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收藏!地下车位的成本分摊与清算办法

 刘刘4615 2022-09-22 发表于北京

 房地产纳税服务网 2022-09-22 06:30 发表于河北 

房地产开发中地下车位因为成本倒挂属于负增值产品,房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值,以降低土地增值税税率。但目前税局多将车位归于其他房地产,其他房地产包括别墅、商业用房、车位、储藏室。进行清算时其他房地产多是负增值的,实际并没有产生可观的抵减效果。如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集,那抵减效果一定立竿见影,地球人儿都知道就是没政策能咋办?做好当下,搞清现有清算政策规定,捕捉土增政策的风向,期待未来。

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笔者讲解


有无产权的划分标准

地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位,并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积,该种停车位可拥有独立的产权。

人防非人防的划分标准

人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室,产权不属于业主也不属于开发商。建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》,并按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。人防工程移交难度大,难以取得税务机关认可的证明,不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。

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有产权车位


车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库(位)面积计入容积率,如果开发商调整容积率或者后期建设超容,要补缴土地出让金,还要与有关部门进行沟通解释以取得认可,难度大成本高,影响整体项目的资证办理,故而有产权车位极少。
根据国税发[2006]187号第一条:开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。不同类别房地产应分别核算,销售有产权的车位,应当按“其他房地产”缴纳土地增值税,允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
产权车位的成本核算方式分一下两种:
方式一:分配方式,将开发总成本分摊至地下车位。
地下车位应分摊成本费用=成本费用发生额÷(住宅可售面积+地下车位可售面积)×地下车位可售面积
方式二:单独核算,相关的成本费用直接计入地下车位。
【注意】房地产企业销售有产权的地下车库,在土地增值税清算时,地下车库要分摊土地成本。地下车位分摊土地成本必然对最终的土地增值税产生影响 ,此消彼长,更多土地成本被计入其他房地产扣除时,计入住宅项目的就会减少。
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人防车位



国税发[2006]187号第四条第3款:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。

根据规定:地下工程本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

【注意】对于无偿移交政府的人防车位,开发商以转让长期使用权转方式取得的收入,不作为土增税应税销售收入,成本作为公共配套措施成本均摊到其它可售产品扣除。但地下人防车位是否分摊土地成本,各地口径不一,江苏湖北对此有较为明确的规定:土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。

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非人防无产权车位



非人防无产权车位地下车位的使用权转让收入是否缴纳土地增值税,各地的处理口径不一,分为以下两种情况:

第一种:遵循实质重于形式原则,将收入确认为土地增值税应税销售收入,其分摊的成本费用可在土增清算时配比扣除,比如:

1.鄂地税发〔2008〕207号第十七条第4款:对于停车场(车库),仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的,应按规定计算收入,并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用;

2.青地税函[2009]47号:利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同,将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的,向购房人取得的收入视同房地产转让收入

3.浙江省地方税务局公告2014年第16号第五条:对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的,其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。

第二种:遵循形式重于实质原则,未发生产权转移不确认为土地增值税应税销售收入,其分摊的成本费用亦不可在土增清算时扣除,比如:

1.辽地税函[2012]92号第五条:无产权地下停车位取得的收入,不计入土地增值税收入,其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

2.新疆维吾尔自治区地方税务局公告[2014]1号第四条:房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室,不征收土地增值税。

3.西地税发[2010]235号第十七条:对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等,其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入,其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

4.吉地税函[2012]54号:房地产开发企业将开发的无产权的地下车位(库)出租或自用,产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本、费用。

5.贵州省地方税务局公告2016年第13号第三十四条规定:房地产开发企业单独销售无产权的车库(位)等不能办理产权的其他房地产的,不确认土地增值税计税收入,不扣除相应的成本和费用。

【注意】无产权车位不分摊土地成本。 

车位因为产权问题不仅有税务风险,还有法律风险。地下车位实际销售和租赁中,业主与开发商因销售方式或合同条款问题引起的法律诉讼已经屡见不鲜。房企在实务中应与当地税局充分沟通,明确当地规定,提前做好税务安排,降低风险节省成本,还是那句话:没有税务思维,从投资经营一开始就输了。

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