北京市老旧小区改造相关政策汇总 鼓励“物业服务+养老服务”

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》的通知，该规划是指导“十四五”时期全市老旧小区改造工作的行动指南，发展目标为到“十四五”期末，力争基本完成全市需改造老旧小区的改造任务。

1、发展目标

到2035年，把全市老旧小区建设成为房屋安全、环境整洁、绿色低碳、公共服务设施完善、市政配套基础设施完备、物业管理服务覆盖、长效管理机制健全的宜居小区和幸福家园。

北京市“十四五”时期老旧小区改造发展目标
全面有序推进市属老旧小区改造	到“十四五”期末，力争基本完成市属需改造老旧小区的改造任务，重点推进需抗震加固和节能改造小区的改造任务，提高小区建筑绿色化水平和安全水平。结合居民意愿，协调推进其他老旧小区的环境整治提升，完善社区配套服务功能，切实提升社区多样性、便利性服务水平。
支持配合中央单位在京老旧小区改造	加强协调配合，到“十四五”期末，力争基本完成中央单位在京老旧小区改造任务。
重点推进首都功能核心区老旧小区改造	加大核心区老旧小区改造力度，与“疏整促”、城市更新等工作相结合，建立物业管理长效机制。
加快推进危楼、简易楼改造工作	分类制定危楼、简易楼改造实施方案。对符合规划要求的危楼，可通过改建的方式进行改造，改建资金在政府支持下由产权单位、居民、社会组织等多主体筹集。对不符合规划要求，位于重点地区和历史文化街区内的简易楼，鼓励居民外迁腾退，改善居住条件
提高规划设计和适老化改造水平	注重规划引领，精细设计。加强老旧小区规划风貌管控，落实北京城市总体规划、分区规划、核心区控规等规划中关于城市风貌的管控要求，注重改造与历史文化名城保护相结合。贯彻绿色发展理念，以简约适度、绿色低碳的方式，推进社区整治和人居环境建设。注重适老化改造，推进建设适老化及无障碍公共环境，支持有条件的老楼加装电梯，探索利用市场化机制，引入第三方机构建设运营养老服务设施，鼓励专业企业根据居民需求参与居家适老化改造，鼓励“物业服务+养老服务”，提升老年人居住及生活便利性。

资料来源：观研报告网《中国老旧小区改造行业发展现状分析与投资前景研究报告（2022-2029年）》

2、相关政策

北京市老旧小区改造相关政策汇总

相关政策	重点内容
加大财政支持力度	市、区政府统筹一般公共预算、政府性基金、政府债券等渠道落实改造资金。完善财政资金直补方式，对有条件的市、区属平台公司，做好统筹协调工作，鼓励将政府资金以合理合规方式注入改造项目用作项目资本金，发挥政府财政资金的撬动作用，带动社会资金投入。
建立资金多方共担机制	探索构建政府与居民、社会力量合理共担改造资金的工作机制。政府重点对基础类改造给予补助资金支持，居民和产权单位履行出资责任，负担部分改造资金。统筹存量资源利用，激发市场活力，吸引社会资本参与老旧小区改造。加快形成政府、居民、产权单位、企业等多方共担的改造资金筹措机制。研究制定住房公积金和住宅专项维修资金支持政策。
落实税费减免政策	落实老旧小区改造税费减免指引。明确对社会资本参与养老、托育、家政等服务的机构所得服务收入，免征增值税；企业所得税减按90%计入收入所得，可通过申报直接享受税收优惠政策。
加强金融支持力度	鼓励国开行等开发性银行、政策性银行、商业银行等金融机构在政策允许范围内给予长期低息贷款支持。利用商业银行机制灵活特点，创新金融产品，为老旧小区改造实施主体及居民消费升级提供资金支持。鼓励金融机构通过市场化方式设立或参与投资老旧小区改造等城市更新基金。支持社会资本开展类REITs、ABS等企业资产证券化业务。
完善规划土地支持政策	利用现状房屋补充社区综合服务设施或其他配套设施的，在确保结构安全、消防安全的基础上，可临时改变建筑使用功能，暂不改变规划性质、土地权属。对于基本公共服务设施严重缺失、改造条件确有困难的，适当放宽建筑密度、容积率等规划管控要求。
优化规划建设程序	明确适用于老旧小区改造的规划审批、施工图审查程序。针对不涉及新增用地、新增限额以上的改造项目，免予办理相关手续。明确老旧小区改造中社会投资简易低风险工程的建设流程。鼓励招标模式创新，老旧小区改造项目可以采取“投资+施工总承包+运营”一体化招标。根据实际情况，对多个分散的老旧小区改造项目进行打包招标。鼓励采取工程总承包（EPC）方式开展改造。简化老旧小区改造项目招标启动条件和办理流程，缩短招标时间。推进老旧小区改造项目全流程在线审批。
加强工程质量安全监管	加强工程管理与统筹协调，落实参建各方主体责任，落实安全文明施工各项措施，倡导绿色施工，完善疫情防控管理制度。街道（乡镇）和市区有关部门加强事中、事后监管，确保改造工程质量安全。
建立规范化、市场化的物业管理机制	改造实施前，小区业主委员会或物业管理委员会通过居民议事协商平台，加强政策宣传解读，培养居民家园意识与“受益付费”意识，组织居民因地制宜确定物业管理模式，就物业服务标准、收费标准达成一致意见，签订物业服务协议。支持通过“先尝后买”方式引入规范化物业服务，做好保洁、安保、公共空间与绿化维护等基本项目物业服务。建立健全改造后老旧小区住宅专项维修资金管理制度。

