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以品质提升价值 为客户创造美好 争做行业领导品牌  导读 Reading guide  2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。 “实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度。 2022年，住建部部长在国务院新闻办公室“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”上也提到，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。 本文系统梳理2022年上半年中央及地方出台的城市更新相关政策，总结中央层面及地方层面城市更新政策特点，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，为城市更新服务商的业务布局提供参考。 中央：有序推进城市更新进程 提高新型城镇化建设质量  城市更新国家战略地位进一步提升，完善城市功能 2022年上半年，中央多次在高级别会议中提到要有序推进城市更新，并将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。 2月24日，国务院新闻发布会提出，下一阶段城市更新的建设将从7个方面推动，包括健全城市体系、优化结构布局、完善城市功能、管控建设底线、提升居住品质、提高运行效能、转变发展方式等。会议中明确防止大拆大建，为精细化城市更新发展进程奠定了基调。 3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。 3月17日，《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提到要推进城市更新，加快改造城镇老旧小区。 7月12日，发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，再次提到有序推进城市更新改造，并强调推进老旧小区、厂区、街区、城中村等，防止大拆大建，进一步约束城市更新的改造方式。 表：2022年上半年中央部分城市更新政策  资料来源：中指研究院综合整理 2022年上半年，中央在城市更新层面的发展方向从2021年的“实施城市更新行动”转变为“有序推进城市更新”及“防止大拆大建”。这意味着，我国城市更新进程已具备实质性的进展，随着政策的进一步落地，城市更新相关条例也逐渐细化，政策也从改造规划转变为实施方案。 “十四五”期间，随着我国城市更新的不断推动，其战略地位也进一步提高，中央的支持力度也在进一步提升。 地方：政策落地 全方位保障城市更新平稳推进  2021年以来已有近40个省市出台了百余条城市更新相关政策，并呈现出四大趋势： 出台城市更新政策的城市不断增多，京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群的一二线城市为未来城市更新发展重点； 实施意见等指导性文件政策进一步落地，对地方城市更新的开展具有规范和指导的关键作用； 规划、土地、资金等支持性政策更加落地，确保企业有切实可行的盈利模式（规划调整更加灵活、土地政策更加市场化、融资及退出更加便利）； 城市有机更新更受重视，更加关注城市更新过程中历史文化的保护，整体基调由“拆改建”转变为“留改建”，留、改的盈利空间逐步扩大，防止大拆大建成为地方城市更新的主旋律。 图：各地城市更新政策出台情况  中指报告：https://u.fang.com/ytjgn6/ （一）各地政府工作报告聚焦城市更新，发展势头强劲 2022年上半年，北京、上海、天津、重庆、广东、福建、安徽、江西、湖北、湖南、广西、海南、四川、河北、河南、黑龙江、江苏、辽宁、山东、山西等省市均在2022年政府工作报告中提出要有序推进城市更新，积极推动老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。 其中，北京、上海、广东等省市的城市更新重点在于提升城市功能，防止大拆大建，进一步推动城市的高质量发展。 表：部分重点省市2022年政府工作报告中城市更新相关内容  资料来源：中指研究院综合整理 （二）各地加速出台城市更新相关工作计划，提升改造品质 2022年上半年，北京、深圳、广州、成都等城市均发布城市更新相关的工作规划。 其中，北京提出在“十四五”期间全市集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米，以保留利用提升为主，拆除面积不超过现状建面的30%，进一步防止大拆大建。 广州表示2022年将实施123个城市更新项目，并启动101个城市更新项目的前期工作，涵盖旧村、旧城、旧厂、旧城镇等四类改造项目，从区域分布来看，黄埔区、番禺区项目规模最大。 成都“十四五”期间要求全面实施片区有机更新，推进老城区173个老旧片区成片更新，有助于提升区域整体的居住品质。 此外，深圳2022年将《深圳市城市更新实施办法》、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》列入《深圳市人民政府2022年度立法工作计划》，未来深圳的城市更新工作开展也将有更加细化落地的规范，保障城市更新的有序开展。 表：2022年上半年重点城市城市更新相关规划  资料来源：中指研究院综合整理 （三）各地密集发布指导性政策，保障城市更新平稳有序开展 2022年上半年，江苏、东莞、重庆、南昌、天津、南通等地先后发布城市更新指导性政策，为各地城市更新的开展提供方向。 其中，北京发布《北京市城市更新条例》（征求意见稿），成为继深圳、广州、上海之后，第四座针对城市更新立法的一线城市。《条例》还强调了“减量发展”，不搞“大拆大建”，意味着北京城市更新进入减量双控、以存量更新为主的新阶段。 重庆发布的《重庆市城市更新技术导则》，是在此前《重庆城市更新管理办法》的基础上更具体的技术支撑文件，细化了更新工作内容，规范了更新工作路径，为加强引导各方主体在更新过程中建立“全局意识”起到非常重要的作用，是全国首部城市更新技术导则，重庆还建立了“1+2+N”政策技术体系，《导则》是重庆城市更新政策技术体系中2个技术文件之一，进一步彰显其体制机制和模式创新的优势，有助于城市更新有序推进。 此外，天津发布《天津市城市更新行动计划（2022-2025年）》（征求意见稿），在更新策略方面，津城区域分圈层推动城市更新工作；滨城区域重点围绕旧工业园区、旧城区、轨道交通站点周边、海河发展轴线两侧等区域开展；外围区以各区政府所在地为重点开展城市更新。各区域制定差异化的城市更新路径，因地制宜补齐短板弱项，进一步提升城市功能品质，平稳有序推动城市更新行动。 表：2022年上半年重点省市城市更新指导性政策  资料来源：中指研究院综合整理 （四）广东省城市细化政策落地，多方面推动城市更新行动 2022年上半年，随着城市更新的不断发展，改造方式、土地管理、市场参与主体等政策进一步落地。 其中，广东省作为城市更新发展的“领头羊”，相关细则政策颁布更频繁，有助于推动城市更新的管理更加细化、专业。其中，广东省、深圳均发布土地市场的相关管理条例，提要优先开发利用闲置、低效利用的土地，并且防止违规大拆大建，保障委托推进城市更新进程。 此外，广州、佛山强调对历史文化街区、历史名镇等的保护，不应采取全面改造，应在保障文物、古树的前提下开展局部改造。在社会参与主体方面，广州发布《关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》，提出要加大社会力量参与城市更新，要进一步优化城市更新制度设计、推动城市更新与产业协同发展，要加强金融对社会力量的支撑，鼓励市场主体参与到城市更新的建设中来，有助于丰富资金获取渠道，加快改造进程。 表：2022年上半年广东省重点城市城市更新改造细则  资料来源：中指研究院综合整理 |
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