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无论是房企、业主，甚至政府都有一个心头大患，那就是建筑渗漏！渗漏！渗漏！ 可以毫不掩饰地说，提升房企的核心竞争力，必须提升工程质量，而解决工程质量问题，首要就是要解决渗漏问题。 最近，明源工程管理讲堂如期开播，绿城集团天津公司技术负责人张孟书，基于绿城的实战经验分享建筑渗漏的防治之道。
扫码回看直播，领取直播课件 如已添加，请回复“防渗漏' 以下是本期直播的文字总结，做对了能避开99%的渗漏问题，建议收藏、分享给你身边干工程的朋友。
地产二十多年，因为渗漏导致的质量问题居高不下。先来看两组数据： 2014年中国建筑防水协会与分析公司勘察全国28个城市，2849栋楼房，发现屋面渗漏率达 95.3%， 室内渗漏率达37.48%，也就是说，基本上十家有九家都漏水。 第三方机构也对地产行业做了深入调研，2021年行业渗漏率是12%，一些比较严重的企业甚至达到了21%，标杆企业最好是在6%左右。 6%的差距，无论是对维修成本、还是品牌信誉的影响都非常大，尤其是发生系统性的渗漏，无疑会将使开发商苦心经营数年的品牌声誉毁于一旦。 追根溯源，渗漏发生的原因有哪些？ 从工程施工之前、到施工中、交付期涉及的四个环节，张孟书一一对应提出21点成因。
这四个环节组成的是一条无形的责任链，每个节点的牢固程度将直接影响这条责任链的强弱，任何一个节点“塌腰”，都会导致渗漏风险成倍增加。
渗漏问题是一个综合性质量问题，发生渗漏也是多种原因综合的结果。 据不完全统计，渗漏问题35%来源于技术问题，65%来源于意识和管理问题，因此解决渗漏问题绝不能头痛医头脚痛医脚，也不能仅仅靠技术或管理，要以全局视角来看，建立全周期系统化防渗漏管理体系才是防渗漏的关键举措。 1、各参建方高度重视 渗漏问题的普发性、严重性决定了成本、设计、工程、客服、物业各个部门都无法置身度外，各部门联动协同，思想在哪，行动就会在哪，结果就会出在哪。 另一方面，材料商、施工单位的资源整合同样很重要，从总包、门窗幕墙、PC及ACC厂家等进行宣贯，从图纸设计、施工管理两端同步加强管理。 2、全过程精细化系统防水管理 于甲方而言，地产项目工程管理难度大，管理上相对粗放，在改善防渗漏问题过程中的一个思想就是重视管理，又要重视技术。 3、建立完善管理技术标准体系 本期课件，张总参考标杆企业，还有施工单位的优秀做法，实际讲了每个企业长处、短处，以及背后执行落地。
4、设计是前提，材料是基础，施工管理是关键，质量通病防治是灵魂 对于很多项目而言，渗漏的很大一部分原因，就是房屋一开始在设计阶段就出现了问题，例如楼地面的排水坡度、地漏及排水口的位置和设计标高、露台及开敞阳台的室内外高差等。 因此，想渗漏问题得到较好的解决，必须从源头上解决问题，也就是解决防水设计问题。 其次，防水材料的选用与材料特性、地域、项目特点和施工单位能力都有一定关系，在选型时可根据企业的标准化策略、产品定位及项目具体特点做出针对性选择。 再次，出现渗漏70%的原因都是施工过程的管理不当，我们需要借助工序检查，过程控制，质量验收来去做管理。 最后，我们会发现，实际上渗漏问题很多是出在哪，其实出来的质量通病，比如说防水基层处理不到位，或者工期比较紧，基层全是水，在这种情况下施工，防水肯定做不好。如果我们把这些通常容易犯的问题控住了，那渗漏基本上能控制住至少50%以上。 5、“排、截、堵“相结合，综合治理 借鉴国家的标准，还有行业标准，同时一些实际经验，张总提炼出这项原则：
6、施工层防渗漏工作三项重点： ①结构自防水，包括混凝土墙、柱、板、墙体材料及砌筑、抹灰、塞缝等，这是整个防水体系的基础，重点 是结构裂缝的防治。基础工作不过关，防水体系就无法保证； ②防水材料（聚氨酯、卷材等）严格按照施工工艺施工，并做好成品保护； ③各饰面层、防水层施工后的淋水和蓄水试验，通过淋（蓄）水试验才能检验防水能力。