资料来源：观研报告网《中国老旧小区改造行业发展现状分析与投资前景研究报告（2022-2029年）》

3、改造措施

层层压实责任，2025年底前力争基本完成全市老旧小区“需改尽改”的任务目标，市老旧小区改造联席会办公室编制全市“十四五”老旧小区改造实施计划和年度任务计划，各区编制本区总体实施计划、分年度项目实施计划，并建立改造项目动态调整机制。统筹推进中央单位在京老旧小区改造。2025年底前实现老旧小区改造任务基本完成。

北京市老旧小区改造工作改革措施清单

主要举措	具体做法
（一） “平台+专业公司”模式统筹推进	1.鼓励社会资本参与老旧小区改造，推动市、区属国有企业通过“区企合作”“平台+专业企业”模式参与改造实施。 2.发挥平台统筹利用存量资源和融资功能，坚持在“微利可持续”原则下，按照基础类、完善类和提升类改造内容分类，引入社会资本参与养老、托育、家政、便民等配套设施新建补建，融合城市更新，推动市场化改造。 3.具备条件的项目，采取“物业+”“投资+设计+施工+运营”等模式实施。
（二） 制定老旧小区改造技术导则	制定和出台北京市老旧小区改造技术导则。从评估、方案设计、改造、验收、长效机制建设等方面明确工作流程，按照基础类、完善类和提升类分类标准，细化具体改造内容和标准。
（三） 推进老旧小区适老化改造	出台《关于老旧小区综合整治实施适老化改造和无障碍环境建设的指导意见》。加强适老化改造设计管理，突出加装电梯、公共环境适老化改造和无障碍环境建设等重点任务，统筹养老、助残等相关政策，鼓励“物业服务+养老服务”。
（四） 完善资金分摊规则	研究制定基础类、完善类、提升类三种类型的资金分摊方案。基础类改造，政府补贴为主；完善类改造，多方主体合理共担，政府奖励；提升类改造鼓励社会资本参与。
（五） 完善财政补助资金管理办法	出台财政补助资金管理办法。规范和加强老旧小区改造补助资金使用管理，明确补助资金支持范围，加强资金下达和使用的监督管理，提高资金使用效率。
（六） 个人提取住房公积金用于老旧小区改造	完善住房公积金支持老旧小区改造的相关政策措施。明确个人提取住房公积金和申请公积金贷款用于老旧小区改造的相关政策和办事流程。
（七） 存量资源整合利用	1.业主共有资源由业主共同决定使用用途。 2.区属行政事业单位所属配套设施及区属国有企业通过划拨方式取得的小区配套用房或区域性服务设施，可将使用权或一定期限的经营收益作为区政府老旧小区改造投入的回报。 3.市、区属国有企业通过出让方式取得的配套用房及产权属于个人、民营企业和其他单位的配套用房，需恢复原规划用途或按居民实际需要使用。
（八） 优化审批流程	1.加强改造方案规划设计审查，对技术指标一次性提出审查意见，提高设计精细化水平。 2.简化立项用地规划许可。不涉及土地权属变化，或不涉及规划条件调整的项目，无需办理用地规划许可。精简工程建设许可和施工许可办事程序。 3.对通过事中事后监管能够纠正且不会产生严重后果的行政审批事项，全面推行“告知承诺”制度，建立“告知承诺”清单，改造完成后开展联合竣工验收。
（九） 完善工程建设管理相关配套措施	1.出台优化工程招投标指导意见，切实优化招投标工作程序，加强招标工作指引。 2.出台《老旧小区综合整治管线统筹工作手册》。
（十） 推进中央单位在京老旧小区综合整治	1.依托首都规划建设委员会工作机制，完善老旧小区综合整治央地联席会议制度，加强中央对口单位与市级相关部门的沟通联系，加强央地协同。 2.针对央企在京老旧小区确定产权、土地、“三供一业”移交细则与移交标准，坚持先改造后移交。

资料来源：观研报告网《中国老旧小区改造行业发展现状分析与投资前景研究报告（2022-2029年）》