【CAS聚焦】新租赁准则应用锦囊：租赁激励

随着越来越多企业应用财政部发布的新租赁准则，普华永道推出【新租赁准则应用锦囊】，以案例或问答形式阐明新租赁准则的相关会计处理。

案例

在很多经营租赁协议中，出租人都会提供一些激励措施，例如：提供免租期、替承租人承担某些费用等。本期内容将通过具体案例分析出租人在提供这些激励措施时如何进行会计处理（假设以下案例均不适用《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范围的通知》）。

背景：出租人甲公司与承租人乙公司签订了一份为期10年的办公楼租赁合同，每年收取租金100万元，租金总额为1,000万元。经协商，甲公司同意提供租赁激励：

情形一：甲公司免收乙公司第一年租金，剩余9年每年收取租金100万元。

情形二：甲公司以现金方式为乙公司承担装修费用100万元，租金总额不变。

情形三：甲公司以直接抵减租金的方式，替乙公司承担装修费用100万元。

问题：针对以上租赁激励，甲公司应当如何进行会计处理？

要点分析

出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。

结论

情形一：在不扣除免租期的情况下，整个租赁期为10年。甲公司应将实际租金总额900万元在不扣除免租期的整个租赁期间10年内按直线法进行分配，即甲公司每年确认租金收入90万元，而不是在租赁期第一年不确认租金收入。

情形二：甲公司以现金方式替乙公司支付装修费用100万元，虽然租金总额不变，但由于甲公司替乙公司支付装修费用，因此，承租人实际承担的租金总额为900万元。甲公司应当在实际支付装修费用时，确认一项应收租赁款100万元，并按照整个租赁期间10年内按直线法进行摊销，即甲公司每年按直线法确认租金收入90万元，并终止确认应收租赁款10万元。

情形三：与情形二不同的是，由于甲公司为乙公司承担的装修费用100万元直接从租金中扣减，无需另行支付，所以不应当确认一项应收款项。因此，同情形一，甲公司应当直接将扣除装修费用后的租金总额900万元在整个租赁期间10年内按直线法进行分配，即甲公司每年确认租金收入90万元。

会计准则及相关规定速递

《企业会计准则第21号——租赁》应用指南（2019年修订）

出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。