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8月9日，广西涉案超43亿元的斑美拉传销案主犯余某容名下法拍房终于开拍。 据悉，余某容名下法拍房已增至122套，其中南宁119套，桂林3套。 分别为凯旋1号2套，绿城·春江明月8套（包括车位），云星·钱隆首府6套，阳光城·时代中心103套，桂林长城花园1套，万灵·润园两套别墅。 根据资产评估报告显示，余某容名下房产市场价值已经超过1.27亿元。 8月10日上午，余某容名下房产首拍出结果，再一次印证了富人的购买力。 01 29套房产首拍，结果冰火两重天 余某容名下所有房产被法拍，创下广西法拍房三个记录↓↓ ①个人名下房产最多； ②资产评估价值最大； ③集中法拍数量最多。 （关于余某容法拍房的前因后果，之前小邕已经写过，没看过的可以点击这里回顾。） 据统计，8月9日首拍余某容名下的房产总共有29套，包括凯旋1号两套豪宅、绿城·春江明月8套房产及车位、6套云星·钱隆首府、13套阳光城·时代中心商住公寓在内开始进入第一轮法拍环节，其余房产法拍时间将延续到8月21日。 余某容绿城·明月春江法拍房 余某容云星·钱隆首府法拍房 8月10日上午，首拍结果出来，除了凯旋1号两套豪宅成功竞买，其余27套房房全部流拍，冰火两重天。 凯旋1号1号楼3602号房超1.1万人围观，2人报名，但竞价1次就成交，最终被竞买号D8607以起拍价1152万元轻松拿下。 凯旋1号1号楼3602房法拍结果 2号楼4102号房热度高一些，超1.5万人围观，3人报名，期间竞价203次，最终被I4318号以760.5万元拿下，溢价128.5万元。 凯旋1号2号楼4102房法拍结果 不难看出，凯旋1号的两套房产最终竞买价均与评估价差别很大，明显低于市场值，被成功捡漏！ 遗憾的是，绿城春江明月、云星·钱隆首府、阳光城·时代中心部分法拍房都没有人报名参与竞买，一拍以流拍告终。 据了解，余某容涉嫌传销犯罪所得赃款用于购置房产，法拍后变现所得资金将全部上缴国库。 02 资产评估公布，更多细节曝光 开拍之前，广西众益资产评估土地房地产评估有限公司受玉林市玉州区人民法院委托，对余某容名下房产做了详细的资产评估，涉及市场估值、标的物实况、欠费情况等细节，并对外公布。 凯旋1号：2套，分别为2号楼4102号房、1号楼3602号房。 2号楼4102号房资产评估如下↓↓ ①建筑面积为314.02平方米，套内面积260.31平方米，户型为4房3厅1厨3卫5阳台，位于第41层，住宅性质； ②市场价值为人民币901.86万元，起拍价632万元； ③资产所有者为余某容单独所有，无共同持有人。 该房产为余某容2017年9月2日购入，根据此前阿里资产·司法平台信息披露，内已购置有家居、家电等用具42个，有使用痕迹，而且还存在相关欠费。 凯旋1号2号楼4102房内部实拍 截至2022年3月31日，该房号欠付物业管理费、生活垃圾清运费、代收公摊电费、代收公摊水费和代收公摊电费（分摊）共48176.54元（不含滞纳金、违约金），这些都是法拍后由买受人支付的。 凯旋1号2号楼4102房欠费截图 1号楼3602号房资产评估如下↓↓ ①建筑面积为483.69平方米，套内面积427.35平方米，户型为5房3厅1厨4卫5阳台，位于第36层，住宅性质； ②市场价值为人民币1645.42万元，起拍价1152万元； ③资产所有者为余某容单独所有，无共同持有人； ④无明确物业、水电等欠费。 凯旋1号1号楼3602房内部实拍 2017年9月，余某容购入该房产，内部豪华精装修，是余某容名下评估价值最高的房产。 根据此前阿里资产·司法平台信息披露，3602号房还没有居住痕迹，没有家具，处于闲置状态，维护情况良好。 绿城·春江明月：8套，包括8个人防车位。 资产评估如下↓↓ ①8套房产均位于绿城·春江明月12号楼，建筑面积共1279.84平方米，其中套内建筑面积共986.40 平方米，公摊面积共293.44平方米，均为住宅性质； ②市场价值为人民币2316.94万元，起拍价229万-233万元； ③资产所有者为余某容单独所有，无共同持有人； ④无明确物业、水电等欠费； ⑤车位建筑面积约为 31.19平方米，套内面积 12.72平方米，公摊面积18.47平方米，现场测量实占面积约为宽 2.4 米、长约 5.3 米。 房号截图 该8套房产还处于毛坯交付时的状态，没有装修、居住使用痕迹，备案时间为2018年下半年。 内部实拍 云星·钱隆首府：6套。 资产评估如下↓↓ ①6套房均位于云星·钱隆首府E地块3号楼，建筑面积共779.19 平方米，其中套内建筑面积共620.30平方米，分摊面积共 158.89平方米； ②市场价值为人民币1282.68万元，起拍价154万-176万元； ③资产所有者为余某容单独所有，无共同持有人。 