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“110平米的房子，到手却发现套内面积只有61平米。”一位青岛的业主，买了一套110㎡的房子，购房时销售人员口头承诺公摊面积为31%，然而收房时发现套内面积却只有61㎡，公摊高达惊人的46%，按青岛市的平均房价计算，该名业主平白无故地多花了75万。此事经媒体报道后，公摊面积在每年两会的固定热搜后又一次登上了各大媒体的头版。什么是公摊面积？如何计算？法院在处理有关公摊面积的纠纷中，又有哪些主要的裁判规则？  01 公摊面积的前世今生 公摊制度起源于香港楼市，香港的房地产商为加快资金回流去库存，将一层楼拆分成数个面积不一的小公寓对外销售。同时，为了分摊电梯井、大堂、过道等公共区域的建设成本和攫取更大的利润，便将整栋楼的公共区域面积加起来按比例分摊到每个业主身上，由此便形成了最早的公摊制度。 公摊面积的概念自上个世纪90年代初引入大陆市场。1998年我国进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积,就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成，即套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。 而公用建筑面积一般由以下两部分组成： 1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 简而言之，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。 目前，我国共有《房屋测量规范》、《建筑工程建筑面积计算规范》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》等有关于测量公摊面积的国家标准和法规。一般情况下，公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积，国家只规定共有面积分摊系数的有关计算原则和方法，并没有规定分摊系数计算结果和大小范围，根据业内经验，一般7层楼以下的多层建筑分摊率大概为10%～15%，带电梯的小高层分摊率为17%～25%，而高层楼分摊率则为20%～30%，还有一些别墅类由于设计及功能不同，分摊系数相差悬殊较大。 另外，在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水有明确要求，即出现误差，按照面积误差比绝对值3%的标准多退少补，当合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房，同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。尽管有如上规定，但是由于尚未建立各地统一的测量标准，也缺乏对公摊面积的有效监管，加之普通购房人对公摊面积不甚了解，在商品房预售制的背景下，一些开发商为攫取更多利益，在公摊面积上动心思、动手脚的现象屡见不鲜。 02 涉及公摊面积的裁判规则 1. 王爱勤诉清新新亚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 审理法院：广东省高级人民法院 案号：（2016）粤民再231号民事判决 来源：广东省高级人民法院审判委员会2018年1月4日讨论发布 裁判规则：开发商以交付的商品房公摊面积大于合同约定的公摊面积为由，请求买受人补交差价的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对公摊面积误差比在3以内（含3）的部分，由买受人按照商品房买卖合同项下总建筑面积单价补交价款；对公摊面积误差比超过3的部分，买受人无需补交价款。 2. 雷雪琴诉西安鑫宇房地产开发有限责任公司、西安市房产测量事务所商品房买卖合同纠纷案 审理法院：西安市中级人民法院 案号：(2007)西民二终字第161号 来源：陕西省高级人民法院案例精选 裁判规则：商品房买受人作为消费者享有所购房屋公摊面积的知情权，作为经营者的房地产公司有告知义务。商品房买受人与房产测量机构不是经营者与消费者的关系，也不存在委托关系，其要求房产测量机构就公摊面积履行告知义务，不予支持。 3. 深圳市罗湖区雍翠豪园业主委员会案外人执行异议之诉案 审理法院：深圳市罗湖区人民法院 来源：深圳市中级人民法院出版案例精选 裁判规则：地下室停车位所占的空间如计入容积率但不计入公摊面积的，则由开发商享有停车位的所有权。但在地下室停车位所占空间未计入容积率和公摊面积的情况下，为了促进开发商投资开发停车位等社区配套设施的积极权和保障小区业主更好地使用停车位的权益，地下室停车位产生的收益应认定属开发商。 4. 颜某甲等诉永新县步步高实业有限公司等商品房销售合同纠纷案 审理法院：江西省吉安市中级人民法院 案号：（2020）赣08民终892号 来源：江西省高级人民法院优案精选 裁判要旨：对是否应当补交房屋面积差异款，开发商与购房者意见不一，但开发商不主动诉请该笔债务，将导致购房者的给付义务处于不确定状态，造成购房者不能完成不动产登记；作为被要求补足房款的购房者，其提起诉讼要求确认其无需向开发商补足房款，通过判决确认，消除这种法律上的不安定性，不存在违背常理及对诉权滥用的问题；其通过诉讼形式消除存在的经济风险，亦并不违反法律规定，人民法院应当受理。 5. 喀什市丰材小区业委会诉穆某甲、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司等案外人执行异议之诉案 审理法院：新疆维吾尔自治区高级人民法院 案号：（2021）新民终164号 来源：新疆维吾尔自治区高级人民法院2021年优秀案例精选 裁判要旨：1）地下车库属于地下空间资源，权利归属应符合“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”原则。在地下车库未计入业主公摊面积且无证据证明地下车库建造成本已以其他方式实际计入业主购房款的情况下，不能认定开发商因销售地上房屋的行为将对地下车位享有的权利转让给了业主共有。 2）地下车位四至清晰、功能明确、建设手续齐备，与房屋可以明显区分构造，并进行排他性使用，在日常生活中亦可通过买卖合同或在物业公司登记备案等方式区分权属，故其应属于可专有部分。 3）开发商在商品房销售初始时向业主出售部分车位的行为，应视为当事人已对地下车位的归属进行了约定，对未处分部分的车位权属，并不会因未进行约定或未处分而当然丧失权利。 关于竞泽 负责人：康爱军 律师 职位：北京市大地律师事务所 高级合伙人 部分社会职务： ·北京市房地产法学会 副会长 ·中国行为法学会廉政研究委员会 常务理事 ·北海仲裁委员会/北海国际仲裁院 仲裁员 ·海南仲裁委员会/海南国际仲裁院 仲裁员 ·临汾仲裁委员会 仲裁员 ·沧州仲裁委员会 仲裁员 ·十堰仲裁委员会 仲裁员 ·宝鸡仲裁委员会 仲裁员 ·淄博仲裁委员会 仲裁员 ·北京市律师协会土地与房地产法专业委员会 委员 ·中国房地产业协会 调解员 ·北京大地建设工程与房地产争议调解中心 主任 ·北京化工大学 公共管理专业学位研究生联合导师 团队律师：祝倩懿、孟喆、高杨、张磊、张权、米娜、姜泉羽 助理律师：李舒杨、王海伦、裴宇博 |
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