话商麻·案例-84 最高院：违反规划的违章建筑房屋买卖合同的效力

法释之话商麻·案例-84

最高院：违反规划的违章建筑

房屋买卖合同的效力

裁判摘要：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条有关建设单位申请办理建设规划许可证的规定，是行政机关在规范建筑领域内的管理性强制规定，该规定对私法领域内的商品房买卖合同效力不产生直接影响。

一、基本案情

2008年11月28日，甘肃省中国青年旅行社（以下简称甘肃青旅）甘肃青旅作为抵押人及卖方、林嘉锋和陈国良作为买方、兰州市安宁区农村信用合作联社十里店信用社（以下简称信用社）作为抵押权人签订《房地产买卖合同》，约定，甘肃青旅依法取得位于甘肃省兰州市白银路201号（95-97号）的建设用地使用权，该地块面积为453.25平方米，规划用途为商铺、宾馆，土地使用年限自1996年1月1日至2036年12月31日。《房屋所有权证》号为：兰房（城公）产字第22602号。林嘉锋、陈国良购买的房地产为本合同规定的土地上的一层商铺及二至九层全部楼房。所售房屋面积经双方实地丈量确认，共计为3316.98平方米。楼前、后院使用权归林嘉锋、陈国良所有。林嘉锋、陈国良购买该房地产的房价款总额为1010万元。后双方发生纠纷。2009年9月，林嘉锋、陈国良向兰州仲裁委员会申请仲裁，请求甘肃青旅履行合同，交付房产并办理过户手续。甘肃青旅提出了反申请，要求确认《房地产买卖合同》无效。2010年10月15日，经仲裁庭主持调解，三方当事人最终达成如下调解协议：一、林嘉锋、陈国良购买甘肃青旅位于兰州市白银路201号（原95-97号）房屋及相应土地使用权（房屋所有权证号为：兰房（城公）产字第22602号），包括一层商铺及二至九层全部楼房，楼内所有办公物品（无偿）随楼房所有权一并转让给林嘉锋、陈国良，楼前、后院的使用权归林嘉锋、陈国良所有。二、全部房、地价款总额为1270万元。各方签收仲裁调解书后，林嘉锋、陈国良应在十五个工作日内向甘肃青旅支付首笔款项960万元。2010年10月28日，甘肃青旅收到林嘉锋、陈国良向其支付的购房款960万元整，但并未将房屋产权手续转移至林嘉锋、陈国良名下。2010年11月26日，林嘉锋、陈国良向一审法院提出强制执行申请，2011年1月13日，甘肃省纪律检查委员会第一监察室以防止国有资产流失为由，致函要求一审法院暂中止执行。2012年6月7日，一审法院作出（2012）兰法执字第143号执行裁定书，认为被执行人甘肃青旅为全民性质的国有企业，所涉房屋系国有资产，为维护公共利益，防止国有资产的流失，裁定对兰州仲裁委员会兰仲调字（2009）第50号仲裁调解书（以下简称50号调解书）不予执行。遂诉至法院。甘肃青旅提出，案涉房产共九层，其中第九层为加盖，属于违法建筑，买卖违章建筑的合同应为无效。

二、裁判要点

最高人民法院（2014）民提字第216号甘肃省中国青年旅行社与林嘉锋陈国良房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书认为，本案的争议焦点为之一为，《房地产买卖合同》的效力。首先，案涉房产其他部分系合法建筑，加盖部分违法不应导致全部合同无效。其次，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。

三、野莽简评

最高人民法院（2017）最高法民申57号赵奎布宪霞与微山县弘兴房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷申诉申请民事裁定书亦认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条有关建设单位申请办理建设规划许可证的规定，是行政机关在规范建筑领域内的管理性强制规定，该规定对私法领域内的商品房买卖合同效力不产生直接影响。2.因本案中弘兴公司并非未取得建设工程规划许可证，而是在取得规划许可证之后超规划建设，且在一审审理过程中房产管理部门对超规划面积予以了确认并为弘兴公司办理了房产证。弘兴公司在申请初始登记过程中提交的《建设工程规划许可证》及《工程竣工验收备案表》上存在的瑕疵，不足以推翻建设小区19号商住楼已竣工验收和案涉合同有效的认定。因此赵奎、布宪霞有关本案合同违反法律效力性强制规定的再审理由不成立。

实践中，房屋出卖人或开发商对其所有或建设的房屋进行违法改建，未取得规划许可建设、不按规划建设、超规划建设所引起的纠纷时有发生。原建设部《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。原城乡建设部和工商总局发布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（建房〔2014〕53号）第十四条规划变更规定：“（一） 出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三） 买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照   %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的  %向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：       。”可见，违反规划建设并不导致合同无效，而是解除。