恶意转移财产之出卖财产

恶意转移财产之出卖财产

《民法典》第五百三十九条：债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》：14.引导申请执行人依法诉讼。被执行人怠于行使债权对申请执行人造成损害的，执行法院可以告知申请执行人依照《中华人民共和国合同法》第七十三条的规定，向有管辖权的人民法院提起代位权诉讼。被执行人放弃债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产，对申请执行人造成损害的，执行法院可以告知申请执行人依照《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定向有管辖权的人民法院提起撤销权诉讼。

从债权债务关系发生开始，债务人以明显不合理的低价转让财产，影响债权人债权实现的情形时有发生，特别是在执行程序中。对于财产转让时间节点、受让人与债务人关系、诉讼时效、合同无效等问题参见《恶意转移财产之恶意抵押》一文，此处不赘述。本文仍以房产为例。

主要谈另外几个问题：

第一、何谓明显不合理的低价

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的'明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”

就房产而言，房屋价值确定可以是房价行情网等中介网站查询，可以是评估公司评估，但是最高院并不支持中介网站的查询结果，也可以是物价部门指导价或者市场交易价。

案例索引，中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法民终1244号民事判决书：长安信托主张该房屋转让价格为明显不合理的低价，其证据为网上下载的中介公司安居客网页，价格行情图示案涉房屋小区“九间堂”在2014年12月的均价为136615元/平方米，主张136615元每平米单价乘以建筑面积1166.24平方米，总价值至少为1.6亿元左右，本案房屋转让价款9950万元为明显不合理的低价。首先，长安信托提供的证据仅是网上下载的中介公司价格行情，无其他证据相佐证，该证据客观性不足以认定。其次，本案案涉房屋地上建筑面积679.68平方米，地下附属面积48，地下附属面积4861166.24平方米，长安信托未区分地上与地下的面积，全部以每平米单价136615元计算，得出房屋总价值至少为1.6亿元左右的结论依据不足。

关于房产价格，李风晓、安秉公司提供的证据为上海八达国瑞房地产土地评估有限公司受上海市浦东新区税务局委托，于2014年12月30日作出的沪八达估字（2014）FF2778号房地产估价报告，载明：考虑估价对象现为花园住宅，目前该类房地产市场交易活跃，有比较充分的可比案例，故本次估价采用比较法进行评估，即根据替代原理，选择与估价对象房地产处于同一供需圈内、用途相同，结构相同且较近时期正常交易的多个实例作为比较实例，经过交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，求取估价对象房地产比较价值。根据比较法计算结果，进行结果分析后综合确定估价对象房地产的市场价值。该报告对该房产估价为9950万元。该房地产估价报告虽为房地产课税需要所做，但其采用将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较的方法进行房屋价格评估，其结论更接近市场交易价格，该评估报告结论可间接证明李风晓房屋转让价款9950万元不属于明显不合理的低价。

案例索引，中华人民共和国最高人民法院（2020）（2020）最高法民终196号民事判决书：但是因《房屋租赁合同》约定阳光大厦裙楼2-8层的租金为每月每平方米（建筑面积）10元，1层租金由双方协商确定，原则上每月每平方米不低于100元（2006年9月1日阳光公司与库玛公司签订《协议书》约定为每月每平方米100元），而原武汉市房产管理局武房市〔2002〕17号文件《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》确定的同地段同类房屋2002年市场租赁参考租金为每月每平方米243元，故《房屋租赁合同》约定的租赁价格远低于市场价格。

案例索引，中华人民共和国最高人民法院（2020）（2020）最高法民终923号民事判决书：本案中，张恩旭将宏晋公司所有的单价每平米1.8万元的房屋以每平米10958元价格出售给张杰，构成了法律规定的明显不合理低价。

第二、撤销前能否先执行查封

 部分法院在执行程序中，遇到可能存在恶意出卖财产的情形，会首先将房产进行查封，避免财产再次转让给善意第三人，造成无法追回的后果。

对于恶意转移至第三人名下的财产，法院能否查封，最高人民法院在（2014）民一终字第178号苏丽梅与蔡福英案外人执行异议之诉二审案件中认为，“现有证据已经佐证阜承公司是在繁荣公司控制之下，阜承公司受让繁荣公司所享有的“二轻大厦”49％权益并未支付相应对价，其无偿占有被执行人繁荣公司的财产，一审法院依据有关规定查封诉争房产并无不当。”认可可以对恶意无偿转让至第三人名下的财产进行查封，但是在司法实践中，法院通常均特别谨慎。

可以要求申请执行人提供相应担保，参照《民事诉讼法》第一百零一条【诉前财产保全】：利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。

可以参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十三条规定：对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。

对于无偿转让财产的参照上述规定（第三人无偿借用被执行人的财产的），直接予以查封；对于明显不合理的低价转让财产，参照上述规定（对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产），直接予以查封。

第三、撤销后处置程序问题

判决撤销后，实际房产依然登记在第三人名下，执行实务中并不必须变更登记，可以直接出具拍卖裁定，查明事实部分将撤销权之诉判项列明进去，裁定如下表述为拍卖登记在第三人名下，实际所有权人为被执行人的房产一处。同样，在拍卖成交过户裁定中同上表述。之所以这样操作，原因在于：

其一，节省时间，提高效率，减去先从第三人回归到被执行人名下的变更登记程序；

其二，在拍卖裁定和过户裁定中列明，各地不动产登记中心基本都会按照法院协助执行通知书内容协助办理，不存在程序障碍；

其三，撤销权之诉作为一个审理程序耗时耗力，执行案件必然会成为长期案件，如果还要等待一个变更的程序，对于执行案件结案平均时长，对于长期案件化解率都存在负面影响；

其四，对于撤销权之诉的胜诉判决，不动产登记中心往往不会主动做变更登记，通常需要第三人和被执行人配合，但这不现实，所以还要走一个强制执行程序，法院出具变更协助执行通知书，如此增加一个执行案件不说，原执行案件执行期限又被拉长。