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1、项目基本信息（4）建筑层数：地下3层，地上6层（局部9层），建筑高度43.8米；（5）建筑面积：地上为66391.03㎡，地下为45340.22㎡，合计为111731.25㎡；（6）建筑功能：大型商业建筑，负二、负三层为地下车库及设备用房，负一层至六层为商业。2、项目管控要点前场区域，即顾客日常购物所能接触到的区域，如步行街、中庭、入口门厅、卫生间、母婴室、电梯厅、电梯轿厢、扶梯等区域；后场区域，一般为商场顾客不会到达的地方，常常作为商家的货运通道、货梯厅、后勤走道、以及物业人员专用通道等部位，后场区域一般均做简装处理。本项目总的精装面积为22745.81㎡，其中前场区域面积为：18165.57㎡，后场区域面积为：4580.24㎡，前后场面积比例约为8:2。3）甲供材料多，材料选型种类较多，非标产品多，询价产品多；1）商业项目精装招标很少采用模拟清单招标，多数情况为带图纸招标，但是需要注意的是，招标图纸往往并非最终施工蓝图，因此需根据图纸情况来确定是总价包干招标还是综合单价包干；2）招标清单列项一定要完整、详细，根据不同面层材料需单列清单项目；3）招标清单项目位置要根据不同空间位置划分，如步行街、卫生间、电梯厅、中庭玻璃栏板等区域位置，所有清单工程量建议采用公式链接索引，便于后续对量及清标；4）招标清单列项繁多，所有清单项的计算规则需在该清单项中单列体现，避免后期扯皮；5）需明确具体的甲供材料的种类，并且让投标单位在招标清单中自行填报甲供材的损耗率，作为后期甲供材管控及结算超领扣款的依据；6）措施费清单尽可能采取总价包干的形式，并且措施费项目需考虑全面，以免漏项导致后期施工单位索赔，如垃圾清运费、夜间施工及赶工、成品/半成品保护（含扶梯及电梯轿厢保护）、消防验收前粗保洁、开业前精保洁、甲供材料保管费及下车费、精装脚手架费用（中庭部位采用满堂脚手架还是桁车投标单位自行考虑）等金额较大且必发生的内容； 
7）安装工程管线计算规则需提前明确，一般均为点对点方式计算，为了体现管线和灯具的关系，设计图纸上常常采用弧形走线方式，若按照图示计算，工程量会增加约20%-30%；
8）需明确各类材料后期是否允许材料调差，以及材料调差的原则，商业项目精装中，钢材、铝板、不锈钢、玻璃等材料用量较大，对造价影响较高，直接影响投标报价；9）需提前明确后期商铺的装修是否在本次合同范围内，还是由商家自理；10）由于商业精装项目涉及的材料类别较多，需标前材料封样；11）对于后期出现的大量商业拆改，拆改项的清单项及计价方式需明确（可按清单价格上浮一定比例执行）；12）需明确甲供材料的额外费用承担单位，如石材的加工费用、瓷砖水刀拼花费用、洁具的部分辅材费用、材料的下车费用等是由精装单位承担还是甲供材厂家承担；13）特别注意精装工程涉及的所有门的界面范围，避免招标漏项。1）变更签证：商业项目精装工程受精装设计方案、过程中拆改、商管需求等各方因素影响，实施过程中难免发生较多的拆改及变更签证等费用，又因其涉及较多种类甲供材或其他单位扣款，为了保证变更签证费用计算的准确性及全面性，因此要求驻场人员对合同清单、各专业界面划分、以及施工图纸等资料必须十分熟悉。2）进度款审核：精装单位在施工中由于工序相对复杂，前中期的工作内容都是各类基层、龙骨以及辅材，面层类材料往往最后一两个月才开始进场施工，很难像总包那样（钢筋、砼、模板等）短时间整个工序全部完成，为了保证过程中进度款审核的真实性和及时性，建议在合同签订时就根据不同的施工阶段确定不同的支付比例，以双层石膏板天花吊顶为例，如完成主龙骨、次龙骨、一层石膏板、两层石膏板时分别对应不同的支付比例。3）定期巡场：养成良好的巡场习惯，有助于我们学习了解施工工艺和流程，有利于把控进度款的审核、核实现场做法与图纸是否一致、核查施工范围及材料规格与合同约定是否一致。4）材料需及时打样送样：避免后期大规模实施时发现材料达不到要求或者效果，造成无效成本增加。5）过程中新增认价较多，对于材料认价需按照事项发生时间及时锁定价格，避免后期因时间因素导致材料价格大幅变动，进而使价格水平失真。（1）在设计阶段就需要商运部门参与进来，了解项目后期商业运营阶段的一些需求，设计院出图时尽可能考虑到位，避免无效成本及合同偏差率。
1）后场货梯厅、货运通道及四层五层餐饮通道处墙面原设计均为乳胶漆墙面，考虑到后期运送货物会污染及磕碰墙面，将1.2m高墙面区域由乳胶漆改为3mm厚花纹钢板，增加费用15.81万元，造成无效成本2万元；2）原设计在两个中庭处灯光系统中未考虑可调光变光功能，后期单独增加调光控制系统，增加费用约19.5万元。（2）招标时合约规划要清晰明确，精装与项目各专业的界面划分一定要梳理清楚到位，避免招标漏项，后期补位时丧失谈判优势。1）需注意精装工程涉及的所有门的界面范围，避免招标漏项，如前场防火门、无障碍卫生间电动门、地下电梯厅感应门、部分非防火门等，一定要做到不重不漏，一次规划清楚。本项目精装后场区域的所有非防火门招标时界面疏漏，未包含在精装范围内，又不属于防火门界面，后期由只能由精装单位供货安装，丧失议价空间；2）对于商业中庭天花位置软装吊点电葫芦，须在在招标明确施工单位，此处一般建议由精装单位施工预留；3）对于后场通道等部位装修，需明确此部分总包与精装范围划分，防止重复或漏算。（3）充分了解项目设计目的和后期的实际使用功能，在满足各项约定的条件下，达到节约成本的目的店铺门头一侧挡烟垂壁设计材质为5mm+1.14pvb+5mm超白夹胶玻璃，考虑到后期消防验收后，商家进场会拆除并重新装修门头，经过项目论证，在满足地方消防验收规范的前提下，将挡烟垂壁材质优化为12mm厚硅酸钙板刮白，优化金额20.7万元。（4）对于一些复杂造型或者大规模工序，现场要提前打样施工样板，通过样板展示效果的调整，影响成本的增减。1）本项目所有防火卷帘柱铝板原设计均为2.5mm厚白色氟碳喷涂铝板，因前期未做样板，等到后期施工时发现由于层高较高，安装后铝板会出现局部变形，设计重新调整铝板厚度为3.0mm厚，成本增加约9.8万元，造成无效成本约5万元；2）原3#中庭天花设计为“白色金属垂帘”，因工艺做法复杂，通过现场做局部样板段发现成形效果与设计效果差异较大，后续将此处做法优化为石膏板造型天花，成本减少15.7万元。 |