从设计/材料/施工/维保 精细管控，变痛点为卖点！ 防渗漏管理制度大家多少都有，但是俗话说的好，“说一千，道一万，落不了地是关键”。 所以从设计、材料、施工、维保等环节对建筑渗漏问题进行全方位防治非常重要，是变痛点为卖点的关键一步。 1、从设计开始就关注防水系统 设计是整个工程的重中之重，整个工程的最初模型、施工过程、最终成品都离不开设计。 好的设计，是需要结合规范、图集、图纸、性能、经验、环境、市场、现场等所有资源，选择合适的防水材料，保证防水工程质量。前期介入，针对设计，防患未然。
绿城防水体系 针对高发的屋面渗漏防水，为什么要选倒置式屋面，防窜水、相容性好、细部处理服帖、施工便捷的倒置式皮肤式涂卷复合防水系统，其中有什么关键设计节点？
防水与材料息息相关，各种材料类型也比较多，作为管理人员需要多对材料特性、标准及应用了解清楚。 比如沥青卷材与高分子卷材、有机防水涂料与无机防水涂料，防水涂料与防水卷材等等。 之后，管好材料是关键： ①主材辅材双控封样， 工艺验证； ②进场验收与验证：规避偷换材料 增加防伪标识 ③重点关注材料试验和检测 ④驻场和在线监造，飞行检查 ⑤制定材料管控专项方案和供应计划， 监督完善 ⑥材料的入库、储存和出库管理 如绿城、保利等标杆房企，使用智慧工程APP，将进场材料验收线上化，让现场每一批材料都全程留痕、过程在线、有据可查，极大地降低了材料的问题风险。戳此体验  3、施工：管理+施工双轮驱动 前面也提到，大多数渗漏问题是施工环节导致的，这一方面是是管理出了问题，另一方面就是施工专业层面的问题。 ①解决思路：控风险、提效率、落标准
这里的管理标准不仅是制度标准，关键在施工之前要给施工单位立规矩，我们要求是达到什么程度，有什么关键要求，要通过前期的样板、宣贯来保证施工是规范的。 防水是隐蔽工程，所以还要有流程管控的逻辑，只有保证每一道工序都合格了，那么整个的防水最终才是合格的。 ②常见施工工艺质量要求 包括自粘卷材、屋面防水施工工艺、样板先行、成品保护等基层质量标准和管控要点。 ③严格量化监督考核 ④数字化工具减负提效 绿城通过明源防渗漏专项数字化工具，把整个工程管理的制度标准，提炼纳入到具体管理中，实现实时在线管控。 比如在工程易渗漏的关键部位必须实施防渗漏专项隐蔽验收制度，如外墙螺杆洞堵塞、后浇带浇筑、屋面防水等。 通过信息化，留存关键过程影像记录，直观地展示这些关键工序的验收情况，一目了然地知道哪些工序是不合格的，进行跟踪落位。戳此体验 4、维修：不能按照新建工程施工 已交付项目，造成的影响和损失更大。 按经验来看，中式建筑渗漏与普通住宅差异较大，外墙和采光井渗漏较大，整体来说维修难度大，渗漏容易反复，渗漏解决思路不能按照新建工程施工。 要怎么解决？ ◆ 找出渗漏部位根本原因是成功的一半，结合原因出具解决方案，维修期间注重成品保护； ◆ 维修的材料是关键，采用适合的堵漏材料，对施工材料和工艺进行验证； ◆ 委托专业渗漏修缮队伍进行施工，过程做好监控； ◆ 客服、物业和工程拉通，信息共享，建议通过渗漏维修，后端反哺前端，反思产品营造的问题， 完善设计、材料和 施工工艺管理； ◆ 已交付渗漏统计情况与在建项目渗漏占比基本相同，强化在建项目防渗漏的管理； ◆ 建立渗漏奖罚制度，对于已交付项目出现渗漏情况对相关责任人进行处罚，情况严重不予升职加薪，对于渗漏率低 的进行奖励。 小结 水是无缝不入，无孔不钻的，哪块薄弱从哪块渗漏。 工程朋友们能做到的是堵住孔，封住缝，从源头上重视起来，系统进行防治，建筑渗漏就一定能够得到有效的防治，变痛点为卖点！ |
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