当下购房趋势：宁要远新，不要近旧

最近，一份城市通勤报告里面提到，广州的通勤现状有点堪忧，平均通勤距离、通勤时间都在逐年上升，其中最为突出的是45分钟内通勤比例从2019年的75%下降到2021年的69%，而45分钟常被定义为舒适通勤时间的极限。下面就来尝试从通勤这一视觉来分析一下广州的居住现状。

首先看一下这幅图，名为60分钟以上极端通勤人口居住分布。

首先，深色主要集中在核心区的外围，大概离cbd10公里左右的板块。

我认为这可以反映出几个问题。

第一，广州是个妥妥的单一核心城市，钟摆式通勤较普遍，导致上下班时间同向拥堵相当严重。

第二，由于单一中心的缘故，核心区外围常常由于地铁上车难、滴滴打车难、开车哪哪都堵车的原因，通勤时长甚至会比妥妥的远距离郊区更长。

第三，也是由于单核发展，核心房价极高，市区与郊区的配套落差太大，因此人们更乐意聚居于核心区外围，进可攻退可守，这现象较为明显出现在21号线上，每天早高峰21号线天河往科学城方向限流比对向更严重，晚高峰反之。

其次，在各大外围板块中，萝岗的极端通勤分布面积最小，而在老黄埔、番禺、芳村、白云分布都相当广泛。

这可以一定程度上反映出，萝岗的就业还是比其他外围板块要强得多，住房、就业需求都可以较好地实现本土消化、实现职住平衡。

搭配这一幅2022各板块成交量排行榜就可知一二，科学城（萝岗）板块成交均价达到4.1w，而且成交量也遥遥领先。

第二幅图所反映的是广州的通勤时长及距离都在恶化。45分钟舒适通勤比例逐年下降，平均通勤时间和距离都逐年上升。

众所周知，广州销量最好的住宅一直集中在400-500w这个区间，而这一批购买力恰好就是每天睁开眼睛就要出门上班的。

随着疫情后的涨价潮，以电梯洋房这种主流产品为例，400-500w价格圈外移了约5-7公里左右。

比如东部，疫情前距离珠江新城13公里的美林湖畔、盈彩美居4.7-5w，目前这个价格要去到17-25公里以外的黄埔花园、新福港鼎峰、大壮名城。

再比如西部，疫情前广钢板块普遍在4.5-5w之间，目前这价格要退而求其次于几公里外了。

另一方面，也反映出愿意为了上下班舒服而牺牲舒适性去选择中心区老破小的不多。要不然其实中心区便宜的老破小那么多，人人实现职住平衡并非难事。

再看看北上广深的职住分离度比较，深圳是最理想的，这或许因为深圳非单一核心城市，上班地点星罗棋布，因此比较容易实现在哪上班就在哪找房子。

而北京得分最低，这个毋庸置疑，因为京城幅员辽阔，居住成本也是四大一线之中最高的。

然鹅广州的下降趋势让人堪忧，一方面反映出广州住房消费的能力并没有太大提升，但住房成本却提高了不少。一线的居住成本，二三线的薪资水平。

总结

1. 广州中心区普通小区电梯洋房已经逐渐高不可攀，可以说已经看齐北上深。

2. 同价位人们宁愿牺牲通勤距离而保证居住质量。

3. 广州的住房消费能力跟不上住房成本上涨。

4. 近郊当中，萝岗受惠于其发达的产业，实现了较好的职住平衡。

雪球：

我们的一线观察，近年，消费者的喜好确在转变，同价位宁愿买远点的商品房，也不买市区的老破旧房子。（当然，买得太远也是坑。）

如那句话，反正回家都是刷手机的，不如在地铁上刷多半小时，住得远一点，舒服一点。这个应该是时下年轻购房者的心态吧。

欢迎读者来信咨询，写得详细点，有诚意点，我会诚意解答。