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ID：内审师修行与实战（shenjizhishi） 河南出台和执行了史上最严厉的资金监管政策，本人地产从业多年，分享一些关于资金监管的干货和讯息吧！ 房地产行业啊！ 一、先说什么是资金监管？ 这和“房屋预售制”相关，简单说，就是房子还没有盖好就被地产商卖了，如果地产商拿到钱后，挪作了他用，没钱继续盖你买的房子，会怎么样？ 看看现在的郑州就知道了，一次洪水，几次疫情，弄得百业萧条，经济发展的最大支柱产业——房地产，出现了“烂尾”潮！ 如果郑州一早就有严格的资金监管，开发商想烂尾都难，因为你卖房的钱只能用来建设你卖的房子。 事实上，很多房子烂尾，不是项目不赚钱，也不是房子卖不掉，反而是房子都卖光了，钱也收齐了。就因为开发商把钱用到别的地方了，自个项目却没钱继续建设，只得烂尾。 所以，河南被逼着出台了《豫建行规【2022】1号文》这一最严格的资金监管政策。
二、怎么个严控法？ 1.控资金入口：卖房的钱 无论定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭款、公积金贷款，只要是房款都得给我进“资金监管账户”。 怎么操作呢？ （1）销售案场全部更换POS机（到现在，应该更换完了），刷的钱全部进入银行监管账户； （2）贷款的钱，从银行那头就给你掐死了，无论是哪个银行的贷款还是公积金贷款，全都得进监管账户。 （3）无论是开发商还是银行，哪个敢私自收钱，轻则入不良信用档案，重则收你预售证，收你监管资格，再追赔资金。 2.出口：钱只能花在哪？ 除了工程建设，其他支出不得用监管资金，比如：土地款、三项费用（利息、管理费、销售费用）。 两头一堵，开发商再想挪用售房款非常难，只要房子卖得动就很难烂尾！
三、以前啥样？ 以前的资金监管，在开发商眼中只是一道程序而已。 名义上，所有的预售资金都要进入监管账户，监管账户的钱也只能用于工程建设。 而实际，房子卖后，开发商只抽出一小部分钱转到“监管账户”，然后再通过“总承包单位”开发票，把监管账户里的钱套出去。 有两点把握好，资金监管就成了形式！ （1）存多少监管额是灵活的，可以协商，不同城市政策也不太一样！有严有松，有的全额入监管（极少的），按节点成比例支出，有的是只占总房款的很少比例。 （2）出口的操作基本相似，只要总承包商是自己人，不停开具工程发票，监管资金都会给你转过去。
四、这政策是好事吗？几家欢喜几家愁！ 1.以前的烂尾楼购房者：你的购房款早就被挪走了，这政策无法追溯之前的烂尾；同一个开发商，其他项目的钱因为被监管无法挪用到已经烂尾的项目，所以，烂得更死了! 2.以后的购房者：只要房子卖得动就不怕烂尾，增加对期房的信心。 3.政府：之前的烂尾楼无法解决，但以后坚决不让出现烂尾，也给普通民众一个交代，毕竟“亡羊补牢犹未晚也！” 4.银行：别人的活钱都变成了死钱，我的死钱变成了活钱，美滋滋！ 5.地产商：账上看着有钱，却拿不出来，买不了新地就无法扩大规模；远郊卖不动的楼盘，没有收入就没钱继续建设，烂尾风险反而增加！卖房子的钱，不能发工资，不能还贷款利息，压力山大。 6.供应商：不怕开发商赖账了，只要监管账户有钱，总跑不了！
五、综合分析 其实，这套资金监管新政的出台，时机把握不是很好。 1.它并不能解决以前的烂尾问题； 2.楼市本就已入寒冬，地产企业风雨飘摇，本身就快活不下去了，这政策一出，冻结了更多资金的流动性，更是雪上加霜。 3.以后的楼盘仍旧可能烂尾，只是不再是因为开发商挪用房款而烂尾，而是因为房子卖不动而烂尾！ 4.这项政策，最应该在2018年左右出台，因为当年地产行情比较好，开发商还能顶得住这个“紧箍咒”。 如果当年出台，既可以避免开发商盲目扩张，盲目加杠杆，就会减少很多“曝雷”和“躺平”！ 也能避免很多普通购房者陷入烂尾的悲剧：房子拿不到，还得继续吐血还月供！ 5.卖房的钱，不能还贷款和利息、不能发工资、不能交罚款、不能买地，不能投资，那房子快速清盘，还有多少吸引力？存在那儿收活期利息吗？开发节奏和销售节奏可能会慢下来！
六、政策的BUG？ 小编没有吃透和疑惑的有3条： 1.分期款披上外衣 这个政策出台了一条“分期款也得入监管资金”，是不是间接承认了“首付分期”的合理性？ 虽然以前都是心知肚明的默许，民不告，官不究，告了也不深究！ 这政策一出来，是不是给首付分期披上了合法的外衣？ 2.收的其他钱呢？ 开发商收的钱除了房款之外，还有维修基金、办证费等代收款，还有实测面积出台后的面积补差款，这些钱也需要在销售部刷POS机。 那售楼部是不是可以多弄几个POS机啊，如果存在其他的POS机，那么，我不签合同不开发票的购房款，你管得着吗？ 如果没有其他POS机，不该入监管账户的钱，怎么取？
3.仍旧控制不死套取监管资金 看看现在的开发商，有几家没有成立自己的“建筑公司”，自家公司是不是就可以继续开票套钱？ 只是苦了那些总包单位不是自家的开发商，套钱成本会大大增加。 结语 不由怀疑，是不是到了劝大家买房的时候了？ 现在买房，不仅房价低，利率低，还不怕烂尾！又能刺激经济发展，一举多得啊！ 如果你手中有票子，此情此景，会出手吗？ 请多多关注转发！ |
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