土地增值税清算166个问题经典答疑！

whoyzz 2020-04-11

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4月2日上方课程很精彩，直播间答疑更精彩！36个问题解答，报名后直播间答疑随时回听的。赞《看一看有没有您关心或遇到的问题！》

18 祝香君土地作价入股非房地产公司,暂免土地增值税,如果被界定为以转让土地为目的的股权转让,需要追缴土增税,请问,这个如何界定,和地区的政策有无关系.如果作价入股非房地产开发公司,但建造至一定的程度, 增加房地产开发资质,是否会即时清算作价入股时暂免的土增税?

4月5日上方课程很精彩，直播间答疑更精彩！43个问题解答，报名后直播间答疑随时回听的。赞《看一看有没有您关心或遇到的问题！》

问题：我公司开发的是老项目，取得的建筑业增税普通发票没有在“备注栏”备注工程名称与地点，但在“货物名称”栏详细注明了工程名称，请问这张发票有效吗？如果无效，那么17年付的工程款，现在补开有效发票，土增清算时有影响吗？各地税局对这点卡得严吗？

问题：安置房的建设成本会计处理时记在开发成本－建安成本，还是直接记为开发成本－土地成本合适？若记在建安成本里，那项目的总建安成本/总可售面积=单方建安成本，就会大于实际建安单方预算定额，不正常。若记在土地成本里，将来土地增值税清算时，安置房成本视同销售又要加到土地成本里，这样土地成本是否重复？

问题：在建工程转让受让方土地价款能否加计扣除，其他开发成本扣除×1还是×1.1（广东为例）

问题：个人承包土建以外的工程，在税局门前开建筑安装发票给房产公司，土增清算时个人发票可以扣除吗？

问题：旧改项目按照拆迁补偿协议，在预售阶段收到回迁户的补差价款，会计处理上是直接冲减开发成本-土地征用及拆迁补偿还是做预收账款处理？做土增清算是应冲减开发成本对吗？

问题：我们刚拿地，土地证已拿到，现在想去税务备案把这个开发项目甲供材，注是湖北省，如果开发公司甲供材签合同需注意那些关键性事项，还有建筑公司是挂靠别人的，这个建筑公司的成本账该怎么收集成本发票？？？！

问题：临时租赁村委会的土地，取得农村集体的收据，土增时能扣除吗？

问题：房子政府限价，精装修部分另收1.2万元，成本4000元，请问这部分精装修的收入和成本要算土增吗？装修软硬都有。

问题：政府在招牌挂土地时回迁安置房外挂形式作为交易条件，审计认定的建安成本毎平方米3830元，建好后交付给回迁户，建设过程中政府不予支付款项，在土增清算时，收入是按市场价格确定，还是按政府在土地组价是3830元认定？其次成本是按实际建安成本呢？还是以市场价确定的收入同时认定成本？国税发220号文第六条应该如何应用？

问题：土地款滞纳金能在所得税前扣除吗？能在土增税清算中扣除吗？

问题：2017年A房产公司将固定资产写字楼作为长期股权投资B公司，目前固定资产发生改建支出，改建支出费用大概2000万，请问这个改建支出作为A公司重新结转到固定资产，长期股权投资重新评估吗？

问题：非房地产公司，2016年3月开工自建厂房和办公楼，现法院判决给其他公司需办理过户，请问：1、增值税：按评估值的5%2、所得税：固定资产清理后合并到年底的应纳税所得额计算缴纳3、土地增值税：如何交？是按评估值的5%，还是评估值减原值后的差额缴纳（如果是评估值低于原值还用缴纳吗？）谢谢！

问题: 我公司为营改增后老项目，现人防已验收，人防车位出售收入可以在什么类型中进行土地增值税清算？

问题：房地产公司的土地使用权作为股权转让，是不是不交土增税和所得税？是根据国税多少号文？

问题：城投公司通过网拍拿地，并取得财政出具的土地票据，后将土地注入后来成立的全资子公司开发，但土地票据没有换，城投公司也不同意签三方变更协议，子公司土地开发成本无票，仅凭政府同意城投公司以土地注入全资子公司的批文，就可以在所得税及土地增值税清算时扣除成本了吗？我觉得不可以，怎样解释给他们

