物业管理用房权属纠纷案件中涉及的三个常见法律问题(上海地区)

我院民二庭对涉及小区物业管理用房案件进行分析发现，此类案件中有三个法律问题较为常见：

一、开发商关于物管用房书面承诺的效力。开发商以房屋销售合同或其他书面形式承诺物业管理用房归全体业主所有，但迟迟未办理过户手续，物管用房的产权仍登记在开发商名下。发生纠纷后，有的开发商主张其享有物管用房所有权。审判实践一般认为，开发商之前的书面承诺具有法律效力，开发商理应根据其承诺履行义务，办理物管用房产权变更手续。

二、物管用房面积是否存在超标准配置。有的开发商在诉讼中以小区配备的物管用房超过规定标准为由，请求判令收回部分物管用房。目前《上海市住宅物业管理规定》仅对配置物管用房设定了最低面积要求，即“物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于100平方米”，并无面积上限规定，故开发商的该类主张通常得不到法院支持。

三、建设规划未配置物管用房如何解决。有的小区在规划时未配备物管用房，之后，业主提出增配物管用房的请求被开发商拒绝。当前审判实践一般根据《上海市房屋土地资源管理局关于明确不同时期物业管理用房面积的复函》中关于“1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供”的规定，视小区具体情况有选择的支持业主请求。