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“我是房东，凭啥要赔你500万？”福建厦门，男子租下3栋楼15年，改造成公寓出租，刚干一年，房东反悔，把男子告上法院，要求退房，法院判决租赁合同无效，但没判决男子退房。房东提出以210万元的价格收回房屋，男子要求赔偿500万元。 2020年4月，二房东阿锋和一房东陈大姐签合同时约定，阿峰把3栋楼改造成160多间单身公寓出租，阿峰每月支付房租8万元，每三年递增10%，租期15年。2021年，陈大姐就提出阿峰管理的不好，想反悔，房子让自己儿子管，把阿峰告上法院，要求解约收回房屋。而法院审理中发现这三栋房子当时盖的时候没有取得建设规划许可证，判决双方的租赁合同无效，驳回了陈大姐其他的诉讼请求。 陈大姐认为，既然合同都无效了，更有理由收回房子了，而阿锋则不同意。司法局调解时，阿峰提出，自己改造花费了400多万，让陈大姐再补偿自己几十万元，给500万元就退房。而陈大姐则提出，当初合同里约定，租期不满7年，收回房子需要补偿400万元。但她要收回房子，阿锋没同意，已经过了十来个月，阿锋又收了这段时间的房租。当初合同约定，如果房子被征收，陈大姐补偿阿峰210万元，她要求按这个来补偿。最终双方没能协商成。 【@家子说法 】 一、为什么这份租赁合同会被判无效？ 在这个事件里，陈大姐主动去起诉阿锋要求解约，没想到法院会直接认定合同无效，这是为什么呢？ 首先来说，解除合同的前提是双方建立了合法有效的租赁合同。如果合同无效，解除合同的前提就不存在。所以，法院审理这类案件首先就要审查这份合同是否有效。 一般来说，法律规定的合同无效有几种情形：1、无民事行为能力人订立的合同；2、行为人与相对人以虚假的意思表示订立的合同无效；3、违反法律、行政法规强制性规定的合同；4、违背公序良俗的合同；5、恶意串通损害他人合法利益的合同。 在这个案件里，陈大姐出租的房子没有盖的时候就没有取得建筑规划许可证，属于违法建筑，这种房子占有使用都是违反建筑法的规定的，所以出租这种房子本身也是违法的。 对这种房子，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。” 所以，法院自然不可能认可陈大姐与阿锋之间的合同是有效的。既然合同无效，那解除合同的基础自然就不存在了，所以法院没有判决解除，而是直接确认双方的合同无效。 二、合同无效，陈大姐能不能直接收回房子？ 有人说了，那合同既然都无效了，说明房子阿锋不能占着了，那应该房子归陈大姐啊！为什么现在阿锋占着，司法局调解的时候不让阿锋先还房子呢？ 这是因为，合同无效不代表就没有任何后果了，合同无效会产生合同无效的后果。 《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。” 在这个案件里，租赁合同无效以后，阿锋确实应该返还房屋。但是，陈大姐也应该返还之前的租金。考虑到返还房屋之前，阿锋占有了一段时间的房屋，这部分租金陈大姐可以不返还，以折抵房屋使用费。 但是，阿锋还对房屋进行了装修，这部分装修已经附加进了房屋，无法单独由阿锋拿走，陈大姐属于不当得利，所以这部分装修的价值是要由陈大姐支付给阿锋的。 就算陈大姐要拆除这些装修，那这部分费用也属于阿锋的损失了。这部分损失不应该由阿锋一个人承担，应该由阿锋和陈大姐按照各自的过错分担。这里面显然陈大姐的过错更大，需要承担更多的责任。 除了装修损失以外，阿锋还有预期可得利益的损失，就是房子装修好以后，本来预计有15年收益的，现在陈大姐反悔，后面的钱挣不上了，这部分损失也是需要双方按照过错分担的。 这些加起来应该是不少的。当然，对于这部分损失的价值，不能阿锋说多少就是多少，也不能说陈大姐说多少就是多少。对此，可以通过鉴定来确定。 但无论如何，陈大姐都应该负更多的责任。   |
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