问题：购房返现的钱能冲减收入吗

问题：房开企业把多套已完工公寓卖给一个股东，从交税角度看利弊是什么，如果无关联的个人再从股东手里买这个公寓，走二手房交易程序，有何风险，如何识别一房多卖的情况

问题：前一年度预缴所得税多预缴了，可以在后一年度预缴时少缴吗？有无涉税风险？

问题：请问地下有产权车位如何分摊土地成本和建安成本，土地成本只分摊在地上计容面积部分，那建安成本作为第三类分摊成本是吗？地下无产权车位和人防及通道不分配土地成本，建安成本作为公共配套再在各个类型之间分配是吗？

问题：房地产公司利用自己开发的商品房做物业中心，需要转入固定资产吗？什么时候转出？如何确定它的价值？

问题：甲有开发资质，甲二期项目与乙签定了开发代建协议。协议规定前期拆迁费用由乙方承担，由乙方共缴纳了前期拆迁费用5200万元。乙把5200万元拆迁补偿费交到政府（用资金往来结算票据），政府又转给村委会，村委会进行拆迁补偿，村委会开了财政收款收据（收乙前期拆迁费用），土增税清算时，上述资金收款收据可以进成本扣除吗？

问题：我公司2008年在异地购买土地开发，2014年异地税务局要求我公司注册分公司，现在我们账上售房发票是以分公司抬头开的，但是五证一书和各项批复文件和成本发票抬头都是总公司，现异地税务局要求土增税清算，那么我们账本上的成本发票税务局认可吗？有何风险？

问题：10年前取得因拆迁问题无法开发，现开发政府在红线外提供一块地要求我司建一所学校供小区内业主子女上学。请问土地增值税清算是否可以扣除建校的成本？

问题：绿化工程，房开公司甲供苗木，取得苗莆自产苗木的免税发票，计算抵扣率是9%还是13%，咨询税局答复不一致

问题：我是一个初学者，请问许老师，房地产公司开发的某项目完工且全部销售交付业主，此时土地增值税清算时，扣除项目的开发成本与主营业务成本是否一致，它们之间到底有何区别和联系？

问题：公司十年前拿地成本特别低，现在想开发土增税增值率达到200%，想低价卖给实际控制人，然后变成二手房销售，这样税费能不能降低

问题:交房前、后公司往来借款利息支出怎么账务处理？

问题：截止目前武汉有否出台三旧工程有关税收优惠政策或指引？

问题：老师好，我北方一项目7500的地价政府返1000，这部分返还是不是只能进营业外缴所得税呀？地价太便宜利润自然高，建筑成本又有限，是不是只能往期间或销售费用做文章，这部分有限额吗？一楼商铺二楼假别墅必须分开算吗？错层公寓怎么去筹划。

问题：我们当地棚改项目收到土地返还款但注明返还款的用途如用于基础设施建设和拆迁补偿款请问冲减基础建设成本和拆迁成本拆迁是政府行为开发商不可介入拆迁的如何界定商品房与安置房混合施工且再同一单元如何进行土曾税的分格与清算安置房用的协议价低于市场价的按政府要求小区里配建幼儿园这块地的单独有土地证是否缴纳土地使用税幼儿园对应的开发成本单独核算对应土增值税要缴纳吗？

问题：我公司地下车位是20年使用权，收款时摘要写的是车位租赁款，请问老师，20年产权车位在所得税和土增税怎么处理？这样的车位租赁款土增税要预交吗？

问题：我公司购买土地时，合同上没有规定交地时间，只是说2019年10月份之前交地，购地合同是2019年4月签的，而实际交地在2019年9月，请问老师土地使用税从几月开始交？

问题：预交的增值税及土地增值税，企业所得税要先计提吗？还是说等到确认收入再计提？

问题：土地成本分摊，占地面积法。一个立项总占地是1000平，计分二期开发。一期房屋地基底座占地500平，二地基底座占地300平，则一期土地分摊成本为500/1000*土地成本，对不？

