 前言
近期，因新冠病毒奥密克戎变异株引发的疫情，使得诸多企业面临着经营困难、资金紧张的难题。国家和地方为了帮助企业度过此次难关，恢复经济发展，在2022年相继发布了一系列房租减免的政策。在一系列政策下，出租方对于自己企业性质的认定、应该具体适用哪些政策、政策如何适用难免会出现疑问，为了让公司能够更好地了解相关政策，本文将以出租方的角度，以住所地在上海的企业为例，重点探讨一下关于房租减免政策的适用问题。 1、如何判断出租方是否属于中央企业？ 中央企业是由中央直接管理的企业，或者委托国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）及其他主管部门管理的企业。广义的中央企业主要包括三类：一是由国务院国资委管理的企业，从经济作用上分为提供公共产品的，如军工、电信；提供自然垄断产品的，如石油；提供竞争性产品的，如一般工业、建筑、贸易。二是由银监会、保监会、证监会管理的企业，属于金融行业，如国有五大银行（中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行）及中国进出口银行、中国农业发展银行、国家开发银行。三是由国务院其他部门或群众团体管理的企业，属于烟草、黄金、铁路客货运、港口、机场、广播、电视、文化、出版等行业。在我国对于个别中央企业在国家社会经济发展过程中所承担的责任较为特殊的，这些中央企业则归国务院直属管理。 狭义的中央企业则仅包括由国务院国资委直接监督管理的企业。国务院国资委在其官方网站上公布了具体的央企名录，共有97家。（具体的97家企业可详见网址链接： “http://www./n4422011/n14158800/n14158998/c14159097/content.html”）。 因此，判断出租方是否属于中央企业，可首先通过出租方股权架构进行初步判断，再参考国务院国资委网站的“中央企业名录”栏目，若出租方属于其他部门监管的中央企业，则可通过对应监管部门确认。 2、如何判断出租方是否属于国家出资企业或国有企业？ 国家出资企业和国有企业具体所包含的范围不同，在概念区分时通常容易混淆。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五条规定，“国家出资企业”是指国家出资的国有独资企业、国有独资公司，以及国有资本控股公司、国有资本参股公司。而国有企业，通常是指国家对其资本拥有所有权或者控制权。根据《企业国有资产交易监督管理办法》第四条规定，国有企业是指“国有及国有控股企业、国有实际控制企业”。由此可以看出，“国有企业”与“国有出资企业”并不属于同一个概念，国家出资企业的范围更大。 因此，判断出租方是否属于国家出资企业或国有企业，亦需先查看出租方的股权架构进行初步判断。若股权架构里有国有出资比例的，一般可认定为属于国有出资企业。若判断出租方是否属于国有企业，根据《企业国有资产交易监督管理办法》，则需判断出租方是否属于下列所述的情形之一： （1）是否属于政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业（公司），或是否属于上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业； （2）是否属于第（1）条所列单位、企业单独或共同出资，合计拥有产（股）权比例超过50%，且其中之一为最大股东的企业； （3）是否属于第（1）（2）条所列企业对外出资，拥有股权比例超过50%的各级子企业； （4）若政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%，则需判断上述企业是否为第一大股东，若是第一大股东，且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够看出其对公司有实际支配的，亦可认定为国有企业。 以住所地在上海的公司为例，上海市国资委发布的《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称《上海减免房屋租金实施细则》）规定，本次房租减免的实施主体是上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。也就是说，若出租方属于上述企业，则出租方主要适用《上海减免房屋租金实施细则》。 但若出租方不属于上述第一段的企业范围，而属于住所地在上海的中央企业或中央企业的下属子公司，是否还需要适用《上海减免房屋租金实施细则》？根据国务院国资委印发的《<关于中央企业助中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知>的有关说明》规定，地方出台房租减免政策力度大于国资委要求的要执行属地政策。