用现值等因素，结合当事人的主观过错，确定合理的责任比例及损失金额。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终9914号 9.部分无效租赁合同的特殊规则运用——上海普嘉物流有限公司与上海米牌地板制造有限公司房屋租赁合同纠纷案 标签：部分无效 整体无效 裁判要旨：合同部分无效的认定，应建立在合同内容可分性即无效部分相对独立，与其他部分可以区分的基础上，并结合合同目的、实际履行情况及剩余部分可履行性予以考量。如果该内容不具有可分性，或者当事人将此内容约定为合同成立生效的必要条款，则该合同部分无效将导致整体无效。 案例索引：《2015年上海法院精选案例》；上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第997号 10.情势变更的审查规则——吴沛霖、王辰羽与三亚文豪旅业有限公司房屋租赁合同纠纷案 案例索引：情势变更 处理规则 裁判要旨：合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时，才能适用情势变更原则。 案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申3380号 11.买卖不破租赁的审查规则——唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵担保责任纠纷案 标签：租赁房屋 买卖 裁判要旨：买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容，但承租人的履约能力属于商业风险范畴，不属于出卖人先合同义务，买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更，除当事人有特别约定外，租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后，因租金难以收取，以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由，要求出卖人承担租金损失的，人民法院不予支持。 案例索引：安徽省高级人民法院（2017）皖民申1312号 12. 合同约定解除权的审查认定——上海灵岛咖啡食品有限公司与曲萍房屋租赁合同纠纷案 标签：约定解除 瑕疵履行 根本目的 裁判要旨：租赁合同双方当事人应诚信履约，即使承租人的履行瑕疵符合约定解除权的条件，但若欠付租金比例较小、违约程度较轻，且承租人愿意支付欠付的租金及房屋空置期间的租金，并承诺按照合同全面履行后续义务，承租人的履行瑕疵并不构成根本违约，出租人不能行使约定解除权解除租赁合同，但出租人可以按照合同约定主张相应的违约责任。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终6693号 13. 租赁房屋存在危及承租人安全或者健康现实危险的处理——朱维娟与赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷案 标签：不完全履行 解除认定 裁判要旨：出租人交付的房屋在租赁期内存在空气质量问题，虽然污染物超标的程度并不严重，但仍会对人体健康造成危害，即使承租人无法证明房屋内的空气质量问题系因出租人违约行为所致，承租人仍可行使法定解除权随时解除合同。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终9393号 14. 违反保护义务的解除权处理规则——林燕诉钱正租赁合同纠纷案 标签：保护义务 违反处理 解除权 裁判要旨：承租人应当依照约定的方法使用租赁物，租赁合同对租赁房屋的使用方法没有约定，也无法达成补充协议的，承租人应当按照租赁物的性质合理使用租赁房屋。承租人改变了公寓房单纯作为居住使用的租赁用途，使租赁房屋处于不合理的使用状态，出租人有权解除合同。 案例索引：上海市闵行区人民法院（2007）闵民三（民）初字第470号 15. 非金钱债务履行不能的解除权行使规则——上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司与叶明标房屋租赁合同纠纷案 标签：履行不能 非金钱债务 解除权 裁判要旨：出租人在签订租赁合同前已明确告知承租人房屋被司法查封的事实，承租人在明知租赁房屋存在司法查封的情况下，仍然签订并继续履行房屋租赁合同，且司法查封并未实际影响租赁房屋的正常使用，承租人嗣后不得以司法查封为由主张解除租赁合同。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终12970号 16.请求解除房屋租赁合同的处理规则——顾雪珍诉陆华强租赁合同纠纷案 标签：租赁合同 解除 违约 裁判要旨：承租人将租赁房屋在内的多套房屋打通形成整体，共同用于经营活动，在其他出租人均选择要求继续履行合同，且承租人愿意支付欠付租金并承担违约责任的情形下，出租人的合法权益已能得到适当的救济和维护，出租人以承租人欠付租金、擅自转租为由，要求解除租赁合同的诉请不应予以支持。 案例索引：上海市第二中级人民法院（2006）沪二中民二（民）终字第1955号 17.通知解除情形下解除时间的确定——上海埃罗餐饮管理有限公司与上海锦翌企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案 标签：通知解除 解除时间 裁判要旨：租赁合同一方当事人依法行使单方解除权，合同自解除通知到达合同相对方之日解除；解除权人主张以解除通知中所记载的解除之日作为合同解除时间，人民法院不予支持。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终11182号 18. 