李沧最大变量破局，走出第一步

在整个青岛不断增强中心城区核心竞争力的过程中，李沧的作用逐渐显现。

从地理位置看，李沧区承南启北，李沧兴，则青岛中心城区北拓会更加坚实。

今年以来，青岛主要领导多次赴李沧区调研，为李沧打气。

除了主要领导关注，青岛市一级还拿出真金白银来对李沧财政进行支持。今年1到7月，李沧区一般公共预算支出中的上级补助部分完成12.58亿元，同比增389.36%。

除了来自市一级的支持和努力，李沧区也需要主动求变。这就要求，在青岛各区域摘星夺旗的比赛中，李沧需要拿出更强有力的具体动作，比如扭转建筑安装工程投资增速、限上零售业销售额增速等重要指标增速回落的局面。

换句话说，李沧区需要充分发挥位置优势、人口密度优势，吸引更多的企业投资落户，同时借助山水生态优势，通过更多高端住宅项目，实现“以房招人”“以住招产”“以环境招赋能”， 将人才的篱笆和产业的篱笆，一起扎密扎实。

1

从目前来看，李沧区最具潜力、也是影响李沧最大变量的区域还是在李沧东部。

这里有前期投入较大的青岛院士港项目，青岛院士港目前的建成面积已经突破100万平米，且都是生态独栋办公集群。

客观说，如此体量规模的集中产业商务楼宇，又是位于主城区，实际上是一笔非常宝贵的财富。

从筑巢引凤和产业溢出的思路来看，随着张村河、株洲路片区“崂山创谷、水脉智城”建设的完成，与崂山区一山之隔的李沧东部，将会迅速的与张村河、株洲路片区融为一体。

换句话说，只要青岛主城区的经济能够保持健康增长态势，李沧东部在产业定位规划、楼宇专业服务包括写字楼租金上拿出自己的比较优势，一定也会跟着受益。

除了院士港，李沧东部另一大可以做增量的文章是世园会板块。世园会板块是目前青岛主城区范围为数不多集生态环境、居住氛围、山水自然、生活配套、地铁交通于一体的板块。

作为城市级配套，前期投资百亿的世园会公园，就是青岛核心城区的后花园。

坐拥李沧两大超级配套，李沧东部自然也被李沧区寄予了重托。

2

9月15日，2022年青岛第三批次集中土拍，李沧区的世园会旁的4宗地全部出让成功。

其中三宗土地由金茂、世园集团、城投、华通联合拍得，总占地面积106398.9㎡，规划总建面208896.1㎡，总价24.73亿，住宅地块的容积率在1.7-2.2之间。

在青岛主城区，楼盘容积率动辄2.8以上的时代，城区范围内的低密度住宅区尤为珍贵。

四宗土地的楼面地价都是12000元/平。显然，这个楼面地价预示着这儿将是青岛又一个高端项目。

青记9月16日在《青岛第三次土拍的最大看点》中曾分析，根据土地出让条件的一些细节来看，金茂拿下世园地块后，大概率，青岛第四座金茂府要来了。

而且，业内人士也对金茂究竟在这个区域落子哪个产品系，寄予了足够的期待，普遍认为：

在绿城春溪雲庐之后，李沧东部终于迎来了又一个值得敬重的高手。

也的确，在青岛主城区，有山有水又不离核心的区域已经不多，李沧东部算一个。在整个李沧东部，世园板块因为生态环境更好、城市级配套更高，成为改善楼盘的聚集地。

借着2014年举办世园会的机会，当时的李沧将百果山森林公园属地的九水路街道以及邻近的虎山街道25个村庄进行了统一改造。李沧的目标是：建设成一个功能完善的现代化居住新区，一个与国际化生活相接轨的城市中央居住区。

十年之间，这个区域汇集了绿城、万科、海尔、卓越、融创、保利等全国头牌地产企业。地铁2号线延长线，三甲级八医东院区、青岛二中院士港分校、青岛院士港、五星级喜来登酒店、丽达购物中心等一系列重量级配套，让李沧东部成为了高端改善购房者的心头好。

借助世园会，李沧东部筹建青岛城市级中央居住区的夙愿，终于成真。

3

也正是世园板块，稀缺的山水优势和完善的城市配套，吸引了央企金茂的关注。

而且，作为国内豪宅第一IP，金茂府已经在一线城市得到了很好的验证。

所以，公众都希望金茂的府系产品落子世园。

当人们还只知雾霾，不懂PM2.5为何物的时候，金茂便将健康的科技人居理念根植在居住空间，以十二大科技系统，将智慧科技代入一个全新的人居发展秩序中。

从位于CBD的北京第一座金茂府—广渠金茂府，到随后的望京金茂府、亦庄金茂府、北京金茂府、未来金茂府、颐和金茂府、东叁金茂府，以及北京第八座金茂府-西山金茂府。他们一起奠定了金茂府系的口碑传奇，成就北京高端住宅超级IP。

要知道，在买房的问题上，北京人可是见过大世面和好房子的。可是见惯了大世面的北京人，还是一次又一次的被金茂府所折服。

2020年，在北京豪宅历史上风头无二的金茂府，终于来到青岛。三年时间三座金茂府，从崂山区到高新区，再到李沧区。

有金茂府的区域，不仅仅是住宅市场受到前所未有关注，城市地段价值和形象更是得到了比较大的提升。

以青岛首座金茂府为例，从2020年金茂府落子崂山区，打造大云谷崂山金茂府开始，“金茂府”三个字就成为了红盘的代名词。

世园项目，究竟是不是第四座金茂府，仍需金茂给出答案。

4

世园项目，其实与之前金茂在青岛的产品有较大的区别。

首先就是山水生态和独特位置。金茂世园项目，位于崂山山脉西南的世园会和百果山森林公园范围内，占据了主城区并不多的的山水生态资源，是青岛大都市发展格局中稀缺的都会山景居住区域。

世园板块，也是青岛主城区范围内唯一一个先规划、后建设的纯粹低密住区。

在此之前，青岛最贵的房子的聚集区，是位于浮山南坡山麓、有山有海的那一片名望之地。

如今，随着金茂落子世园，青岛高端住宅将有可能走出山海一线，再添新版图。

过去的世园板块，虽然也是名盘荟萃，但是缺乏塔尖豪宅的示范效应。如果是金茂府落地，则这个区域将坐实青岛改善置业首选的名号。

可以说，世园需要金茂府的高端站位，而金茂府也需要世园的山水灵秀。这种互相成就，才是一座城市和一个房企最好的关系。

随着房地产进入新周期，房子价值重归于“住”已经是社会的共识。

而居住的基本需求就是环境、产品、生活以及服务。大家买房不是为了投资，不再追求洼地，而是听从内心的召唤和家庭的实际需求。

从10年前买房观点流行“上车就好”到如今买房追求“一步到位”，这是房地产过去十年给公众留下的终极答案。

我们去看各地的畅销榜单头部的红盘，其楼盘价值内核都是：

“住起来更好”。

显然，青岛楼市也需要更多像金茂世园这样“为更好居住而诞生”的项目。