此外，国务院国资委印发的《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》规定，对于所属股权多元化子企业，要积极沟通协调，争取中小股东理解支持，在规范履行内部决策程序后对租金予以减免。 基于上述政策，若出租方属于中央企业或中央企业的控股子公司，除应当适用发展改革委等14部门印发的《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财金〔2022〕271号，以下简称“271号文件”）及国务院国资委出台的如《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（以下简称“《2022年房租减免通知》”）等相关政策外，在执行相关房租减免政策时，若上海出台的房租减免政策力度更大的，原则上，出租方还需执行属地政策，即上海的相关政策。若出租方属于中央企业的股权多元化子企业，则需与中小股东积极沟通，召开股东会或其他公司内部决策程序，形成同意按照相关政策处理减免租金事宜的决议，进一步完善相关的合规程序。
《2022年房租减免通知》和271号文件规定可以申请减免租金的主体为服务业小微企业和个体工商户；《上海减免房屋租金实施细则》规定，可以申请减免租金的主体包括最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。 那出租方应该如何认定承租方是否为小微企业和个体工商户？根据《2022年房租减免通知》规定，关于小微企业界定范围，可参考《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）或市场监管总局网站的“小微企业名录查询”模块。此外，《上海减免房屋租金实施细则》亦规定，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。 因此，出租方在判定承租方是否属于小微企业时，可首先通过“全国个体私营经济发展服务网”（网址：xwqy.gsxt.gov.cn）或“国家企业信用信息公示系统”（网址：www.gsxt.gov.cn）进行小微企业名录查询；如不在名录内的，出租方可通过上述政策进行进一步判断，若承租方确实符合上述政策规定的小微企业标准的，出租方如有需要可向有关部门进一步确认。 1、是否2022年年内所属行政区域出现过一次中高风险地区的，都应以6个月的免租标准并根据租期按比例相应减免房租？ 根据《<上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则>的解读》第4条的规定，减免期限分为两档，第一档普遍免除3个月租金，第二档，若在租赁合同存续期间，出现以下三种情况之一的皆应适用第二档增加免除3个月租金：①2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方；②按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方；③全年经营亏损的最终承租方。因此，若在2022年内承租方所在的街镇行政区域内出现过一次疫情中高风险地区的，或是发生上述的其他两种情况之一的，且是在该承租方租赁合同存续期间内发生的，则该最终承租方全年合计可免除6个月租金，若该最终承租方在2022年租期不满一年的，则根据租期按比例享受免租。 2、相关房租减免政策是否适用于2022年全年？如承租方在2022年第一季度退租的情况下是根据租期按比例享受6个月免租还是3个月免租？ 根据相关房租减免政策字面解释，政策适用于2022年全年情形。如上述第1个问题所述，若在2022年第一季度退租的承租方是在租赁合同存续期间，且是在2022年发生过上述第1个问题所述的三种情况之一的，并出具上述任一证明材料的，该承租方可根据租期按6个月的比例享受免租。若在2022年第一季度退租的承租方在租赁合同2022年的存续期间未发生过上述第1个问题所述的任一情形的，则该承租方可根据租期按3个月的比例享受免租。 在新冠病毒奥密克戎变异株引发的疫情的影响下，使得上海甚至全国正面临常态化疫情防控以来最严峻的考验，全社会都对抗击疫情作出了贡献与牺牲。在此情形下，出租方和承租方皆遭受了不同程度上的损失。为应对当前新形势，积极应对疫情影响，按照国家“稳经济大盘”的精神，推动经济加快复苏，出租方和承租方应互相理解，友好协商，共克时艰。 END 作者 | 刘寒 编辑 | 建纬品牌部 精彩回顾 ◎【建纬观点】涉“溢价款”的商品房买卖纠纷中的法官“释明”规则 ◎【建纬观点】集体土地征收中村民住宅拆迁补偿利益涉及的争议焦点及应对思路 ◎【建纬观点】未与发包人直接签订施工合同的分包人向发包人主张优先受偿权的路径探讨——由一个破产清算中的别除权案件引发的思考 ◎【建纬观点】房地产争议解决丨退租时，违约显著轻微不足以解除的司法认定 |
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