 近年来，不时有长租公寓倒闭，租客被业主赶出“家门”的报道，背后是这些“二房东”随意挪用承租人租金的乱象。此外，笔者在工作中，也见到不少人有与不良中介、房东的不愉快经历，常因押金等问题产生争议，合法权益受到损害。承租人在租赁合同关系中往往处于相对弱势一方，于是人们常调侃走过最长的路原来是房东的套路。在这种议价能力不平衡的情况下，维护承租人的合法权益一方面需要承租人自身具备有相应法律知识，审慎签署合同，另一方面更需要社会建立健全的承租人保护制度，向承租人倾斜更多的法律资源。 本文主要介绍英国有关保护承租人押金、租金及处理纠纷的三种制度（除特别说明外，本文介绍的制度主要适用于英格兰），分别是Tenancy deposit schemes （租房押金计划）、The Client Money Protection Schemes for Property Agents（房产代理人客户资金保护计划）和 The Redress Schemes for Lettings Agency Work and Property Management Work（房屋租赁中介及物业管理救济计划）。
图片来源：Unsplash.com  一、 租房押金计划——押金须交由第三方保护 该制度主要是为了解决出租人在租赁结束后恶意不退还押金的问题。Housing Act 2004（《2004年住房法》）第212-215条确立了租房押金计划制度，并于2007年4月6日实施。Localism Act 2011（《2011年地方主义法》）和Deregulation Act 2015（《2015年解除管制法》）对该制度进行了修订。 该制度要求，在英格兰和威尔士，短期租约的出租人必须在收到押金后30天内，在政府授权的第三方押金保护机构（TDP）中为押金设置保护，并向承租人披露押金保护情况。如果出租人不遵守该制度的，须按照法院的裁定向承租人支付相当于押金一至三倍的赔偿，且在违法状态结束前无权按照Housing Act 1988（《1988年住房法》）第21条的规定收回租赁物。 保护计划有两种模式，一种是托管型，即出租人将押金交由TDP保管，在满足法定条件时由TDP返还给承租人。这种模式下，出租人不需要支付托管费用，但被托管的押金利息由TDP享有。另一种是保险型，即出租人可以自行持有押金，但需要向TDP支付保费。在满足返还押金的法定条件时出租人不返还押金的，TDP将向承租人赔付。 该制度还为租赁双方提供了免费的诉讼前纠纷解决机制，减少了此类纠纷给法院带来的压力。
图：笔者的租房押金被托管于租房押金计划之一的Tenancy Deposit Scheme 二、房产代理人客户资金保护计划——中介、物业收取的房租等资金须存监管账户 该制度主要是为了防范房屋租赁中介、物业管理人诈骗，或在收取了房租等资金后破产损害出租人、承租人利益的情况。Housing and Planning Act 2016（《2016年租房与规划法》）第133- 135条规定，内阁大臣有权制定条例要求房屋租赁中介和物业管理人加入内阁大臣批准的或者政府管理的客户资金保护计划。The Client Money Protection Schemes for Property Agents (Requirement to Belong to a Scheme etc.) Regulations 2019（《2019年房产代理人客户资金保护计划（加入计划的要求等）条例》）制定了客户资金保护计划的细则，并确定从2019年4月1日成为强制性要求。 根据前述法律规定，持有客户资金（如租金、水电费、通信费等）的房屋租赁中介、物业管理人必须加入一项经批准的客户资金保护计划，将其所持有的客户资金托管于英国金融行为监管局（Financial Conduct Authority）授权的银行或建筑协会的指定账户中，同时须履行披露义务，将相应情况公示于经营场所及通知承租人。
图：房产代理人客户资金保护计划之一Client Money Protect的官网 房屋租赁中介、物业管理人违反客户资金保护计划要求的，将被处于最高30000英镑的罚款，违反披露要求的将被处于最高5000英镑的罚款。 在2019年4月1日之前，客户资金保护计划只是政府鼓励的行为，并非法律强制要求。但为何英国政府要将其上升为强制要求呢？我们可以从英国社区和地方政府部（Department for Communities and Local Government）2017年的一份报告略窥一二，该报告记载了其对政府相关部门、房地产业机构、房东机构、消费者组织等进行调查的情况，有85%的受访者赞成对客户资金保护计划赋予强制性，仅有10%表示反对。赞成的理由主要认为该制度可以更好保护处于弱势的承租人，降低他们被不良中介、物业侵害的风险，同时也是对出租人及租赁中介行业信誉的保护。报告还调研了英国发生的多起中介挪用租金造成租户严重损失的案例。报告最后得出的结论是建议对客户资金保护计划赋予强制性(Key Non Parliamentary Papers Ministry of Housing, 2017) 。 该制度适用于英格兰，苏格兰和威尔士有其他类似的制度，但目前在北爱尔兰没有此类要求。 三、 房屋租赁代理及物业管理救济计划——非诉讼争议解决机制 该制度是一项面向承租人的替代诉讼的租赁争议解决机制。