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理论来说精装交房的项目，维修回访问题不是很多，但是随着市场环境的变化，压缩工期、压缩成本、单项分包、过程管控不严等，一些精装交房项目暴露了不少问题，有影响观感、影响使用功能，甚至有影响结构安全等，本文通过几个精装交房施工、维修过程中暴露的问题进行总结，以其中卫生间门口渗漏、返潮、结露、发霉等问题进行剖析，分析其中的原因、问题所在，避免类似问题的继续发生。案例一：开发商和施工单位均为央企、精装单位为招标进场，交房后三个月内暴露了好多问题，其中墙面裂缝、渗漏、卫生间门口两侧返潮、返碱、木地板发黑、变形、翘曲等，如下图： 
精装交房，所有的木地板、门套、地面砖都施工完成，看不出防水材料，也看不防水的高度和范围，就需要过程施工管控和隐蔽验收引起高度重视；上面案例中暴露问题的主要原因有以下几点：① 卫生间门口高低差不明显，甚至没有，主体结构施工时未预留到位；② 防水施工在底部，内侧镶贴地面砖，外侧砂浆找平（自密实混凝土找平铺设木地板）；③ 地面砖找坡不明显、勾缝不到位，有水不能及时排出，进入干铺砂浆内④ 门套下口300范围内聚氨酯发泡不到位或未采用防水砂浆处理，导致串水；⑤ 主要问题：卫生间地面砖、过门石干铺，干铺砂浆内水或地面明水串至木地板下口，长时间导致木地板发黑；① 卫生间较小，淋浴玻璃隔断关闭效果不好（未关隔断门），洗澡水或拖地水进入干铺砂浆层；② 洗澡后未能及时擦干身上的水、洗漱时外洒的水等（不是主要原因）通过对现场问题排查、了解、分析，尝试了多种处理方法：如内侧刷防水、注浆、更换过门石、木地板等，经尝试和验证确定最终方案，并取得良好的效果。1)全数检查门口渗水、木地板发黑、变形、翘曲等，拆除木地板；2)将门口三块地面砖剔凿清理至防水基层，重新刷防水，包括过门石下口确保门口的水以及其他地面砖干铺砂浆的积水不会渗入过门石下口（过门石不拆除，否则门套也要拆除）；3)对重新施工的防水进行蓄水试验24h（蓄水高度），观察过门石外侧是否有渗水迹象；4)检查墙面砖最下面一块砖是否空鼓现象，空鼓的必须进行剔凿、返工、湿贴处理；案例二：小户型公寓卫生间内外均镶贴了地面砖，卫生间较小，未设置淋浴玻璃隔断装置，正常使用时关卫生间门，洗浴时花洒的水到处都有，使用一段时间后，发现门洞两侧的墙面返潮、返碱、发霉，以及周边房间里面的墙面壁纸都发生了发霉、开裂、掉落等；经了解现场工艺和操作流程，基本和案例差不多：
1.工艺流程：浇筑地坪混凝土；内外刷防水，按照规范要求施工；干铺地面砖（先贴室内、再贴室外）；地面砖勾缝；2.原因分析：地砖干铺、勾缝不密实、花洒喷水范围广、热水易进入干铺砂浆层，渗漏至过门石外，进入卫生间隔墙（加砌块），墙面外侧没有刷防水，加砌块吸水导致壁纸发霉、开裂、掉落等；因为外侧也是地面砖，干铺砂浆里面含水时间长，辐射影响大；3.处理方案：和案例一处理方案差不多，建议卫生间设置淋浴隔断（底部设置挡水台、上面增加挂帘等），减少干铺砂浆内积水；除了公寓卫生间较多，易发生类似问题，普通精装住宅、毛坯工程项等交房后出现厨房、卫生间等渗漏问题，主要体现在以下几点：3)防水施工质量不符合要求，包括基层处理、R角施工，防水材料问题、防水厚度、淋浴墙面防水的宽度、高度、施工质量、成品保护等常见质量问题；4)下沉式卫生间回填之前防水施工未蓄水试验、或蓄水高度不够，导致两层防水之间产生渗漏等；5)门洞两侧防水施工前未进行抹灰施工，砌筑或抹灰粗糙影响防水施工；6)门洞外沿及上返的高度不满足要求，精装施工地未做两层防水；① 防水施工在结构面层，保护了基层不发生渗漏，但水从采暖管进入走廊或室内，导致采暖底部含水，顶板渗漏等；② 防水施工在采暖地坪上部，由于防水不到位或破坏，水进入结构层导致，导致顶板及管道渗漏等；8)成品保护不到位产生破坏、渗漏，重点是防水施工后长时间不做保护层、或蓄水后刮水对防水产生破坏；根据《济南市新建住宅工程初装修验收规程》门洞口部位地面防水层应采用延伸至门洞口外边缘外侧、门 洞口宽度范围内外高内低呈台阶状的做法（具体如下图所示），且 防水层应沿门洞口两侧上返，高度不小于 300mm；一般地级市都有相关的住宅质量通病防治手册或相关规定和要求，施工前应熟悉和了解，严格按照要求实施，减少问题发生，确保竣工验收；