租赁合同解除后的处理规则——上海中棱射频技术有限公司与上海康月投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷案 标签：合同解除 返还房屋 减损义务 裁判要旨：租赁合同解除后，承租人未按约定将租赁房屋恢复原状，出租人拒绝配合承租人办理退房手续具有一定的合理性，但出租人负有法定减损义务，不能放任租赁房屋长期空置。对于出租人主张的逾期返还房屋占有使用费，应综合考虑双方合同履行情况、当事人的过错程度等因素予以确定。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终4940号 19. 迟延履行责任的认定——兰维乐（上海）食品销售有限公司与上海东亚体育文化中心有限公司房屋租赁合同纠纷案 标签：迟延履行 责任认定 裁判要旨：合同终止后，承租人应按约定时间搬离并将租赁房屋返还出租人，逾期返还房屋的，承租人应按照合同约定支付占用费。但若租赁房屋返还后将被拆除，出租人实际无法正常使用，承租人主张约定的占用费标准过高请求予以适当减少的，人民法院应结合合同实际履行情况对占用费标准进行调整。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终9772号 20.“一屋两租”的处理规则——农工商超市（集团）有限公司与上海伊塔纳旅游用品有限公司租赁合同纠纷案 标签：一屋两租 违约责任 裁判要旨：出租人“一屋两租”，应根据合同约定向承租人承担违约责任。只有当约定的违约金过分高于承租人所受损害和所失利益的总和时，法院才能调低违约金金额。因出租人“一屋两租”拒绝交房，导致承租人无法享有租赁房屋使用权的增值，可以视为承租人的所失利益。出租人与案外人所签租赁合同的租金标准可以作为所失利益数额的参考依据。违约方主张调低违约金的，应承担违约金数额过高的举证责任，守约方只要适当地举证证明其损失的范围、大小即可，无需举证证明实际损失的具体金额。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2005）沪一中民二（民）终字第2194号 21.公房租赁关系的处理规则——上海宝房（集团）有限公司诉刘某某等房屋租赁合同纠纷案 标签：公房租赁 权利义务 裁判要旨：公房承租人虽享有居住、使用租赁房屋的权利，但应在符合社会公共利益的前提下合理行使权利。公房所有权人为公益之目的对租赁房屋进行的综合改造项目，若已征得待改造公房绝大部分承租人同意且提供了过渡房屋，并不构成对承租人利益的侵犯，承租人应履行协助义务，配合综合改造项目的实施。 案例索引：《2016年上海法院案例精选》；上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第27号］ 22.承租人减租权的处理规则——宝丰公司与九百家居公司房屋租赁合同纠纷案 标签：承租人 减租权 裁判要旨：承租人是否享有减租权，应根据出租人的违约行为对租赁房屋使用、收益的具体影响进行判断。若出租人不完全履行租赁合同的主要义务，对承租人的日常经营活动产生实质性不利影响，承租人有权根据房屋的实际使用情况，主张相应减少受影响期间的租金。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第262号 23.约定转租权的处理规则——上海晨鑫家具厂与上海皇瑜生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷案 标签：约定转租权 解除 违约责任 裁判要旨：承租人从事生产经营活动被环境执法部门要求停产后，可以根据其享有的合同转租权将租赁房屋另行转租，出租人阻碍次承租人占有、使用租赁房屋的，构成根本违约。租赁合同因此解除的，承租人可以请求出租人赔偿因改造租赁房屋支出的费用、承租人向次承租人赔偿的违约金、因租赁合同提前解除产生的转租收益损失，赔偿总额应平衡双方利益并综合合同履行情况予以确定。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终3214号 24. 租赁合同解除后承租人迟延履行赔偿责任的认定——和记黄埔地产（上海）古北有限公司与王月房屋租赁合同纠纷案 标签：合同解除 迟延履行 赔偿责任 裁判要旨：租赁合同期限届满后，承租人未按约向出租人返还租赁房屋的，出租人有权请求承租人赔偿迟延返还房屋期间的占有使用费、因迟延返还导致出租人向新承租人赔偿的违约金、因迟延返还导致房屋空置期间出租人少收取的租金损失。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第3560号］ 25. 承租人违反主给付义务的构成根本违约——上海小牙教育科技有限公司与张忠良等房屋租赁合同纠纷案 标签：承租人 主给付义务 根本违约 裁判要旨：在出租人并未违约的情况下，承租人擅自返还房屋、提前解约的行为构成根本违约。出租人主张承租人赔偿免租期租金损失的，应综合考虑出租人的实际损失、免租期对出租人租金收入的影响，公平、合理地确定承租人的赔偿额。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终12521号 26.承租人优先购买权除外情形的审查认定——上海曼登实业有限公司与上海立地房地产公司合同纠纷案 标签：承租人 优先购买权 裁判要旨：出租人基于特殊身份关系以低于市场价出卖房屋，承租人一般不能享有优先购买权，此时承租人不符合法律规定的同等条件的要求。 案例索引：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第98号 27.侵害承租人优先购买权的损失认定——李某与韩某等房屋租赁合同纠纷案 标签：损害优先购买权 损失认定 裁判要旨：不定期租赁合同承租人优先购买权受侵害的，其损失以成交价与市场价之间差价损失、租赁期限长短等综合确定。 案例索引：山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民终4094号 |
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