|
无锡吉祥国际花园地处无锡、苏州交界地区，隶属于空港经开区（硕放街道）。物业公司管理区域占地面积26.17万平方米，住宅建筑面积32.5万平方米，共2,431户，居民约8,500人，共有党员185名。小区2004年建设，2006年一期交房，分四期开发、长达10年，户型多样且改善品质型、刚需型住户兼有。交付后5年左右在光鲜的外表下小区显现出衰败现象，环境日益恶化，前期物业公司管理失序、运营难以为继，居民投诉日益频繁，物业公司矛盾日渐突出，小区陷入恶性循环。
如何主动适应社区群体结构和服务需求的转变，发挥好基层党建的政治功能和服务功能？坚持红色引擎、坚持共商共建共治共享；聚焦治理短板、构建“两委三方”的管理体制；六年的社区自治实践，提升了人文环境，增加了一定的资金积累，形成了党建引领、政府主导、社区自治、多元共治的吉祥社区治理模式。 作为一个规划建设为商品楼宇的乡村社区，人户分离的情况普遍、地域跨度文化差异明显、房屋交易频繁、社会事业指导和监督力量迟后薄弱，这也是城市化推进、以商品房小区为载体、以业主群体为核心的城市社区形态所呈现出来的普遍特性。社区党支部牢固抓好党建，坚持党的领导，在党的方针政策引导下，聚焦社区治理的短板问题，健全社区治理的物权组织，建立业主大会、业委会、业主的民主议事协商制度；加强社区居委会的党建引领复杂的社区治理的能力，展开对业委会和物业公司的指导和监督职责；社区书记通过法定程序交叉任职业委会委员、业委会主任，实现“三位一体”，推动政府治理和业主自治的良性互动，把“区域和网格、岗位和交叉”的制度落实在居委会、业委会和物业公司的“两委三方”管理体制中，将党、居、产权、物业公司等资源有序配置。（一）强化党建引领自主管理，让社区组织的责权利明确化2011年1月社区居委会筹建办公室成立，2014年4月选举产生首届业委会，8月遭转手过的前期物业公司弃管，9月实行业主自主管理；2016年9月，成立社区居委党支部；2016年11月，完成第一届社居委的民主选举工作，社区居委会正式成立；2017年7月，换届选举产生第二届业委会。2014年9月小区实行业主自主管理模式。业主大会的执行机构业委会下设物业管理处，由业委会聘任有资质人员担任项目经理，组建物业管理团队；业委会下设规约协调部、财务监督部、物管工作部，增选了业主监督委员会，实现业委会和物管处“人、财、物”的工作对接及履行监督职责。党建引领的业主自主管理，在实践中构架了“三位一体”和谐社区组织机构；在困境中健全了党组织引领居委会、业委会和物业公司的管理议事协调机制，形成了一套“人、财、物”的制度。平时，国家、政府的投入由居委会管理，小区业主的投入、公共部位的商业行为由业委会下设的物业管理处负责；公益活动由居委会直接安排；对内小区有各种组织，对外就只有一个吉祥花园。在党建引领创新的实践路上，各主体依法各司其职的意识和能力逐步实现、红色治理的统筹协同能力逐步展现、党支部在社区治理的这场战斗中的堡垒作用逐步体现。（二）守住红色阵地物权法治底线，让社区自治运行规范化吉祥花园小区是全体业主共有的家园，业主大会是区域物业管理的权力机构。业主委员会是业主大会的办事机构，其职能主要是维护业主的合法权益，做好区域内公共部位的共同管理。2014年8月17日，首届业主大会二次会议通过了“平稳过渡、实施自治”的决议，全体业主在党建引领下走上了一条法治思维的业主自主管理的道路。为了更好地维护全体业主的合法权益、保护业主自主管理取得的阶段性成效、保障自主管理的可持续性，在全面客观务实了解社区治理的复杂性的基础上，在制定章程、议事规则、管理规约的基础上，业主大会依法依规通过了公共利益事项的授权、业主大会经费的使用、自主运营年审制度、业委会主任离任审计制度、共有部位收益积累的使用审核权限等条款，完善了物业管理机制。双向进入，交叉任职，成立业委会党支部。2011年1月街道设立吉祥社区居委筹建办公室，李萍任副主任，以副代正。2014年4月19日，召开首届业主大会会议，选举产生了第一届业委会，2014年8月17日，业主大会决议实施自治，于9月4日在区房管局、街道、开发商、派出所、居委会的见证下实现物业平稳交接，小区开始实施业主自管。“0”元启动的自治自管，遇到了无限的困境，于2015年10月12日经过业主大会补选笔者为业委会委员、经过业委会会议担任首届第三任业委会主任，于2016年9月担任社区居委党支部书记，11月经选举为吉祥社区第一届居委会主任。2017年7月经第二届业主大会表决，再次担任第二届业委会主任。2020年9月成立业主委员会功能型党支部，业委会5名党员，笔者担任党支部书记，隶属于社区居委党支部。一名党员就是一面旗帜。切实把党员管理好、服务好，让党的肌体迸发出更多活力，把“党要管党、从严治党”真正落实到党员队伍中，以业主委员会党组织建设为牵引，着力规范业主委员会的运行和管理，依法依规推进社区民主协商制度建设，维护合法权益，持续提升社区综合治理水平。草根社团为主的德治营造社区，每年200场左右的活动建设聚人气、突破社区治理的单向思维。