问题:我司（房地产开发企业）从淘宝司法拍卖成功竟得不动产，司法拍卖成交价比如2000万元，土地性质商业用地，原产权人为个体工商户，税务能代开发票，我司拟推到原建筑物后开发房地产，请问该不动产取得成本2000万元（其中有建筑物）可以全额在土地增值税前扣除吗？有咨询过税务机关，说是建筑物部分不能在土增税前扣除，是否土增前能扣除吗？可以加计百分之二十扣除吗？

问题：地下无产权非人防车位属于国税发〔2009〕31号第三十三条企业单独建造的停车场所？还是属于利用地下基础设施形成的停车场所？

问题：请问老师交房所得税发生纳税义务结转成本时，按占地面积分摊的土地成本包括哪些明细内容（是不是09年31号中的开发成本-土地征用及拆迁补偿费的全部明细）？土增税清算时按占地面积分摊的土地成本包括哪些内容（是不是只包括出让金、地价款、契税，）？

问题：土增清算中，不计容无产权的地下车位，实际已经销售，事务所要求计入清算。面积是怎么分配，是按车位的净面积还是含公摊面积？其中一部分是机械车位，实际已销售，怎么能并入清算，不按固定资产入账？需要批文还是报规划局的总平图上有显示个数就可以？

问题：我们有一个项目土地价款是2018年和2019年支付的，2019年的时候增值税已经调整，这中情况土地价款递减销项怎么税率应该算多少呢

收没有产权的车位款，收据应该怎么写？租赁？

问题: 老师，拍卖取得的在建工程继续开发，未取得发票，过户税金已缴纳，土增清算时可以扣除吗？可以加计扣除吗？山东房企

请问地下有产权车位如何分摊土地成本和建安成本，土地成本只分摊在地上计容面积部分，那建安成本作为第三类分摊成本是吗？地下无产权车位和人防及通道不分配土地成本，建安成本作为公共配套再在各个类型之间分配是吗？房地产企业土增收入和所得税收入的确认口径有什么区别

土地作价入股，清算时土地成本如何扣除？是按作价前原来价格，还是按作价入股时的评估价格（作价入股时已完税，也取得了发票。）

4月8日上方课程很精彩，直播间答疑更精彩！47个问题解答，报名后直播间答疑随时回听的。赞《看一看有没有您关心或遇到的问题！》

问题：我公司与甲、乙二公司签订的一份三方材料采购协议，约定我公司向甲公司采购材料（材料其实由甲公司向乙公司采购，再销售给我公司），我公司一直向甲公司付款，并取得由甲公司开具的发票！但现在因甲公司出现财务困难，我公司临时决定直接向乙公司付款，并取得由乙公司开具的发票，请问这笔业务在土增清算时会否有税务风险？

问题：企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间购进的设备、器具，单位价值不超过500万的，计提的折旧允许一次性计入当期成本，设备、器具指房屋、建筑物以外的固定资产，请问购进的小车算不算，能不能一次性计入当期成本？国税（2009）31号文，出包工程最终未办理结算而取得全额发票的，发票不足部分可以预提，但最高不超过合同金额的10%，请问这10%的发票最迟开具的时间，是在次年所得税汇缴前还是土增税清清缴前

问题：施工方用房开企业水电费，合同中如何约定，如何开具发票，可以开具分割单吗

问题：一个立项，人为分为五期开发，现在一期已达交房条件，请问土地使用税如何减少？这个立项总可售面积是按立项批文中的总可售面积计算？分期的可售面积目前已确定的只有一期和二期。

问题：1、期房交房时，按揭收款、分期收款、一次性收款怎么结转成本和收入？2现房销售，按揭收款、分期收款、一次性收款怎么结转成本和收入？

问题：根据国税发【2006】187号第4条第3款规划配套的停车场（库）建成后有偿转让的，应计算收入、并准予扣除成本费用；那么无产权的车位、储藏室、配套商业等能不能根据这条规定作为配套并入清算？有产权的车位作为有偿转让的配套，在转让时其收入、成本在清算时，能否并入业主购买的主房中一起清算。

