旅游地产是指依托于自然资源、文化资源或其他产业资源而建设的，将旅游、休闲、度假、商务、居住等多种功能融合的房地产项目。按功能的不同，旅游地产可分为旅游景观地产、旅游商业地产、旅游休闲地产和旅游住宅地产。旅游景观地产主要是在旅游区内建设景观建筑、主题公园等相关设施，重点在于旅游景观开发，主要服务于游客，满足游客基本的旅游观光需求；旅游商业地产主要是在旅游区内建设商店、餐饮、娱乐等相关商用建筑物，满足客户进行商业活动、商务会客等需求；旅游休闲地产主要是在旅游区内建设度假村、产权酒店、养老居所等休闲度假场所及相关设施，并开发配套的休闲度假服务，以满足客户休闲度假、第二居所的需求；旅游住宅地产主要是在旅游区内建设住宅，满足客户的第一居所需求。
旅游地产分类
数据来源：观研报告网《2022年中国旅游地产市场调研报告-产业供需现状与投资商机研究》
根据数据显示，2018年，我国旅游地产项目数量为9457个，较上年同比增长2.1%；2019年，我国旅游地产项目数量为**个，较上年同比增长**%。
2015-2019年我国旅游地产项目数量及增速
数据来源：观研报告网《2022年中国旅游地产市场调研报告-产业供需现状与投资商机研究》
一、优势分析
（1）项目多元化：随着旅游地产的不断发展，旅游地产项目逐渐结合各地特色，走向多元化。如今市场中既有结合山地、海滨、温泉等自然资源的旅游地产项目，也有以主题公园、游艇码头等人造资源为主的旅游地产项目，还有各种特色小镇，旅游地产项目特色化程度不断上升。
（2）盈利模式多元化：我国旅游地产的盈利主要依靠前期的地产销售和后期的旅游经营、租赁服务等，其中长期收益主要依赖旅游经营、租赁收入等。随着行业中旅游地产项目的多元化，旅游地产的盈利方式开始结合项目特点，呈现多元化发展。
（3）去地产化发展：旅游地产项目通常地处偏僻，交通、配套设施落后，地产优先的策略下，开发商按传统住宅进行销售，势必不具有长期吸引力。我国房地产市场发展至今，已经逐渐进入存量时代，旅游地产项目若无旅游支撑，仅仅依靠地产将难以维持。近年来我国也逐渐加大了市场整顿力度，市场整体回归理性。
我国旅游地产行业优势
数据来源：观研报告网《2022年中国旅游地产市场调研报告-产业供需现状与投资商机研究》
二、劣势分析
（1）旅游建设难度大：旅游地产项目的盈利方式虽多，但无论是哪种方式，都离不开旅游和地产两方面，其中旅游是聚集人气，是带来消费的关键因素，将决定项目能否长期运营。但旅游项目建设的难度大、投入高、周期长，对开发商的产品设计、资金链等方面要求极高。
（2）项目同质化严重：旅游资源开发难度较大，导致现阶段行业中的开发商多以采取自然资源为卖点，地产销售为主的盈利模式，项目开发模式大同小异，同质化严重。根据统计，市场中以滨海、湖滨、温泉、山地等自然资源为卖点，打造的旅游度假、康养、住宅项目的比例超过60%。
（3）市场整体尚不成熟：在过去的十年中，旅游地产行业保持着快速增长，大量资金和企业进入其中，但行业整体并不规范。市场中盲目投资数百亿、占地数千亩的项目屡见不鲜，产生了局部投资过热的现象，尤其是海南地区，8成的地产项目都是旅游地产项目，即使是与旅游无关的住宅项目，也会打着旅游的名义，影响到了行业的健康发展。
我国旅游地产行业劣势
数据来源：观研报告网《2022年中国旅游地产市场调研报告-产业供需现状与投资商机研究》
三、机遇分析
（1）政策支持：政府对旅游行业和旅游地产行业持鼓励态度，持续出台扶持政策。如2017年12月，国家发改委、国土资源部、环保部、住建部制定《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，提出各地要把特色小镇和小城镇建设作为供给侧结构性改革的重要平台，促进新型城镇化建设和紧急转型升级。同时要从实际出发，遵循客观规律，防止盲目发展、一哄而上，更要严控房地产化倾向。
