|
法律规定或者当事人约定的合同解除权行使期限，如果期限届满，当事人仍然未行使合同解除权，那么该权利消灭。
小刘是一个卖面皮的个体户，为了节省房租，小刘决定购买一间商业用房。 2019年，小刘与房地产公司达成合意，决定在房地产公司处购买A房。 2019年5月3日至2020年8月6日期间小刘向房地产公司支付了购房款1125677元。 2020年8月6日，小刘与房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：房地产公司将A商业用房出售给小刘。该房屋预测建筑面积为39.36平方米、其中套内建筑面积35.28平方米、分摊共有建筑面积4.08平方米。该商品房单价为每平方米28599.52元，总价款为1125677元。合同约定，房地产公司应当在2020年10月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交付商品房的，逾期在6个月内的，为双方约定的谅解期，谅解期内买受人不追究出卖人的任何责任。出卖人超过本合同第11条约定的谅解期后30日以内未交付商品房的，买受人有权解除合同，但买受人应当自解除权发生之日起15日内行使解除权，逾期不行使的，解除权自动消灭。买受人要求解除合同的，出卖人退还买受人已付房款，并支付买受人已付房款百分之一的违约金。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。 然而，合同签订后，房地产公司未按合同约定于2020年10月30日前向小刘交付该商品房。直到2021年7月10日，房地产公司短信通知小刘，要求小刘于2021年7月20日起办理业主接房手续。小刘在接到该短信后未按该通知前去接房。 因房价下降，小刘感觉继续收房已不合算。2021年11月14日小刘给房地产公司邮寄了《律师函》一份，告知房地产公司小刘将与房地产公司解除《商品房买卖合同》，要求房地产公司向小刘退还房款1125677元，并承担违约金，却被房地产公司拒绝。 于是，小刘将房地产公司告上了法庭，请求法院判决：1.解除小刘与房地产公司签订的商品房买卖合同，房地产公司向小刘退还购房款1125677元，同时自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，至实际还款之日止；2.房地产公司向小刘按照房款总价的百分之一支付违约金11256元；3.并判决房地产公司承担违约责任，按照每年租金45000元的标准，赔偿小刘房租损失至解除合同之时。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十四条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。小刘按合同约定履行了全额交纳房款的义务，房地产公司却未按约定的时间向小刘交付房屋。 双方签订的《商品房买卖合同》第十二条对当事人行使解除权的期限进行了约定，即房地产公司超过双方约定的谅解期后30日以内未交付商品房的，小刘有权自解除权发生之日起15日内行使解除权，逾期不行使的，解除权自动消灭。 本案中，双方约定的交房时间为2020年10月30日，谅解期为6个月，即到2021年的4月30日；按照该约定，小刘应在2021年6月15日之前行使其合同解除权，小刘称其在该期限内向房地产公司提出过解除合同，但其仅向法庭提供了2021年11月14日给房地产公司邮寄的《律师函》及邮寄回执单一份，并未提供其在2021年6月15日前行使合同解除权的相关证据，故法院对小刘该主张依法不予采信。综上，法院认为小刘的约定解除权已经消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。 本案中双方约定的交房时间2020年10月30日，谅解期为6个月，即到2021年的4月30日，依照上述法律规定，如房地产公司在2021年7月30日后仍未履行交房义务的，小刘可以解除合同，但房地产公司于2021年7月10日便短信通知小刘于2021年7月20日起办理业主接房手续，故小刘便不可以再行使合同的解除权。 综上，法院对小刘要求与房地产公司解除《商品房买卖合同》、由房地产公司向其退还购房款并承担利息及由房地产公司赔偿其租房损失的诉讼请求依法不予支持。对于小刘要求房地产公司承担违约金11256元的诉讼请求，亦不予支持。 综上，一审法院判决如下：驳回小刘的诉讼请求。 一审过后，小刘不服，立即提出上诉。 小刘及其诉讼代理人认为，一审判决明确认定涉案房屋至今不符合约定交付条件，却判决小刘不可以再行使合同的解除权，属于对法律的错误认识和适用。且小刘是卖面皮的个体户，购买涉案房屋就是为了自用开店节省房租。房地产公司拖延、不能按照约定时间交房，致使小刘只能以每年45000元的价格，租用他人的房子经营面皮店，造成小刘直接损失。无论《商品房买卖合同（预售）》是否可以解除，房地产公司都应当承担违约责任，赔偿小刘租房损失。 房地产公司方辩称，本案中案涉房屋是否达到合同约定的交付条件，与其是否享有约定或法定解除权并无关系。是否符合约定交付条件仅是认定房地产公司是否构成违约的事实依据，但违约不必然等同于合同解除条件能够成就。本案中，小刘诉请解除合同不仅不符合约定解除条件，更不符合法定解除条件。案涉合同解除条件并未成就，在合同不解除的情况下，房地产公司已经在合理期限内向小刘通知交付，其合同目的仍可实现。再者，案涉合同的履行利益应当是获得房屋的物权或物权期待权，开设面皮店只能是小刘对案涉房屋的使用目的而不能是合同目的。 二审法院认为，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十四条第一款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 本案中，案涉合同既约定小刘享有合同解除权，又约定了解除权的行使期限，按照约定小刘应在2021年6月15日之前行使解除权。合同解除权系形成权，受到除斥期间的限制，解除权人应在除斥期间内行使，超过除斥期间未行使解除权的，解除权消灭。小刘未在2021年6月15日之前行使合同解除权，合同解除权依法已经消灭。本案不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的合同解除的法定条件。故一审判决不予支持小刘请求解除案涉《商品房买卖合同》、房地产公司退还购房款并承担利息及赔偿损失的诉讼请求并无不当。 关于违约金，小刘要求房地产公司支付违约金的依据是案涉合同的约定，该约定是合同解除时房地产公司应支付违约金，案涉合同不符合解除的情形，故小刘主张房款总价的百分之一的违约金上诉请求，法院不予支持。 综上所述，小刘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，二审法院判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，除了法律规定的合同解除情形，当事人可以自行约定合同解除的情形与期限。但是，想要解除合同必须在合理的期限内行使合同解除权，否则期限届满后，解除权则自动消灭，当事人也就不能解除合同。即使法律没有明确规定、当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内、或经对方催告后在合理期限内不行使的，解除权也会消灭。因此，在遇到可以解除合同的情形时，合同当事人不仅要慎重决定是否解除合同，更要注意合同解除的期限。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 文案：许昕悦 编辑：周志坚 审核：曹 凯 |
|
|