问题：请问我公司无产权非人防的地下车位需要在公共配套科目下设明细科目核算吗？那该笔无产权车位是开商品销售发票还是开租赁发票？该车位取得的收入需要对应结转地下室的建安成本吗？

问题：土增税清算时，当地规定，对地下无产权车位，收入不计，成本不扣。但是，因为无产权车位没有作为单独的成本核算对象，其收入和成本没有单独反映，有的是采取附赠方式销售，建造成本也和住宅地下基础分不开，那么，土增清算时如何计算扣除呢，有行业参考标准吗

问题：我公司是房开企业，建筑方也是自己的（一个老板)，项目在一个小县城，从08年至今从未做过清算，以前没有做过筹划，现在账务比较混乱，甲供材发票非常多，零星工程没有结算单，资金往来也比较混乱，很多都是现金支付或者老板私人支付，现在税局要求清算，对于这种情况我们该如何处理？是不是应该走核定征收？如果查账征收以甲供材发票算成本，和现金支付凭证，税局认可吗？还有，如果涉及退税的话，退税部分可否递减以后项目的税款？

问题：请教问题，如果土增清算后是退税，那补缴的企业所得税缴不缴滞纳金？谢谢

问题：老师，一般计税的项目因为增值税是不分项目的，附加税是按增值税缴纳，现在结转收入对应的附加税怎么算？

问题：我们有一个项目土地价款是2018年和2019年支付的，2019年的时候增值税已经调整，这中情况土地价款递减销项怎么税率应该算多少呢

问题：1、一方出土地，一方出资金，双方合作建房，所有的五证都是双方的名字。联建协议中注明双方按一定比例分房并对外销售，如何进行土地增值税清算与项目所得税汇算？如果双方是分税后利润，又如何进行土地增值税清算与项目所得税税汇算？

问题：土增清算时只分普通住宅，非普通住宅和非住宅。但在一个清算单位内普通住宅有高层，小高层和洋房之分，单位建筑面积土地成本是不一致的，可以分类型分摊么？

问题：A公司是村股份公司，是征地返还用地取得的土地使用权，现作价投资入股到B公司占30%股权

问题：课件中老师说其中涉及增值税，A公司按全额征收？不能扣减土地出让金的差额交吗？A公司如按土地取得原价作价投资，转让土地使用权的增值税税率按9%还是3%？

B公司收到A公司发票后，按不含税金额借记无形资产，贷记实收资本。如果A公司实收资本占比和与发票不含税金额不一致，差额B公司是计入资本公积？

如果A公司取得土地在B公司（村企各占股）成立之后，如果变更土地权属涉税内容和前面1和2问题一样处理是吗？

问题：集团公司在2013年开始建设保障性住房，立项在集团公司名下，到2015年完工并分配给职工，在此期间企业未取得房地产开发资质，不属于房地产开发企业，2018年企业取得了房地产开发资质。请问许老师：在2020年企业对2013~2015年建设的保障房土增清算时，能否享受房地产开发企业加计20%的政策？政策依据？

问题：母公司土增清算时，开发间接费用列支了子公司（房地产公司）提供的工程管理费，能否在土增清算中扣除？政策依据是什么？

问题：许老师，允许抵减的销项税额是只包涵土地价款，还是既包含土地价款，也含政府规费（大市政配套费）和拆迁补偿款？如果包涵拆迁补偿款，那么，直接补偿给拆迁户的没有省级以上地方政府收据的拆迁补偿款也可以计算抵扣么？谢谢。

问题：地上车库是拿地时的保留建筑，土增清算时事务所按建筑面积分摊只审核了成本，现在有销售，土增按可按开发加计扣除20%吗？还有事务所审核后又发生大的维修成本，这个维修土增能扣除吗？

