|
审判实践中，公房同住人“实际居住一年以上“一般指“末次户籍迁入系争公房后稳定居住一年以上”，并不要求在征收之前的一年实际居住。
老柱与老花系夫妻关系，生育大花、二柱、三花、四柱、五花五个子女。二柱生女小二。五花生女小五，四柱娶妻阿美，育有一子小四，小四又育有一女小小四。 xx弄xx号房屋是老柱与老花在解放前就取得的，后该房屋变为公租房并由老花承租。老柱与老花居住于该房屋内，在此养育了大花、二柱、三花、四柱、五花五个子女。子女长大成人后，他们在该房屋居住情况分别为： 1、大花早年作为知青去外地插队落户，文革结束后回原籍，顶替父亲老柱的岗位。几年后大花出嫁，离开了老屋，因为上夜班离家近，偶尔回来住，在八十年代末彻底离开老屋。 2、90年代，二柱离开老屋到妻子分得的房屋内居住，偶尔回来居住在前楼，母亲去世后再未居住，但二层亭子间一直由二柱出租。 3、三花因出嫁离开老屋，后一直未回来居住，只是偶尔探亲回来居住一小段时间。 4、四柱和妻子阿美以及儿子小四长期居住在老屋的三层阁楼，直至2000年购买了自己的房子后搬走，留下老花一人居住。老花去世后，四柱回来把二层前楼和三层阁进行装修，装修后也没有居住，空关到动迁。 5、五花和姐姐们一样，结婚后就离开了老屋，千禧年初，因五花女儿小五在老屋附近读书，因此五花和小五搬回去居住于前楼、后楼，直到老花去世，她们才离开老屋。 老花在千禧年初去世，几个子女曾就老屋居住及承租人进行协商，但未达成一致意见，因此承租人一直未变更。户籍方面，二柱（1999年迁入）和小二（2006年迁入），四柱（出生即在）和妻子阿美（1990年迁入）、孩子小四（1990年迁入）、孙女小小四（2016年报出生），五花（2006年迁入）和女儿小五（2005年迁入）的户籍都在老屋，但大花和三花因为出嫁较早等原因，户籍早已迁走。 后老屋即将动迁，几名子女为了方便与动迁办签协议，指定四柱为老屋承租人。四柱（乙方）遂与当地的住房保障和房屋管理局（甲方）签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，约定征收乙方承租的XX路XX号，房屋类型旧里，房屋性质公房，乙方不符合居住困难户条件。老屋共取得房屋价值补偿款、装潢补偿款以及各类补贴、奖励费用合计约880万元。 协议签订后款项下发前，大家对动迁款的分割产生了巨大分歧。二柱和五花两家人认为，虽然老屋内有二柱、四柱和五花三家共8人户籍，但小小四系未成年人且是空挂户口，因此应该按照7个人来计算，二柱和小二、五花和小五一共四个人，应该分得七分之四。 四柱一家不同意，表示二柱和五花两家四口人，不但不应该得七分之四，更是实际上一分钱都不该拿，老屋的征收补偿款应全部归他们一家所有。因为他们认为二柱和五花两家人根本不是老屋的同住人，故无权分得征收利益。具体体现在：1、二柱一家早在20世纪末获得了公房的动迁利益，即他们享受过福利分房。而五花一家也同样如此。2、二柱和五花及其子女的户籍自迁入老屋后，从未在该房屋内居住过。 至此，协商无法达成一致，二柱和小二、五花和小五遂作为原告将四柱和其妻阿美、子小四、孙小小四告上法庭，要求法院判令他们作为原告分得征收款的七分之四。 法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。公有住房因被征收所获得的补偿款，由承租人与同住人共同享有。 公有住房同住人是指，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口且已成年，末次户籍迁入后在老屋内长期连续稳定实际居住一年以上，且本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人。 本案中，二柱属于其妻公房的安置对象，该房屋分配面积已超过同时期法定人均最低面积标准，因此二柱已享受福利分房，不应再分得老屋征收补偿利益。小二虽在母亲公房分配时为未成年人，但其户籍于2006年迁入老屋，且根据现有证据尚无法证明小二在末次户籍迁入后连续稳定居住在老屋一年以上，因此小二不属于老屋同住人，不应分得老屋征收补偿利益。 五花同样属于公房的安置对象，该房屋分配面积已超过同时期法定人均最低标准面积，该房屋随后置换为其他房屋，置换后房屋面积仍超过同时期法定人均最低面积标准，因此五花已享受福利分房，不应再分得老屋征收补偿利益。小五虽在妈妈公房分配时为未成年人，但其户籍于2005年迁入老屋，且其2005至2008年在外地上大学，毕业后也未在老屋内居住，因此根据现有证据尚无法证明小五在末次户籍迁入后连续稳定居住在老屋一年以上，小五不属于老屋同住人，不应分得老屋征收补偿利益。 各方对四柱、阿美、小四在2000年前居住于老屋均无异议，本院予以确认。原、被告虽对2000年后四柱、阿美是否居住于老屋存在分歧，但不影响四柱、阿美作为老屋同住人的认定。 对于小四的居住情况，现有证据尚无法证明其在成年后仍在老屋内连续居住一年以上，因此小四不属于老屋同住人，不应分得老屋征收补偿利益。 小小四系未成年人，不享有老屋征收补偿利益。 鉴于，四柱一家不要求明确各自具体金额，本案仅对原告（二柱、小二、五花、小五）的诉请予以处理，老屋征收补偿款及签约百分比奖由四柱一家自行协商处理。 据此，法院判决如下： 驳回原告二柱、小二、五花和小五的全部诉讼请求。 公房征收补偿中的同住人要求征收时户籍在册、实际居住一年以上、且他处无房。很多人对“实际居住一年以上”的认定标准感到疑惑，是征收决定之日倒推一年？还是累计居住时间超过一年？未成年时居住过一年以上算不算数呢？上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示：审判实践中，公房同住人“实际居住一年以上“一般指“末次户籍迁入系争公房后稳定居住一年以上”，并不要求在征收之前的一年实际居住。 沪高法民一[2004]3号《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》 三、同住人需要符合哪些条件？ 答：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。 五、除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人？ 答：（一）有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被诉公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人： 1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额； 2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房里居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款； 3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的； 4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。 （二）有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款： 1、将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的； 2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人； 3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。 沪高法民〔2020〕4号《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》 1、【同住人他处有房的认定】2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》指出，作为征收补偿对象的公房同住人，是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。如何认定“他处有房”? 关于征收补偿对象的同住人范围仍应按照上述执法意见确定。为鼓励居住困难的人通过自己努力改善居住条件，这里的“其他住房”应限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。 3、【同住人居住困难的认定标准】公房同住人他处有房但居住困难的，仍属于征收补偿对象。如何认定“居住困难”？对于“居住困难”的认定，既要尽可能确定统一的标准，又要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革。“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。 文案：丁金金 编辑：李雨新 审核：华 莉 |
|
|
