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一、案情摘要 代琦等与王宇等共有人优先购买权纠纷案[1]属于一起典型的房地产买卖纠纷案件，三位案件当事人在共同签订房屋买卖合同后，其中一位决定退出原合同关系，由剩余两人找到了一名新的投资者。但后续的不动产登记程序仍由原三位当事人完成，并未通知新的投资者。之后，案涉房屋由最初的三位案件当事人出售给了第三方，而新的投资者主张行使优先购买权。 主要时间线梳理： 2003年3月25日，代琦、关安平、卞宜民三人签订《商品房买卖合同》，决定购买案涉房屋。 2004年4月4日，卞宜民决定退出原合同关系，其后代琦、关安平（二者为本案上诉人，亦为原审被告）找到谢启大（被上诉人、原审原告）作为替代卞宜民的投资人。 2005年4月23日，谢启大、关安平、代琦签订《购房协议》，明确了卞宜民自愿退出。由谢启大接替卞宜民股份下的债权、债务。 但在2007年9月18日，由代琦、关安平、卞宜民取得房屋所有权证书，该证书记载的案涉房屋共有权人为代琦、关安平、卞宜民，三人的共有份额分别为33%、34%以及33%。在后续的庭审中，代琦、关安平并未提交证据证明在办理房屋所有权登记时将上述情况告知谢启大。 2008年4月22日，谢启大以案涉房屋存在权属争议为由向北京市海淀区建设委员会申请对案涉房屋进行异议登记。 2008年4月29日，郭蕾蕾以受托人身份代表关安平、代琦、卞宜民与王宇（第三人）签订买卖合同，约定由王宇购买案涉房屋。 2008年7月3日，因案涉房屋已设立异议登记，郭蕾蕾向北京市海淀区建设委员会申请办理案涉房屋的转移登记手续未果。 2010年4月2日，谢启大通过申请强制执行取得案涉房屋的共有权证，登记的共有份额为33%；其他共有权人为代琦（共有份额33%）、关安平（共有份额34%）。 因关安平、代琦拒不配合谢启大行使其优先购买权，故谢启大提起诉讼，要求按照二人与王宇所签订买卖合同的同等条件行使其优先购买权。 二、法院观点 1、谢启大何时取得优先购买权 该部分相关案情： （1）2005年4月23日，谢启大、关安平、代琦签订的《购房协议》中对三人按份共有份额进行明确，并对卞宜民退出共有关系进行确认。 （2）谢启大未对涉案房屋的33%份额交纳按揭贷款。谢启大就此抗辩称：代琦、关安平未向谢启大分配其享有份额对应的收益，故其行使同时履行抗辩权而未予交纳。 法院认定： 从债权意义上而言： 购房协议中未对就谢启大获得房屋份额附条件，结合谢启大已支付房款及部分按揭贷款的实际履行行为，其已基于协议获得涉案房屋33%的债权份额。 （但“同时履行抗辩权”产生于当事人互负债务，没有先后履行顺序且一方拒绝履行的情形之下。本案中，谢启大根据涉案房屋33%份额交纳按揭贷款系其与银行之间的债权债务关系，与关安平、代琦向其分配基于该份额产生的租赁收益，并非相对应的互负债务。故不支持谢启大的同时履行抗辩权。） 从物权意义上而言： 物权登记是债权合同的实现，如果没有债权合同等物权变动的原因行为，登记即失去合法根据，成为无本之标，从而成为虚假登记或错误登记。而此种情形下，具有基础关系的债权人才是真实权利人，登记簿上的物权人不能对抗该债权人，真实权利人可主张涂销登记和变更登记。 故先前的错误登记不能作为判断涉案房屋实际归属的证据。 《物权法》第二十八条规定，因人民法院法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。（该法条已生效，新法条参见《民法典》第二百二十九条：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。）之前确认谢启大对于房屋享有正当权利的判决均为确认判决，不属于以上所述的“法律文书”范围。 本案先前的民事判决只是对于错误登记的更正，谢启大实际取得权利的时间点为2007年9月18日（即上述第一次办房产证的时间）。此时谢启大取得对于涉案房屋的优先购买权。 2、与第三人王宇的房屋买卖合同和谢启大优先购买权的关系 由于无法办理过户，王宇已申请确认之前的买卖合同效力终止，相关案件在本文所涉判决作出时仍在审理。结合该事实，本案优先购买权产生的前提法律关系已经存在并仍然存在。