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2021年以来，因为达不到民法典中业主大会应当“双三分之二”参与表决的基本要求，导致不少小区的业主大会不能有效召开会议。全国不少小区业主大会召开及业委会工作的推进陷入某种僵局。因为达不到“双三分之二”参与表决，有些小区在召开首次业主大会及选举业委会最终不能形成有效会议而失败，有些小区是在关于更换物业公司或通过重要决议时，最终业主大会表决未能达到会议有效条件而失败。特别是，出现有些小区开发商持有的房屋在专有部分面积占比超过三分之一的情况下，只要开发商作为业主不参与首次业主大会表决，这个首次业主大会就无法有效召开，也不能依法选举产生首届业委会，也不能通过任何有效的业主大会决议。
一方面，按照2021年实施的民法典相关规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金等表决事项的业主大会通过比例要求降低了。由原来物权法规定的使用建筑物及其附属设施的维修资金等表决事项的通过比例由原来的业主占专有部分和总户数的双过半，调整成民法典规定的在专有部分和总户数双三分之二业主大会会议效的基础上，经过参与表决的业主的双过半即可，也就是理论上讲，只要业主占专有部分和总户数三分之一就可以通过使用建筑物及其附属设施的维修资金等表决事项。另一方面，按照2021年实施的民法典相关规定，自2021年1月1日起实施的民法典第278条规定，业主共同决定事项须由专有部分面积和户数“双三分之二”以上业主参与表决。这个业主大会方为有效，否则，这个业主大会任何表决和决议都是不具备业主大会会议有效的条件。
因此，要达到“三分之二以上参与表决”，业主大会的会议难度提高了。因而在民法典落地前，不少小区扎堆开业主大会，以期按照物权法的规定，在专有面积和户数“双过半”的情况下通过业主大会的决议事项。 组织过业主大会的人都会意识到，这是一个比较高的投票率要求。如何理解“三分之二以上参与表决”，各方众说纷纭： （1）有人认为必须收回选票，不论是有效票、弃权票、作废票、空白票都可以，都能算参与表决； （2）也有人认为送达签收，只要在投票程序上向业主履行投票送达（以投票邮件通过文件送达等方式）就可以，至于业主是否作出有效投票，都算参与表决； （3）还有人认为民法典实施之前，有些省市都在当地《物业管理条例》中规定：“不参加投票的业主投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或临时管理规约决定。” 因此，有些地方的小区业主大会议事规则里面规定，不参加投票的业主投票权数计入已表决的多数票的业主赞成票当中。但是，对于这种“从众投票条款”，实践中引发了一些争议。 各地法院对该条款合法性的认定并不一致。 深圳中院的某个案例判决认为：“小区议事规则中的'从众规则’与深圳经济特区物业管理条例规定的计票规则相悖而不得适用。” 武汉市中级人民法院的某个案例判决认为：“物权法对表决程序的规定属于强制性规定，不能通过小区议事规则加以改变。” 与之不同，上海、长沙等地的某些判决中，都以“相应法律和行政法规并未禁止”，“相关条款并未与物权法和《物业管理条例》明显冲突”等理由，认同“从众条款”具有法律效力。 《民法典》278条： 2/3参与表决， 绝对不是2/3投票。 道理非常简单， 如果2/3投票，会议才有效， 那就意味着 1/3不投票，会议就无效。 也就是说 这1/3的少数人， 就可以决定2/3的多数人， 这不符合“少数服从多数”的原则， 也不符合大多数人的利益。 因此， 2/3参与表决， 绝对不是2/3投票的意思。 合理的解释只能是， 2/3参与表决， 就是至少2/3的表决票要送达， 保证业主的知情权和参与权。 对此，杭州、上海已经有了判例，判例明确： 一、表决票送达即为参与表决，送达率超过2/3，业主大会即有效。 二、若议事规则规定表决票送达不反馈从多，则表决时该条有效。 判例1｜表决票送达即为参与表决，不反馈意见从多合法有效 近日，业主群中有业主分享了2021年9月24日，杭州市的一个判例，从这个判例可以看出两点： 一、表决票送达即为参加业主大会，即参与表决； 二、根据小区议事规则，表决票送达后，未反馈意见的，视为同意已表决多数票，不违反上位法，合法有效，可以执行。 业主大会表决情况，其中有88票为表决票已送达未表决： 法院首先认定，表决票已送达的88票，为已参会。 法院继续指出，表决票已送达，但未反馈意见的88票，按照小区议事规则约定，计入已表决多数票不违反上位法，合法有效。 判例2｜表决票送达即为参与表决，不反馈意见从多有效 本次分享的案例为2021年9月24日，上海市闵行区人民法院的一个判例，案件号为（2021）沪0112民初32511号。判例重点： 一、表决票送达即为参与表决 2021年5月，小区业主大会表决结果：小区投票权数1291票，原始投票703票，投票率54.45%，同意票417票，同意率32.30%；反对票278票，反对率21.53%。 表决票送达1291张，送达率100%。如以投票率超过2/3作为业主大会有效，则本次大会无效。判例明确以表决票送达作为参与表决条件，即参与率100%，业主大会有效。 二、不反馈意见从多有效如不考虑不反馈从多，则本次业主大会同意率为32.30%，未达到参与率的一半，不能形成决议。 判例明确，不反馈从多有效，不反馈从多共584票，占比45.23%，合并至多数票（本例为同意票）后，同意票总计417+584=1001票，同意率77.54%，超过参与率半数，形成决议有效。 我们看一下判例相关原文： 再查明，未名园小区业主大会于2021年5月25日公布表决结果公告，内容主要为该小区业主大会会议于当日举行，小区投票权数1291票，表决票送达1291张，符合业主大会会议召开条件，会议审议通过了《车辆管理细则》等四项内容。 其中表决《车辆管理细则》的同意票为1004票、反对票278票、弃权票8票，同意票占建筑面积比例（含不反馈视作同意多数票）78.2%，同意票占业主人数比例（含不反馈视作同意多数票）77.8%。 另外，在投票表决当天的票数统计板上显示“车辆管理”部分同意417票、反对278票、弃权8票，未回收视作同意大多数意见584票。 另查明，未名园小区业主大会曾于2019年7月12日经会议讨论通过了最新的小区《议事规则》，其中第十条第四款规定已送达的表决票，业主在规定的时间内既未参与线上投票，也未在线下投票中提出同意、反对、弃权意见的，按视为同意已表决的多数票意见等。 因此，原告要求撤销《车辆管理细则》第二条、第三条第3款规定的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 判例3｜表决票送达即参与表决，不反馈意见从多 判例3是上海的一个案例，案例编号为（2021）沪0112民初36829号 。 一、表决情况 投票权数1218票，表决票送达率100%，表决票回收688票，即投票率56.5%。同意票516票，同意率42.3%。未反馈意见530票。 二、判决 （一）表决票送达100%，业主大会参与率超过2/3，合法有效。 （二）议事规则规定，表决票送达不反馈从多，合法有效。 未反馈意见从多后，同意票=516+530=1046票，同意率85.9%，超过参与率一半，业主大会决议有效。 我们看一下判词： 某些律师，还是所谓团队， 分析来分析去， 非要把2/3参与表决解释为2/3投票， 不是蠢，就是坏。 |
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