我国旅游地产行业相关政策
颁布日期 | 政策名称 | 制定部门 | 主要内容 |
2012.06 | 《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》 | 国家旅游局 | 鼓励民间资本依法采取多种形式合理开发、可持续利用各类地质、森林、风景名胜、水利、文物、城市公园、科教、工农业、湿地、海岛、海洋等旅游资源以及其他具有旅游利用价值的各种物质和非物质资源。鼓励民间资本经营和管理旅游景区。支持民间资本组建专业化的旅游景区经营管理企业。对于法律法规未明确禁止准入的旅游景区，允许民间资本采取适当方式参与经营管理 |
2016.2 | 《“十三五”旅游业发展规划》 | 国务院 | 积极推动以抓点为特征的景点旅游发展模式向区域资源整合、产业融合、共建互享的全域旅游发展模式加速转变 |
2017.02 | 《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》 | 国务院 | 首次写入“旅游+”概念，文件提出要大力发展乡村休闲旅游业，利用“旅游＋”“生态＋”等模式，推进农业、林业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合，丰富乡村旅游业态和产品；鼓励农村集体经济组织创办乡村旅游合作社，或与社会资本联办乡村旅游企业，多渠道筹集建设资金，大力改善休闲农业、乡村旅游、森林康养公共服务设施条件，完善休闲农业、乡村旅游行业标准等 |
2017.06 | 《全域旅游示范区创建工作导则》 | 国家旅游局 | 《导则》指出，创建工作要实现“五个目标”，并起到相应的示范引领作用：一是实现旅游治理规范化；二是实现旅游发展全域化；三是实现旅游供给品质化；四是实现旅游参与全民化；五是实现旅游效应最大化，成为旅游业惠民生、稳增长、调结构、促协调、扩开放的典范 |
2017.12 | 《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》 | 国土资源部、国家发展改革委 | 对利用存量建设用地进行农产品加工、农产品冷链、物流仓储、产地批发市场等项目建设或用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业的市、县地区，可给予新增建设用地计划指标奖励 |
2017.08 | 《旅游民宿基本要求与评价》 | 国家旅游局 | 标准规定了旅游民宿的定义、评价原则、基本要求、管理规范和等级划分条件。是首个涉及民宿的国家行业标准 |
2017.09 | 《关于规范旅行社经营行为维护游客合法权益的通知》 | 国家旅游局 | 《通知》要求，各地旅游主管部门规范旅行社经营，严控经营旅游套餐产品带来的市场风险；严查收取出境游保证金中的违规行为；严厉打击预付卡违规经营行为。全面排查旅行社单用途预付卡发行及履约情况，严禁擅自将单用途预付卡转为多用途预付卡 |
2017.11 | 《景区游客高峰时段应对规范》、《旅行社在线经营与服务规范》、《温泉旅游企业星级划分与评定》、《温泉旅游泉质等级划分》 | 国家旅游局 | 四项行业标准分别对景区游客高峰时段的基本要求及应对等级、互联网在线经营和服务的旅行社的功能分类、信息在线、旅游产品在线交易、温泉旅游企业的星级划分条件、服务质量和运营规范的要求等方面进行了规范 |
2017.12 | 《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》 | 国家发改委、国土资源部、环保部、住建部 | 提出各地要把特色小镇和小城镇建设作为供给侧结构性改革的重要平台，促进新型城镇化建设和紧急转型升级。同时要从实际出发，遵循客观规律，防止盲目发展、一哄而上，更要严控房地产化倾向 |