除非该交易关系被确认自始无效，否则一旦其成立且效力未被否定，对优先购买权的触发即已完成。 另外，房屋共有权人优先购买权这一法律关系实质上为买卖合同关系，故适用要约承诺之相关规定。由于其他共有人告知时，通知主体是确定的，发出目的在于与优先购买权人优先缔约，发出对象为优先购买权人，且告知内容为其他共有人和第三人“同等条件”的交易内容，故其他共有人的告知为要约；当优先购买权人承诺其将行使权利时，即为承诺，此时， 基于优先购买权而在其他共有人和优先购买权人之间的交易关系即告成立。 3、结合其他案情，应认定谢启大是在同等条件下，及时行使了优先购买权，符合法律规定 4、优先购买权的救济途径 （1）优先购买权是形成权 谢启大所享有的优先购买权已为既得权而非期待权。且优先购买权应认定为形成权，即只要权利人一方为意思表示，无需义务人的配合便可以使得法律关系产生变动，这个变动，包括影响义务人和第三人之间的买卖合同中的处分行为无法继续。 （2）救济途径 根据形成权的相关理论，当权利人行使权利受阻的情形下享有“形成诉权”，可提起形成诉讼，即基于权利人的意思表示，法院根据法律所要求的前提条件进行审查后，以司法手段的方式“完成”权利人的形成行为，而形成关系的另一方当事人必须接受法院作出的形成后果。 综上，法院判决关安平、代琦将其所享有的房屋份额出售给谢启大。 三、焦点法律问题评析 1、错误登记对实质权利的影响： 本案发生时《民法典》尚未生效，就这一问题，《民法典》中最新规定如下： 第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 结合民法典的有关规定不难得出，登记所注重的更多是形式上的权利归属，若当事人能够证明自己的真实权利人身份，依旧可以通过法定途径行使其实质权利。 2、优先购买权的性质 从形成权设置的情形来看，由于形成权的权利人不需要相对人积极行为，可以通过单方行为产生、变动或消灭其与他人的法律关系，其效力相较于其他权利类型更为强烈，故一般认为，只有在两种情形下有必要设置形成权：一是当权利人行使形成权时，不涉及任何他人利益的，如先占行为；二是当权利人行使形成权涉及他人利益时，该行使必须具有合理性。这个合理性，既可以体现为权利相对人事先同意，或者是法律基于某种社会性或公益性考虑而做出规定。 关于形成权的特点，一是体现在其通常来说是法定权利，二是基于较强效力而一般不得附条件或附期限，三是基于对他人权利的直接影响而不得撤回，四是为不致使相对人面临不安定的状态而通常以除斥期间的形式对其行使期间加以限制。 根据上述形成权设置的情形及特点，结合法律对优先购买权的规定，本案中法院对优先购买权的性质分如下： 首先，对于共有人优先购买权而言，虽然该权利的行使将涉及义务人及第三人等他人利益，但鉴于该权利为法定权利，法律视为其相关当事人了解共有之状态及共有权所受的限制，且设置该权利的目的在于维护共有关系，最大可能地发挥共有物之功效，从长远来看，也将有利于社会资源的高效运转和合理配置。据此，将优先购买权定性为形成权符合形成权合理性之要求。 其次，从共有人优先购买权法定，共有人行使权利应在“同等条件”下进行故不可能附条件或附期限，一般情形下亦不得撤回，行使权利的期间亦受到法定限制等因素看，优先购买权符合形成权构成要件。 再次，优先购买权的行使方式亦符合形成权的特征。通说认为，优先购买权的行使方式是权利人通知义务人（出卖人），通过意思表示为之，该意思表示无须使用买卖合同而定的形式。即，自优先购买权通过不受方式约束的单方表示行使时，无须义务人再次作出意思表示，权利人与义务人（出卖人）之间的买卖合同即依义务人与第三人所约定的条款而成立。 据此，优先购买权应认定为形成权，即只要权利人一方为意思表示，无需义务人的配合便可以使得法律关系产生变动，这个变动，包括影响义务人和第三人之间的买卖合同中的处分行为无法继续。 声明：文章仅代表作者观点，不视为本团队正式法律意见或建议，仅供讨论交流使用。 参考资料： [1]北京市第一中级人民法院 民事判决书 (2018)京01民终4155号。   文章作者：杨逸飞 |
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