Enterprise and Regulatory Reform Act 2013 （《2013年企业和监管改革法》）、Consumer Rights Act 2015（《2015年消费者权益保护法》）和The Redress Schemes for Lettings Agency Work and Property Management Work (Requirement to Belong to a Scheme etc) (England) Order 2014（《2014年房屋租赁中介和物业管理工作救济计划（要求加入计划等）（英格兰）命令》）规定，从2014年10月1日开始，房屋租赁中介及物业管理人必须加入一个处理与该工作有关的投诉的救济计划，否则将被处于最高5000英镑的罚款。 在该救济计划中，如果承租人在租房过程中受到了不公平对待，在向房屋租赁中介或物业管理人投诉后仍得不到解决的，承租人可以向对应救济计划管理机构进行投诉。救济计划管理机构将会受理投诉，安排监察员对争议进行独立调查，并根据个案情况作出裁决。
图：某中介公司的网站上对其加入客户资金保护计划和房屋租赁代理及物业管理救济计划的情况进行公示 那么，这种争议解决机制的实际运行效果如何呢？英国政府现批准的两个救济计划之一The Property Ombudsman Limited的2020-2021年度报告显示，其处理租赁投诉的平均时间是56天，99%的裁决被争议双方遵守(, 2021)。而另一个救济计划Property Redress Scheme的2021年度报告显示，其处理租赁投诉的平均时间是52天，有57%的争议在裁决前和解，有87%的裁决被争议双方遵守(, 2022)。从这些数据看，这些救济计划的运行应该是顺畅且有效的。 从以上三种法律制度可见，英国房屋承租人支付的押金，向中介、物业预付的租金等费用受第三方监管机构的保护，以确保资金安全。与此同时还会有第三方独立机构负责调查、裁决出租人、中介、承租人之间的纠纷，降低解决争议的诉讼成本。 本文仅为对这些制度的概括性介绍，有待对这些制度的实际作用及与中国法律的比较进行深入研究。并且，鉴于法律规范的复杂性，如果读者希望对这些制度有更为深入、准确的理解，建议查阅对应法律规定原文。 法律原文 1. Housing Act 2004, https://www./ukpga/2004/34 2. Localism Act 2011, https://www./ukpga/2011/20 3. Deregulation Act 2015, https://www./ukpga/2015/20 4. Housing Act 1988, https://www./ukpga/1988/50 5. Housing and Planning Act 2016, https://www./ukpga/2016/22 6. The Client Money Protection Schemes for Property Agents (Requirement to Belong to a Scheme etc.) Regulations 2019, https://www./uksi/2019/386 7. Enterprise and Regulatory Reform Act 2013, https://www./ukpga/2013/24 8. Consumer Rights Act 2015, https://www./ukpga/2015/15 9. The Redress Schemes for Lettings Agency Work and Property Management Work (Requirement to Belong to a Scheme etc) (England) Order 2014, https://www./uksi/2014/2359 参考文献 Key Non Parliamentary Papers Ministry of Housing, C. and L.G. (Formerly D. for C. and L.G.D. (2017) 'Client Money Protection : A working group review to consider whether Client Money Protection should be made mandatory for letting and management agents’. Steve Harriott (2017) 'A decade of deposit protection’, Property Journal, p. 42. (2022) Property Redress Scheme Annual report 2021 VIEW REPORT. Available at: https://annualreport./ (Accessed: 30 July 2022). (2021) The Property Ombudsman ADR Regulations and Service Standard Report 2020-2021. Available at: https://www./news-media-and-press-releases/statistics-report (Accessed: 30 July 2022).  |
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