 二小姐是个相当谨慎保守的人 当姑娘，我玩“倒钩执法” 做投资，我“力所能及地捡便宜” 不是便宜货不捡 买不起的也不捡 我的口号是“贷款买房，现金炒股，家庭负债规模尽量不超过年收入的7倍”！ 我在2008年2009年连续建仓上海后 很长一段时间再也没买过房 因为我觉得“上海不够便宜了” 虽然以今天的眼光看，后面其实还有很多机会可以继续买入，但至少当年，以“收租”为目的买入上海的二小姐觉得“上海不够便宜了”。超过200万的标的物我一般不考虑。 2016年，杭州出现了“捡便宜”的机会，租金很好，房价很低，我就去杭州捡便宜了。上海十年没买房的踏空在杭州这边不但赚回来了，甚至更多。 便宜货日后能不能涨，我其实是不确定的，比如说同样是捡便宜的桂林就没涨，天地良心我也是按照租售比理论去选盘的，桂林的租金不错，但就是不涨，不仅没涨还被套牢了。 所以你看到了，便宜货日后能不能涨，我其实是不确定的，我只是按照租售比理论去选盘。我能确定的是，便宜货的回撤幅度有限，至少不会套我太多，相对比较安全。比如杭州的一万多，比如桂林的五千多，就算看走眼了我也不会损失太多。 但高位接盘可就不一定了。高位接盘哪怕它前期涨得再好，后期遭遇巨幅回撤，我不一定承受得起，所以我选择避让，比如烈火烹油的三万燕郊，曾经人气也是很高的。 上面分析了什么叫“便宜货” 下面再分析什么叫“力所能及” 众所周知，二小姐持有股指期货 这个场子里全都是高度的风险爱好者 但我和场子里大多人不一样 保守的二小姐是“全款滚IC的” 我的目标仅仅是一年赚10%的贴水而已 我带着400万入场 却只持有4-6手IC 底仓4手 单日下跌超过1.5%的日子加仓一手 单日上涨超过1.5%的日子减仓一手 大部分时间持有4手 最高持有不超过6手 IC一手大约对应120-140万的中证500ETF 股市期货自带杠杆 你只要花25万不到就可以买一手 只要花25万就让你有了拥有120万的幻觉 在这个场子里玩的人 大多数是50万滚一手 我甚至见过激进的三四十万滚一手 在市场上升期，当然可以这么做 杠杆越高，赚得越多 但刚刚过去的“最痛苦四月”大家都看到了 三四十万一手进场滚IC的人，统统爆仓了 不但三四十万的“激进派”爆仓了 甚至连50万滚一手的“主流派”都爆仓了 中证500指数从7600回撤到5000 回撤烈度高达30%以上 连主流派都爆仓了 你当天若是没有准备充足的保证金 那么你入场的25万就灰飞烟灭了 由于我是全款滚IC的 每一手都准备了100万的保证金 熬过了那段每天打开账户跌几十万的不堪回首的日子，至今想来依旧心有余悸。 50万一手入场滚IC 就叫“力所不能及”的投资 因为最大回撤超过了50万 你的50万爆仓了 杠杆是一把双刃剑 上涨的时候让你赚得更多 下跌的时候也能让你亏得更多 只有“购买自住房”这一个选项才值得你上稍微高一些的杠杆，其它所有的投资行为都不值得你上高杠杆。 自住房，可以上到家庭年收入10-15倍的杠杆，视年轻人的工作前途而定，你对自己没信心就上10倍杠杆，你对自己有信心最高可上到15倍杠杆，俗称“踮起脚尖买第一套自住房” 投资房，上到家庭年收入7倍的杠杆，这个比例适合大多数稳定的中年家庭，也适合大多数稳定的市场。部分行情机会时可以上到10倍杠杆，比如我买杭州的时候家庭负债短时间超过7倍杠杆，但最高不要超过10倍，并且你要懂得为自己的眼光买单，看走眼了自己有能力填窟窿。 股票，不要上杠杆，现金炒股，远离融资融券或者股指期货，除非你和我一样“全款滚IC，带着120万来买一手IC，带着140万来买一手IM”。 这就是二小姐说的“力所能及”做投资 下面我解释一下这个数据比例是怎么精算的出来的 “家庭年收入”指每年你家实际到手的钱，工资的话记得去掉税费（高薪人士税费很多的，这部分记得去掉），房租或者理财的利息如果有，不要忘记加进来，还有住房公积金，虽然暂时取不出来，但由于每个月夫妻双方正常情况下也有数千元，不要忘记加进来。 大家知道银行为什么贷款要求工资覆盖双倍月供吗？这只是较低级别月收入人士的速算方式而已，其实并非全部人都“双倍”。
假设你申请1000万贷款，月供50000，银行不会要求你10万月收入流水，通常是只需要七万左右流水就可以审批通过了。
自住房享受特惠待遇，值得为此多冒一些风险；但投资房缺乏“自我享受”属性，风险溢价适度调低，建议为7倍。 最终得到二小姐挂在嘴上的“家庭合理负债规模7倍”这个速记原则，具有普适性。也容易记忆。 各个家庭可根据自己的年龄、职业、抗风险能力等，合理规划自己的负债极限。
自住房，可以上到家庭年收入10-15倍的杠杆，视年轻人的工作前途而定，你对自己没信心就上10倍杠杆，你对自己有信心最高可上到15倍杠杆，俗称“踮起脚尖买第一套自住房”。 投资房，上到家庭年收入7倍的杠杆，这个比例适合大多数稳定的中年家庭，也适合大多数稳定的市场。部分行情机会时可以上到10倍杠杆，但看走眼了你得有能力填窟窿。 股票，不要上杠杆，现金炒股，远离融资融券或者股指期货，除非你和“全款滚IC，带着120万来买一手IC，带着140万来买一手IM”。 这就是二小姐说的“力所能及”做投资 杠杆是一把双刃剑 赚的时候让你欲仙欲死 亏的时候让你下十八层地狱永世不得翻身 不要为“股票”、“出租房”等非自用享受的东西支付太多的风险溢价，那不值得。因为哪怕赚钱了，股票没享受，出租房享受的也不是你，但亏钱了痛苦的可是实打实的你。 但同时，我们又要学会持有各类资产，适度跑赢通货膨胀，不能长期持有现金。 7倍年收入的负债，就是二小姐长期摸索出的最谨慎保守的规模，适合绝大多数家庭。不需要更低，因为这已经是保守的二小姐计算出来的谨慎值了，你没有负债就跑不赢通货膨胀。 我们的口号是“贷款买房，现金炒股，家庭总体负债规模以年收入的7倍为限，唯一一套自住房可适度宽松至10倍年收入。” 不要为踏空的机会而哭泣 二小姐上海楼市踏空十年照样赚回来 保住本金比错失利润重要得多
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