挖掘志愿骨干精心策划活动建设，培育草根社团创建一个个社区志愿项目，熟人社区氛围逐渐浓厚。另一方面看到小区整体环境面貌逐年衰败、管理失序、居民不满情绪加剧，志愿骨干们积极参与社区民主协商主体物权组织业主大会的设立和成立，4名社团骨干成为了业委会委员。“健康互助社”自成立9年以来服务居民累计3万人次、建立慢性病居民健康档案310份，“美食一家亲”的厨娘秀已进行到150期，“姐妹舞蹈队”为社区争得各项荣誉，首创垃圾分类手指操。草根魅力让社区自组织生命力长青，而且衍生创造新的草根团。社区大家庭在党员、业委会委员、社团骨干和志愿者等多层阶的公益项目活动建设中更加融合，在党建创新、文体示范、文明志愿、社区教育等条线多次得到市区街道的荣誉。（一）社区治理能力建设就是在完善治理组织体系中完成的，更是社区推动多元共治的过程中建立起来的。为了推进落实 “三位一体”的和谐社区建设目标，在区住建部门指导下、在街道党委政府的支持下，综合公安、城管的力量，逐步推进社区居委会、业委会和物业管理融合在“区域和网格、岗位和交叉”的制度中，落实在具体的事务中；成立了社区安全委员会、设立精细化管理组、应急管理部、物管处增设专职安全专员；建设社区一总三分全覆盖的微型消防站、添置消防车、成立业余志愿消防队。2017年以来10起火灾事件都在消防队到场之前扑灭，并聘请专业人士为业余消防队员培训。（二）建设一支具有执行力和服务精神的物业管理专业团队才能促进居民安居乐业，业主资产保值增值。物业服务团队是业主大会和业主委员会决策下的执行机构。“0”资金启动自治自管，维持多层0.8元/平方米的物业收费标准，六年实现了450万元的业主共有积累，并用结余资金80多万元、专项维修资金利息202万元对小区监控、消防、门禁、防漏、地库多项公共设施进行了改造，未动用维修资金本金，利息余额195万元（截止2019年底）。推进精细化管理，小区逐步推行6S管理体系，消防、监控、门禁、泵房等硬核设施完好，增设非机动车辆充电装置850个，2019年物业收费率达到90%（自管前不足30%），车位收费率达到100%（自管前不足40%）。团队完成了“三区域五部门”的组织架构、完成了“区域负责制、岗位责任制、交叉任职制”的管理体系。团队在党旗领航红色物业中，思想状态稳定踏实，更好地服务于发展服务于居民中，也在实现着物业人的人生价值。业委会人员参与社区治理是最大的公益。在业委会4年多和建设单位坚持不懈的协商交涉下，建设单位看到了在“0”资金启动的自主管理下小区逐渐回归有序，也带动了四期房源的销售，终于在小区的多项权益上和业委会达成了和解。专项维修资金546万元终于入库，部分公共设施的大修扶持资金65万元和自管期间的房屋空置费145万元支付到位，地面626个车位和地下776个车位的收益全部归业主共有。车位的收益不仅贴补了物业费的不足，更是实现小区公共积累的根本来源。维护住业主的这些权益，小区也进入了稳定的家园建设期。物业费收缴率、物业运行成本、小区公共积累、基础设施完好率、稳定的物管团队……这些要素才是衡量现代社区的居民满不满意、小区可不可持续发展的根本条件。探索“垃圾分类”内循环，延伸绿色新发展理念。集社区合力和社会多元参与推进的“吉祥厨余绿色循环生态链建设项目”，引导居民收集厨余、绿化废弃物进行社区堆肥，变废为宝有机质，循环使用在了小区绿化，开设有机种植体验区、中药草本园等，开启了社区自然教育的公开课堂，无锡日报、无锡电视台、学习强国、江苏新闻、浙江日报、河海大学相继报道及调研，2020年新吴区城乡社区微自治创新实践示范项目中取得最高分，也成为了硕放实小、吉祥幼儿园的活动基地，最近又上报“善治新吴共建家园”城乡社区治理创优实践项目。（计划10月下旬项目再出发：堆肥实验区、厨余收集点3个、项目志愿团队、17亩有机种植体验区等）。2019年成为联合国环境规划署推进的“社区业主与居民自治家庭生活危废垃圾规范化管理项目”在长三角地区的试点社区之一。设立家庭危废集中收集点3个，筹建二届“零废弃的社区危废日”等活动建设，和格林美的“企社”联盟联建，区城建解决了项目的专运体系，从自管结余中抽取3万元的初始资金等。抓住“干湿要分离、有害单独放”的原则，以党建创新实践示范理念带领居民携手实践“绿色、教育、互动”理念的垃圾分类的治理新风尚，共创社区绿色新发展。社区治理引向深入，进入深层次的治理阶段。如何整合公共空间实现增量空间增强效用？加强违规违建管控，如何在不增量、适度减量的目标任务中继续发力？如何把垃圾分类与社区德治营造建设相结合？这些实实在在的社区治理问题，是培育居民治理的共同体意识、夯实党建引领下“三驾马车”更强的协同能力最好的落点治理项目。党建引领创新路，红色治理树标杆作为一项长期的社区建设目标落实在“实力吉祥、活力吉祥、魅力吉祥、幸福吉祥”的社区治理品牌工程建设的践行路上。原载于《现代物业·新业主》2020年11期/总第511期，本文原标题《无锡吉祥国际花园党建引领物业治理实践》，作者单位：无锡吉祥国际花园
|
