 在小区买了房，然后又买了个停车位。但是在支付完购买车位的款项后因为开发商的原因没有过户，后开发商以其包括该车位在内的资产向银行做了抵押，之后被银行申请执行。该车位会被银行执行掉，还是能够正常过户到名下？换成法律语言来说，就是：事主就案涉车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益？
案情介绍 请看案例（案例为最高院判例）： 2016年5月25日，Z某与华J公司签订车位认购书，约定Z某认购华J公司开发的位于广州市某小区的车位，付款方式为一次性付款，认购价格38万余元，Z某于签署认购书时交付定金50000元，余款于2016年5月27日前付清；合同还约定了其他事项。 2016年5月25日，Z某向某物业公司支付50000元，向华J公司支付32万多元，付清了全部购置车位的款项。 2016年8月31日，华J公司向Z某开具金额为36万余元的增值税普通发票，并备注车位的位置。 2016年7月4日，甘肃银行兴陇支行与华J公司签订最高额抵押合同，约定将华J公司位于广州市某小区的房屋及车位为广州某集团公司在甘肃银行兴陇支行办理授信业务，在总额不超过5.99亿元的限额内提供最高额抵押担保。 案涉车位属于上述最高额抵押担保的范围。 2016年7月4日，广州市国土资源和规划委员会就该车位向权利人甘肃银行兴陇支行出具了不动产登记证明，证明权利或事项为抵押权，义务人为华J公司。 甘肃银行兴陇支行与广州某集团公司、华J公司等公司、若干自然人借款合同纠纷一案，甘肃省高级法院审理中作出裁定书，并于2018年11月21日依法查封了上述民事裁定书附件所列财产，包括案涉车位。 该借款纠纷案，甘肃省高级人民法院审理后于2019年8月29日作出民事判决：“二、如未履行本判决第一项确定的给付义务，甘肃银行股份有限公司兰州市兴陇支行有权就广州华J公司所有的抵押物拍卖、变卖所得价款在总额不超过599786000元……限额内优先受偿”。 宣判后，部分被告向最高人民法院提起上诉，但因未在限期内预交案件受理费，最高人民法院于2020年3月5日作出民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理，甘肃省高级人民法院一审判决自裁定送达之日起发生法律效力。 执行异议之诉 甘肃高级法院作出的民事判决生效后，甘肃银行中央广场支行申请执行，执行过程中，Z某提出执行异议，甘肃高级法院于2021年3月29日作出执行裁定书，裁定中止对登记在华J公司名下的案涉车位的执行。 Z某提起执行异议之诉后，甘肃高级法院认为Z某提出的排除强制执行的抗辩主张不符合适用条件，Z某对案涉车位所主张的民事权益不能阻却甘肃银行中央广场支行依据生效裁判所确认的抵押权对该标的物的强制执行。
最高院审判 二审法院（即最高人民法院）审理中，甘肃银行中央广场支行提交了《授信业务核保书》《房地产评估咨询报告》以及现场核查照片三份证据，拟证明甘肃银行中央广场支行已履行尽职调查义务，签订抵押合同及办理抵押登记时均不存在过错。 但Z某认为甘肃银行中央广场支行提交的证据恰恰证明办理抵押时案涉小区车位已经停车使用，甘肃银行中央广场支行未进一步核实，未尽到必要注意义务。 《房地产评估咨询报告》仅显示甘肃银行中央广场支行就小区车位抵押进行了调查，不能直接反映是否系就案涉车位进行了调查。 最高院结论 “ 虽然甘肃银行中央广场支行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但Z某在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。 甘肃银行中央广场支行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。 综合考虑上述因素，Z某的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定Z某对案涉车位享有排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行的合法权益。 法规适用 该案例最终支持了作为业主购买车位来使用的诉求，但是整个过程也堪称惊险。 本案用于判决的依据均是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 作为申请人，适用第27条规定： 第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 而作为买受人，则适用第28条的规定： 第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 法律解读 本案中，从形式上看，银行具有登记的最高额抵押权，此为优先权，原则上法院会支持；而作为买受人的Z某，他提出的异议能够成为例外吗？这就是不同法院适用法律上的不一致之处，就连高级法院也可能存在理解不一致的问题。 甘肃高院的理由 1 第28条适用的前提是在金钱债权的执行中对无优先受偿权不动产的审查规则，案涉车位因办理抵押登记产生了担保物权，且已经生效判决确认为执行内容，主张根据第28条规定排除强制执行的抗辩主张不符合适用条件；也就是说，物权权利优先于债权权利，这是基本民法原理，也体现在法律的具体规定中，Z某与华J公司买卖车位因为没有过户而没有物权效力。 2 在交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利（债权）优先于抵押权人的抵押权，有着严格的条件限制，且仅限于居住需求的商品房。 最高院否定甘肃高院判决的理由 1 案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性 2 Z某购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护 3 甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务 4 甘肃银行中央广场支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势 虽然甘肃银行中央广场支行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但Z某在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。甘肃银行中央广场支行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，Z某的权利具有优先保护的必要。
作为一项建议，在购买高价值的不动产时，应尽到必要的注意义务，且尽早办理产权证或者办理登记。无论案件中的哪一方，这条建议都是适用的。 对银行而言，可以减少抵押物价值不足的风险；对于买受人而言，尽早登记（尽管可能需要依赖对方配合），权利才有保障。虽然最终拿回车位，也是经历了痛苦的过程，耗时耗财。 本案判决书 （2022）最高法民终85号 阅读|分享|励志|横渡|法律 分享美好，是美德 |
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