数据来源：观研报告网《2022年中国旅游地产市场调研报告-产业供需现状与投资商机研究》
（2）房地产行业驱动旅游地产发展：伴随着我国房地产行业的蓬勃发展，行业中出现了一大批拥有丰富地产开发经验，资金实力雄厚的房企，成为开发旅游地产的主力，推动着旅游地产行业的进步。根据数据显示，2019年，我国房地产开发投资额为132194亿元，较上年同比增长9.9%；2020年，我国房地产开发投资额为141443亿元，较上年同比增长7%。
2016-2020年我国房地产开发投资额及增速
数据来源：观研报告网《2022年中国旅游地产市场调研报告-产业供需现状与投资商机研究》
（3）“旅游+”的开发模式兴起：对地方政府而言，旅游地产项目承担区域经济发展的重任，未来的旅游地产开发将逐渐采取“旅游+”模式。“旅游+”模式以旅游为核心，结合当地特色，整合当地的农业、文化、体育、会议会展、医疗健康等相关产业资源，实现产业价值链的重构，形成关联带动效应，从而提升整个区域价值，最终通过项目运营或销售而盈利。市场中已有不少特色小镇项目采取了“旅游+”的开发模式，例如乌镇通过整合资源，带动了周边区域的整体发展。
我国部分房地产企业特色小镇布局情况
房地产企业 | 特色小镇名称 |
万科 | 华大生命健康小镇、军庄镇农业小镇、正定特色文化小镇 |
华夏幸福 | 长沙雨花区航天产业小镇、健康产业小镇、杭州萧山智造产业小镇、南京汤山温泉小镇、合肥机器人小镇等 |
碧桂园 | 惠州潼湖创新小镇(五年内投资1000亿打造数个科技小镇) |
绿城集团 | 郑陆镇特色小镇、蓝湾小镇 |
蓝城集团 | 海南蓝湾小镇、黄干山小镇、杭州桃源小镇、长沙高尔夫小镇、天台山莲花小镇等 |
复星集团 | 腾冲玛御谷温泉小镇 |
深业集团 | 深业金创小镇 |
荔园地产 | 教育小镇 |
雅居乐 | 体育小镇、影视科创小镇、长沙雅居乐依云小镇 |
中南建设 | 光源科技小镇 |
秦禾 | 同盟古镇 |
中锐地产 | 黄山教育小镇 |
融创 | 湖北鄂州体育小镇等 |
莱茵达 | 浦阳特色体育小镇、葛仙山运动休闲小镇 |
华侨城 | 艺尚小镇、塘栖古镇、天涯特色小镇、漳州花兮小镇、斋堂文化旅游小镇 |
保利集团 | 黄家湖地铁小镇 |
恒大 | 兰州国家足球特色小镇、恒大欧洲足球小镇、重庆长寿湖文旅休闲特色小镇 |
正源地产 | 长沙宁乡健康小镇 |
中梁地产 | 杭州淳安千岛湖旅游小镇 |
当代置业 | 安徽龙华山莲花小镇、罗县龙华镇旭日文旅康养小镇 |
苏宁置业 | 句容智慧科技小镇 |
中粮地产 | 祥云小镇 |
海信地产 | 海信珠山小镇 |
数据来源：观研报告网《2022年中国旅游地产市场调研报告-产业供需现状与投资商机研究》
四、威胁分析
（1）优质旅游IP缺乏：市场中大多数旅游地产项目开发商都是房地产企业，房地产企业对旅游行业了解不深，其设计的旅游产品容易出现缺乏创意的情况，导致一些旅游地产项目失败。即使部分旅游产品足够优秀，但如果不是知名的旅游IP，也无法立即吸引到足够多的游客，开发商需要花费大量时间和资金去营销，资金压力极大，容易导致项目因资金链断裂而出现烂尾的情况。
（2）行业乱象影响行业整体形象：国内旅游地产沿袭了城市地产的运作模式，投资与投机并存。许多个人购买者依然按照城市地产的赢利模式操作旅游地产，造成部分地区项目出现房价虚高，也使部分开发商在分时度假产品的产品模式设计上不合理，在销售环节上误导，甚至欺骗消费者，这种情况的长期存在，将会影响整个行业的发展。
威胁我国旅游地产行业发展因素分析
数据来源：观研报告网《2022年中国旅游地产市场调研报告-产业供需现状与投资商机研究》
