【原】468周边大调规，东村还有未来吗？

近日，成都市规自局在其官网公示了《锦江区、龙泉驿区大面洪柳东片区（第7.1版），锦江区、龙泉驿区大面洪柳西片区（第4.2版）控制性详细规划局部用地控规修改方案公告》。就在成都人最关注的超高层地标蜀峰468的旁边，UP君自然要多关注一下，顺手在今日头条发个消息，也引起众多围观，我们来看看究竟是怎么回事。

(1)、涉及龙泉驿区和锦江区，468东侧将有200米以上高楼

此次拟调规范围主要位于龙泉驿区大面洪柳东/西片区，北至驿都大道，南至龙泉驿区和锦江区交叉处的茶花街，西至银木街，东至重阳木街。

468就在下图调规范围的西侧，为营造以蜀峰468项目为中心的“山”字形、韵律起伏的城市天际线，公告提出468东侧地块A内塔楼高度不低于200米，不高于250米。

(2)、大面积商业调整为住宅用地

除了前面所说的A地块保留纯商业性质不变，以前大部分红彤彤的商业地块都改变性质，沿驿都大道、银杏大道、银木街、百日红中路的部分商业服务业设施用地和公共服务用地调整为混合用地，商业服务业功能沿以上道路布局，形成连续的公共界面。

其中靠近驿都大道的地块B用地性质调整为橙色的商业服务业设施用地兼容二类住宅用地，一直往南的地块E、F、G、H、I、J用地性质调整为黄色的二类住宅用地兼容商业服务业设施用地。

部分地块划小，将地块K、N划分为2个地块，其中地块K1、N1用地性质调整为黄色的二类住宅用地兼容商业服务业设施用地。

香樟街左右两侧地块L、M，甚至变为纯住宅用地。整个区域，一共2宗纯住宅用地、8宗住兼商用地，1宗商兼住用地。

(3)、增配公共服务设施

区域内将新增一所小学和一所中学，分别是地块K2和地块D。

地块C调整为服务设施用地，并划分为3个地块。其中C1为幼儿园，C2为社区综合体，C3为综合运动场(含地下机动车公共停车场，增配不小于90个公共停车位)。

▲ 以上图据成都规划和自然资源局官网

(4)、环城生态区容积率上浮20%

值得一提的是，这里还位于环城生态区周边500m范围内，为助力环城生态区及周边区域价值提升，突出未来美好公园社区场景营造，对本区域开展用地优化和功能提升，将未出让开发建设用地容积率上浮20%，相应提高地块I、J、K1、L、M、N1、O、P、Q容积率。

▲ 468东侧调规地块现状，拍摄于今日

熟悉东门的UPer应该都清楚，这里就是锦江区、龙泉驿区交界处的洪河板块，临近驿都大道、地铁2号线洪河站与成都行政学院站，早在2018年，我们就对此区域给予极大关注，毕竟是地标所在地。相关链接：还想划到锦江区？敲定了，洪河、十陵规划权收回龙泉！

可能是两区交界处，规划不好协调吧，一直没有一个总的大规划出来，但近两年来区域确实在悄悄咪咪地动了，UP君特别为大家梳理出来。

2021年11月

落实地铁30号线相关信息，对三环路外侧的商业用地建筑限高进行优化。

2022年3月

将地块1#，面积为6639㎡的二类住宅用地兼容商业服务业设施用地，调整为二类住宅用地，取消原控规中容积率5.0的控制，同时还将地块1#叠建的社区卫生服务中心(建筑面积不小于2500㎡)调整到地块3#中。

在地块2#，面积为26713㎡的商业服务业设施用地，西南侧划出2617㎡作为服务设施用地，地块编号为3#，除了前面提及的社区卫生服务中心，还有1处社区养老设施。

从这三次的调规来看，洪河片区商业属性在削弱，更偏重于居住，以及对于生活配套的补齐与优化。

▲ 468及驿都大道北侧地块现状，拍摄于今日

实际上洪河也是曾被锦江与龙泉驿区给予厚望的，曾经这里被命名为东村。早前东村商圈被锦江区定位为城市级商业商务中心，将发展东村文创集聚区。

▲ 东村早期效果图

今年，锦江区的政府报告中提出将在此打造468数字文创谷，不过鉴于468一直处于停工状态，对区域的影响还是显而易见的。相关链接：重庆458封顶！对成都468、489刺激到底有多大？

而在龙泉驿区，东村虽然是它的西部门户，但从它一直以来对区域的经营态度，以及此次调规来看，显然志不在此，它的区域发展重心其实是洪河站往东一站外的行政学院站TOD。

这个站点是2号线（已建）和9号线（远期规划）的换乘站点。站点等级为组团级，一体化设计范围达到了947 亩，东临环城生态带、西近绿地468、南邻三圣花乡旅游区，借着TOD以及环城生态带未来美好公园社区的东风，发展势头迅猛。

站点东边是环城生态带，打造得绿意盎然。

▲ 行政学院TOD东侧是车辆段和环城生态公园，拍摄于今日

南侧路网都没通，还是一片蓝顶，与锦江区的城市界面形成鲜明对比。

▲ 行政学院TOD南侧现状，拍摄于今日

行政学院TOD建设如火如荼。

▲ 行政学院TOD，拍摄于今日

成都行政学院TOD目前主要有万科高线公园、龙湖光年两大新盘在售，在购房通占据了龙泉驿人气榜的1、2名，从价格来看也是龙泉驿区的第一梯队了。

▲ 图据：成都购房通小程序

从土地市场的表现来看，今年二批次集中供地时，明显看到纯住宅用地价格高得多。

比如三圣乡板块，108.7亩纯住宅用地，成交楼面地价16800元/㎡，清水限价33000元/㎡，由华发&锦江统建竞得。

而大面30亩商兼住用地，成交楼面地价7500元/㎡，清水限价25500元/㎡，由人居竞得。二者的楼面地价差居然达到了9300元，锦江区那块地也是当批次总价最高的地。相关链接：今年第二批土拍卖了400亿，终于有房企坐不住了

近期，第一太平戴维斯发布的《2022年上半年成都房地产市场回顾及未来展望》报告也显示，受国内外复杂严峻的经济环境和疫情形势冲击，经济下行压力进一步加大，成都甲级写字楼市场上半年录得净吸纳量负1万平方米，加之新项目的入市，推动全市空置率环比上涨2.4个百分点至22.6%；零售市场整体需求减弱，全市购物中心平均空置率继续上涨，上半年环比上升2.3个百分点，达约10.6%。所以也比较好理解此次的调规思路了。

当然吃瓜群众们才不care这里是属于锦江还是龙泉驿，他们的想法很单纯：

有人认为468区域周边搞CBD的想法可能就泡汤了

有人担心，调规后468更撑不下来

很多人还是希望468早日封顶

老调重提，划给锦江

也有网友认为这一波操作利好伊藤

此次调规公告期限为2022年8月12日至2022年8月21日，要是大家有想法也可以去反映嘛，还有时间哈。东村该怎么搞？欢迎大家各抒己见。

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编辑：1366  Ⅰ  美编：Amy  Ⅰ  主编：Comet

图文来源：成都向上/网络