问题：成片受让土地，分商业区和住宅区，住宅区立项为A项目，商业区立项为A商业中心，请问我清算时清算对象是不是商业和住宅分开清算？商业区建安发票备注栏如果项目名称也备注为A项目，土增清算时能扣除吗？

问题：房地产企业将开发产品使用多年后（无转入固定资产），再转让，土地增值税按旧房还是新房？政策依据？

问题：房地产企业所得税汇算时，开发成本、开发间接费用中列支的不合规票据及福利费、招待费等，未直接影响当期损益的，是否要做纳税调整？

问题：2020年4月，税务稽查发现我公司在2018年期间取得对方虚开的发票金额10700元，我在2020年5月31日前汇算2019年的，需要调整吗？稽查的说他帮我找文件，如果有确凿证据证明善意，并且我公司无法追回发票，可以不调整。文件支撑？

问题：我公司以收购100%股权和100%债权的方式收购了一家房地产公司，法人未做变更，请问需要交契税吗？

问题：公司将已经竣工但还未出售的店铺出租给别人，怎么计算房产税？

问题：司法拍卖中拍得一栋烂尾楼，成交价2亿，请问老师，土增清算时，这2亿要怎么计入清算扣除，土地成本和开发成本按评估报告的价格吗？成交价会高于整体评估价的话，怎么分摊土地成本和开发成本？

问题：我公司实际支付的拆迁补偿费比按政府文件规定的要高，能以实际支付的拆迁补偿费抵减销售额吗？

问题：我公司有一笔政府给的土地返还款2500多万，但没说明用途，应该记入什么科目？记在了资本公积―其他资本公积，这样会有什么税务风险吗？我们现在还没有达到清算条件，工程还没有竣工，以后不会有什么后患吧

问题：民间借贷利息没有入账，在土地增值税清算时，能不能按（土地加开发成本）乘以5％扣除。

问题：买房送装修，怎么签补充协议？装修成本计入什么科目，这部分成本配比的收入科目是什么科目？

问题：我公司为房地产开发，项目已经达到完工交付使用状态，我公司要结转收入应该以交付使用的合同金额还是以已签合同的已收款金额确认？因为有部分房屋的合同金额尚未交齐时，房屋是不会移交给业主使用的。同时还有一个问题就是网签合同的合同大部分都是预测面积，预测面积与实测面积会有差异，这个还得添加一个补充协议。是否应该理解为为合同和协议签订金额来计算？

问题：我们现在房地产公司是我们的全资子公司，如果全资子公司，做房地产开发以后会不会对我的母公司贷款方面有影响，需不需要把这个全资子公司的股权全部给它转让了，与母公司没有任何关系呢

问题，层高系数法的地区，企业所得税也可以按层高系数法吗。做账的时候就要体现吗？还是在土地增值税清算时再按层高系数法算得

问题：销售地下室，车位开发票吗？

房地产企业转让房产期间土地使用税计算，在计算已转让占可售面积比例％= （本期累计已转让房产建筑面积5/可售房产建筑面积）*100%中，可售房产建筑面积，是否包括地下产权车位及人防车位的建筑面积？

请问老师几年前买的地，因拆迁问题未开发。后来政府修路征用部分土地，返回的土地款要交税吗？是不是可以不冲减开发成本？

老师，我公司代收客户的契税，1月份网签后一直没去交契税，今年因疫情，现在去申报，系统显示逾期，有滞纳金，发票3月31日才开，怎么就算逾期了？

1月份网签，3月份开发票出来，现在申报系统显示逾期了，有滞纳金？

完工的产品多年来一直空置需要交房产个说吗？

买房送车位，如果车位没有随房屋销售完，是不是要扣除未售车位成本？

18年签的购房合同，价税分离，19年税率改为9，现在交房开票是以9还是11？

总分公司，总公司拍地，分公司开发，工程票开给子公司还是总公司

问题：房地产开发企业税务核定是小规模纳税人，后期有收入以后会转为一般纳税人，购买的土地款是在认定为小规模纳税人时期开的票，后期清算时可以抵减销售收入吗，如果不行，有补救措施吗？