房号截图 存在物业缴费通知单，6套房累计欠缴物业管理费、水费、电费等费用25815元。 欠费截图 和绿城·春江明月一样，这6套房还是买入时的毛坯交付状态，没有装修、使用痕迹，买卖合同签订时间均为2018年8月15日，合同备案时间均为2019年6月21日。 阳光城·时代中心：103套，均为50年办公使用年限的商住公寓性质。 资产评估如下↓↓ ①房产位于阳光城·时代中心B号楼，具体为八层26套、B号楼七层26套、C号楼三层51套； ②建筑面积共5009.13平方米，其中套内建筑面积共3361.45平方米，公摊面积共1647.68平方米； ③市场价值为人民币4636.61万元，起拍价约24万-54万元； ④资产所有者为余某容单独所有，无共同持有人。 目前，103套商住公寓还是交付时的毛坯状态。 根据委托方提供的信息，余某容名下阳光城·时代中心103套房源存在房欠缴物业管理费、公摊水费、公摊电费等费用共40.3948万元（注：物业费计算至2022 年4月，公摊水费和公摊电费计算到2021年 12 月），这些也都是由买受方承担。 欠费截图 由于篇幅限制，余某容在桂林的三套房产资产评估报告小邕不再赘述，感兴趣的朋友可以自行到阿里法拍·资产网站了解。 03 地段分析，位置核心 和市面上其他法拍房相比，余某容名下的房产还是比较“香”的。 首先，项目所处地段核心，品质也颇有口碑。 绿城·春江明月、云星·钱隆首府、阳光城·时代中心均处于五象新区C位，而凯旋1号是南宁公认的豪宅，品质、江景一流。 凯旋1号夜景（摄影：吴悠） 绿城·春江明月，五象新区最早的红盘之一，位于良庆区平乐大道7号，五象中轴线前排物业，距离南宁大桥仅数百米，临江，又靠近地铁3号线市博物馆站（200米左右，步行可到达）。 云星·钱隆首府E区位于金龙路8号，和绿城·春江明月仅两个路口的距离，位置也非常核心。 二者所处蟠龙片区发展已经较为醇熟，居住氛围不错，生活配套齐全，有广西艺术中心、南宁博物馆、南宁宜家等城市核心资源。 蟠龙板块航拍（摄影：钟祖年 后期：曾俏） 阳光城·时代中心则位于五象总部基地体强路19号，作为商业地产，项目主打的LOFT公寓具有一定投资价值，目前市场租金在1200-2500元/月左右（安居客参考租金）。 其次，起拍价与实际市场价价差较大，实力允许的情况下，非常适合捡漏。 简单计算，凯旋1号差价在260万-500万元左右，绿城·春江明月的差价约为60万元，云星·钱隆首府在40万-60万元之间，阳光城·时代中心8万-15万元不等，如果以起拍价拿下，确实比买二手房“香”太多。 第三，余某容名下房产除了凯旋1号2号楼4102号房有居住痕迹，其余房源均没有，甚至保留买房后交付的毛坯原貌，也就意味着不会存在其他法拍房常见的租赁扯皮、装修风格不喜欢等情况，相对安全。 有一说一，余某容当时投资房产还是颇具眼光。 但今时不如往日，房地产行业进入重度调整期，新房、二手房成交数据不乐观，市场观望情绪加重，也就导致如今“优质”法拍房遭遇滑铁卢。 04 低迷楼市，豪宅火爆？ 大环境不好，南宁的法拍房市场同样陷入胶着状态。 一方面是东盟商务区的大自然花园别墅拍出2739.6万元总价，刷新南宁法拍房最高价、成交单价记录；另一方面是桃源路43号的农资大厦连续14次流拍，无人问津。 商业公寓、普通刚需改善住宅市场遇冷，即便地段、品质再好，投资也降温，这也是余某容名下五象三项目房产无人报名惨遭流拍的原因。 然而富人对豪宅的购买力却没有丝毫降低，甚至走出“低迷楼市，火爆豪宅”的逆行情。 今年4月，上海累计成交10万元/㎡以上的豪宅套数高达2700多套，创近年来新高，甚至出现挑客的情况。 豪宅在惨淡楼市中走出独立行情，和国内高净增值人群偏好豪宅投资有关，据莱坊国际调研数据显示，有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。 财富“马太效应”显现，稀缺性高品质的大平层、别墅等类型豪宅也成为高净值人群资产配置的首要选项。 一线城市如此，南宁也一样。 南宁法拍房市场的成交行情，同时也折射当下楼市的一个普遍现象：楼市两级分化明显，当刚需、刚改因购买力不足还在犹豫的时候，具有超强经济实力的富人已经把目标对准豪宅，下手毫不犹豫。 加之法拍房房款一般都是全款支付，非常考验竞买人手上的现金流，这盘棋普通人玩不转。 不过，余某容名下房产法拍序幕才刚刚拉起，虽然重头戏已经收场，但估计精彩还在后头。 作者| 吴晓苑 校对| 卢秋霞 更多阅读请点击↓↓↓ 广西一女子名下122套法拍房开拍，凯旋1号两套豪宅被捡漏！ |
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