片区开发项目模式：“ABO 社会投资人 EPC 产业”

来源：志硕融创服务平台 

  片区开发的定义：片区开发也叫作区域综合开发，他的雏形是上世纪80年代的“开发区”，常见形式有：优质生活区、工业开发区、工业聚集园区、优势创新产业开发区、商住产综合开发区、特色产业新城、特色小镇、文化旅游综合体、棚户区域改造、区域乡村振兴、区域农业产业化和城市更新等。

     片区开发在我国现行的法规政策中尚无统一和明确的定义，它一般是指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性规划、改造，通过投资、建设、运营和维护，实现其预期效果。

     近多少年来，片区综合开发新概念下的开发的路径：城市更新类、城乡发展战略策划、空间规划与片区规划、投融资规划、公共服务配套与城乡资源整合利用、新产业新业态项目落地等。一般是根据城市经济和社会发展的需要，以实现城乡规划为目标，从落实土地指标和土地一级开发切入点，将闲置土地或者废弃工业、厂房以及陈旧社区，通过采取合规合法的模式实施整个区域的征拆、配建实现土地熟化，引入有实力的社会资本协助地方政府负责产业导入和二级开发、完善公共服务功能，通过分段、滚动开发，形成符合现代经济环境需求的可持续经济发展区域；其产出效果为：熟地出让金、产业税收和人民的幸福获得感等。

片区开发的模式：

   （1）PPP模式：这种政府和企业共同主导的市场化传统模式，已经成为当今片区开发的主流模式，完善的政策指导，规范的流程操作，丰富的经验教训案例，不断创新的投融资模式助力，使得其成为这近十年的主流模式，比如“苏州模式”、“深圳模式”、“合肥模式”、“华夏模式”、“正平模式”等，尽管还有很多待改进之处，但这种产业新城的诱惑近乎合理，基本实现多方共赢目标。

    PPP模式由于需要政府参与投资，片区开发本质还是经营土地，因此，对于一些城市，经济较为落后、人口数相对较少的城市，片区类开发需要对后期土地及产业导入等资源需要充分的研判，如不能合理化经营、实现社会资本导入，该类项目很有可能造成政府债务增加等负面问题 ，因此，片区开发不能跟风，需要因地制宜，不能盲目开发。     

   （2）PPP衍生模式：或者叫做类PPP模式，如ABO，它包括：政府加国企直接投资（财政支持、专项债等）模式，以当地资源为基础的引资合资开发，政府授权国企直接投资或联合引资投资的ABO模式等。      

   （3）社会投资人+联合开发模式：该模式本质还是从政府授权的投资类项目转换为政府授权的国企（企业）投资类项目，规避政府负债，将项目开发本身投向市场，由市场确定项目本身收益，让社会投资来参与项目投资，增加项目本身自融资能力。

     社会投资人+联合开发模式，虽然通过社会投资人解决了项目资金的问题，但是从合规性就出现了瑕疵和风险，例如，片区开发其经营的本质是土地，以落实土地指标和土地一级开发切入点，通过采取合规合法的模式实施整个区域的征拆、配建实现土地熟化，由政府实现产业导入和二级开发，获取以土地开发为主体的开发类收益（政府基金类收益），实现按照《土地法》的要求，土地收储及一级整理后的经营权归属于政府，无论是企业和个人是无权实施的，因此，对于单纯的社会投资人+联合开发模式，就无法在经营方面合规的得到收益，同样，城投平台公司也存在这样的问题，土地收益无法合规的拨付给平台公司。

     因此，在片区开发项目实施过程中发现，单一开发模式无法妥善解决项目在政策合规性和融资能力、风控避险等问题。因此，我们在项目的实施过程中，以项目“ABO+社会投资人+EPC+产业集聚导入”为模式。

     依据《中华人民共和国政府采购法》第二条明确规定：“在中华人民共和国境内进行的政府采购适用本法。本法所称政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为”。从而ABO模式属于政府采购行为，将政府投资类项目，转换为企业投资类项目，城投平台公司履行业主职责，作为市场投资类项目进行操作，规避政府隐性债务问题。

整个项目实施步骤如下：    

1）政府发起某片区开发特许经营项目；

2）政府通过竞争性采购，确立城投平台公司作为特许经营权人负责项目整体实施；

3）城投平台公司启动项目开发，通过竞争性的方式采购“社会投资人+EPC”开发此片区；

4）城投平台公司与社会投资人共同成立项目SPV公司。

5）项目公司负责具体的项目实施，包括融资、建设。承继业主单位投融资任务，城投平台公司在项目建设期计息不付息，实现政府基础设施建设项目投资全覆盖，不需要建筑央企出具任何担保和抵押，不需要建筑央企投资或垫资建设，符合国家层面监管政策性要求。

6）增量收入。项目公司拿到融资后，对片区开发进行一级土地平整、市政以及配套设施建设，使开发土地具备出让条件，政府对土地进行有偿出让，获得政府性基金增量收入。项目建设后，政府有足够的土地来招商引资，导入优质产业，增加地方性产业税收，同时还能获得项目公司在开发过程中的税收，以及土地二级开发税收收入、各类工业区企业纳税等税收收入，同时对于城投平台公司自持的商用办公区域，待区域商业化成熟后，我们可以帮助平台通过ABS、REITs来增加收入。

7）依据ABO竞争性采购约定政府执行特许经营绩效奖补。政府获得增量收入后，根据财政增收、招商引资等绩效向特许经营权人（城投平台公司）支付绩效奖补。那是否存在隐性债务风险？根据《特许经营管理办法》第四十三条，实施机构同有关部门进行绩效评价，并根据绩效评价结果，按照特许经营协议约定对价格或财政补贴进行调整的机制，绩效奖补遵循“以收定支”原则，在增加政府收入的前提下，由项目公司负责融资，负债由项目公司承担，不新增政府债务，财政无隐性债风险。

8）特许经营权的城投平台公司向项目公司支付建设回报。城投平台公司获取可行性缺口绩效奖补后，对项目公司支付开发回报，降低整个项目的建设成本。回购期间，城投平台公司可根据自身情况，可选择单一资产交付时回购，也可以选择项目整体回购。支持业主单位在资金充裕情况下提前回购行为，减少融资成本。

    “ABO+社会投资人+EPC”解决了片区开发本身的项目建设问题，完成了土地一级整理及收储问题，但是对于片区开发项目而言，项目并没有结束，作为社会投资人因协助地方政府负责完成区域产业导入和二级开发、完善公共服务功能，通过分段、滚动开发，形成符合现代经济环境需求的可持续经济发展区域，通过产业导入，实现项目开发区域产业集聚效应，以产业聚企业，以企业聚人才，充分发挥企业产值及产业带动人口流动等作用，改变项目原有生态和产业环境，让熟地出升值、增加产业税收，这样社会投资人的投资收入就能够有保障性的退出。

    因此，我们近期尝试实施“以产带融，以融带产，以产带建”的新模式，既与当地政府及平台公司（投融资公司）共同搭建产业基金，帮助城投平台公司转型，同时导入3~4家拟上市公司，将企业总部落地当地，实施的“社会投资人+EPC+产业”，建立产业集聚区，助力产业落地，帮忙扶持企业上市，推动当地产业和人才集聚，推动技术发展和科技创新，科技为民，造福一方。