① 施工前，仔细审查图纸设计和相关地方主管部门要求，编制防水施工方案、三小间施工方案、精装修施工方案等；③ 针对管道吊洞，必须提前进行结构蓄水，确保结构蓄水不渗漏再进行下道工序施工，原则上厨卫间管道使用止水节，减少后期吊洞；④ 针对排烟道、排气道为高风险，特别是靠近墙根部无法吊洞密实，后期渗漏风险较大，必须逐个蓄水试验；⑤ 精装交房项目：各类管道、排气道、排烟道等外围进行砌筑墙体或其他材料进行包裹处理，后镶贴瓷砖，则底部300mm范围必须浇筑挡水台，确保后期防水质量、不发生渗漏，否则更难处理；⑥ 基层处理：地面、墙面的铁钉、扎丝处理清理干净、高低差错台、R角等处理到位；⑦ 防水大面积施工前，必须做样板，观察材料质量、干燥时间、透底裂缝、分层涂刷性能、丙纶与管道施工连接的效果，以及24h蓄水试验等；⑧ 正式施工必须严格按照施工方案、工艺流程、规范要求操作；材料送检复试提前进行，检测合格方可进行施工；① 防水施工一般是连续多层同时进行，必须安排专人进行跟踪检查、巡查、验收；③ 针对防水的厚度、高度、分层施工、施工效果等跟踪检查；局部进行破坏性检查，游标卡尺检查防水层厚度，特别是墙面防水易达不到设计要求；④ 防水施工前基层验收，必须有总包、监理（甲方）、防水专业施工单位共同验收进行工序交接手续、举牌拍照等；⑤ 防水施工完成后进行检查，满足要求后进行蓄水试验；蓄水试验≥24h，可以适当延长至48h，蓄水高度必须满足最高点不少于20mm；下沉式卫生间回填后防水施工需再蓄水检查；⑥ 防水施工完成后交接给总包、精装单位必须办理相关工序交接手续；⑦ 防水保护层或面层施工完成后需再蓄水试验，核实过程中防水是否被破坏；⑧ 分户验收或竣工验收、交户验收都可能进行蓄水试验或带水交房；
① 精装交房项目相关要求要更，因为业主随时交房入住，则必须满足业主使用功能；而毛坯交房项目，业主在装修前往往进行重新蓄水试验或增加一遍防水，增加保险；② 防水施工蓄水完成后做好防水保护层，则门洞部位预留过门石防水（双层）防水搭接宽度（两层防水必须相连）；③ 卫生间门洞两侧200mm宽、300mm高范围内要先抹灰、再做防水、后做保护层（这个工序好多项目直接省掉，直接在砌体上做防水，原则上必须是砼导墙，且导致无空鼓、裂缝、必须光滑满足防水施工需要）；④ 多个项目因工序交接不清楚，导致门洞两侧的腻子先施工，未预留相应的范围，导致防水施工至腻子（即使铲掉腻子再施工，也影响防水效果），有的防水施工完成后未做保护层（墙面）直接刮腻子，后期做门套也产生串水或返潮现象；这些在样板施工未认真考虑和落实；（下图中门洞两侧的腻子是不符合要求的）
⑤ 部分精装修班组施工，喜欢将地面砖压在墙面砖上（阴角部位，为了省工，减少墙面砖切割），建议将墙面砖最下一块后贴，使墙面砖压在地面砖上（增加工作量，墙面砖需要切割）；⑥ 淋浴墙面的防水高度、宽度、厚度非常重要，有的项目施工只施工1800mm高、花洒周边1000半径范围；有的项目已经调整满墙、全高都进行防水施工，但防水面层处理，非常重要，必须保证墙面砖的施工质量，墙面砖空鼓、整块掉落的事也比较常见，也是投诉的重点。⑦ 门洞内外地面砖、过门石镶贴非常重要：建议整体全部是湿贴，减少干铺砂浆内串水，至少过门石、内外900宽（一般是3块砖）要求是湿贴，虽然是干湿分离，但实际无论冲洗、拖地等都可能产生积水；⑧ 厨房、卫生间两侧门套施工，目前精装修施工门套基本都是采用聚氨酯发泡固定，底部300高往往不密实，也是后期串水的风险，建议在聚氨酯发泡施工后，扣板安装前，底部300高采用防水砂浆进行填塞处理，减少串水或返潮的风险；⑨ 地面砖勾缝也非常关键，过去普通的白水泥勾缝不能满足要求，不耐久、串水；建议采用瓷砖勾缝剂或美缝剂进行施工；⑩ 蓄水试验：观察管道、顶棚是否有渗漏，地面砖、墙面砖勾缝是否满足要求，淋浴房隔断打胶是否有渗漏（满足干湿分离），门洞外侧是否串水或返潮等；室内渗漏的问题及原因较多，卫生间（部分住宅的厨房）又是业主使用最频繁的部位，无论是地面、顶棚、管道渗漏，墙面乳胶漆、壁纸、壁布等返潮、返碱、发霉等都影响业主使用功能、观感和满意度，必须高度重视；从前期工艺流程确定、材料进场复试、结构蓄水检查、防水施工验收、过程中巡查把关，每道工序都必须重视和认真，形成隐蔽验收和工序交接手续，减少和降低渗漏风险，满足业主使用工程，提高客户满意度。
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